在連續(xù)兩年房產(chǎn)銷售額原地踏步的背景下，重慶本地房企財信發(fā)展(000838.SZ)將借助控股股東的力量向物業(yè)服務商轉(zhuǎn)型。
上月以來，財信發(fā)展相繼公告稱將作價1.98億元、5.8億元收購控股股東財信地產(chǎn)所持的安徽誠和物業(yè)、財信智慧生活服務集團有限公司(以下簡稱“財信智服”)100%股權，交易金額合計為7.78億元。
長江商報記者注意到，收購安徽誠和物業(yè)是財信發(fā)展切入物業(yè)賽道的第一步，但隨之而來的還有與財信地產(chǎn)之間的同業(yè)競爭問題，本月繼續(xù)收購財信智服的目的之一也在于解決物業(yè)服務領域的同業(yè)競爭問題。
不過，一季度末負債率已經(jīng)高達84.37%的財信發(fā)展，需以現(xiàn)金方式向財信地產(chǎn)支付兩筆交易價款。目前，財信地產(chǎn)所持公司股份質(zhì)押率高達96.89%，占公司總股本的59.71%，未來一年內(nèi)到期的質(zhì)押股數(shù)為2億股，對應融資余額3.5億元。
另一方面，對于注入的物業(yè)資產(chǎn)，財信地產(chǎn)方面也作出了相應的業(yè)績承諾，或?qū)⒃龊裆鲜泄緲I(yè)績。
標的多家子公司近期頻繁轉(zhuǎn)讓股權
7月11日晚間，財信發(fā)展披露關聯(lián)收購方案。公司擬以現(xiàn)金方式收購控股股東財信地產(chǎn)持有的財信智服100%股權。
公司介紹，過去15年，特別是2017年之后，在財信集團將財信智服列為集團發(fā)展戰(zhàn)略重心后，財信智服已進駐全國20多個省、直轄市，60多個城市，服務業(yè)態(tài)涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、公建等多個領域。
根據(jù)中國指數(shù)研究院評選結(jié)果，財信智服位列2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)第13位、中國西部物業(yè)服務50強企業(yè)第4位。
截至今年5月末，財信智服現(xiàn)有項目517個，合同管理面積合6632.44萬平方米，其中住宅類項目合同管理面積4424.6萬平方米，公建類項目合同管理面積2207.84萬平方米。
這意味著，本次收購之后，財信發(fā)展累計物業(yè)合同管理面積將達到約8200萬平方米。
長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前財信智服的下屬控股及參股公司共有21家，其中多家為今年年內(nèi)注入的資產(chǎn)或新設立的公司。
公告顯示，財信智服的底層公司中，全資子公司重慶東海物業(yè)今年4月末被轉(zhuǎn)讓給財信物管，兩個月后再次回到財信智服體內(nèi)。同樣的操作還發(fā)生在北京國興物業(yè)、吉林建龍物業(yè)、深圳公元物業(yè)、龍水湖物業(yè)等子公司身上，財信智服在今年4月和5月將上述子公司轉(zhuǎn)讓給財信物管，并在六月份回收上述子公司股權。
公告進一步披露，2020年和2021年一季度，財信智服母公司分別實現(xiàn)營業(yè)收入1.76億元、0.52億元，凈利潤2479.28萬元、2009.73萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-2930.54萬元、1204.37萬元。
財信智服的子公司中，重慶財信綠城綠發(fā)物業(yè)、貴州財信智服、福建財信智服、重慶市財信社區(qū)綜合服務公司、貴州財信欣隆物業(yè)服務公司等五家公司在各報告期內(nèi)的所有者權益總額均為負數(shù)，處于“資不抵債”的狀況。
在合并口徑下，2020年和2021年一季度，財信智服分別實現(xiàn)營業(yè)收入6.87億元、1.96億元，凈利潤5644.8萬元、1192.13萬元。
本次交易中，財信智服100%股權的估值6.07億元，交易雙方確定交易作價為5.8億元。同時，交易對手方承諾，財信智服2021年至2023年的凈利潤將分別不低于6500萬元、7200萬元、8000萬元。
截至目前，財信智服應收重慶財信企業(yè)集團2.39億元。后者承諾，上述款項將于本次交易實施完成前清償完畢。
兩次現(xiàn)金收購控股股東旗下資產(chǎn)
通過收購財信智服，財信發(fā)展將全面進軍物業(yè)服務行業(yè)。
事實上，作為重慶本地的房產(chǎn)上市公司，近年在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺愈發(fā)密集、各線城市住房需求分化以及宏觀經(jīng)濟等多重因素影響下，財信發(fā)展的業(yè)務開展面臨著較大的考驗。
2020年，財信發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務全年新開工面積約84.6萬平方米，竣工面積約92.48萬平方米，結(jié)算面積約79.27萬平方米，簽約銷售面積76.16萬平方米，銷售金額為70.67億元。而在2019年，財信發(fā)展全年新開工面積約115.74平方米，竣工面積約74.36.萬平方米，結(jié)算面積約45.78萬平方米，簽約銷售面積81.10萬平方米，銷售金額為70.23億元。近兩年其銷售金額原地踏步。
年報顯示，2020年財信發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入60.52億元，同比增長78.3%，凈利潤1.16億元，同比增長6.82%，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為4905.35萬元，同比減少39.92%，并較2016年時的1.09億元下降過半。
今年一季度，財信發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入5.01億元，同比增長210.71%，凈利潤和扣非后凈利潤分別為-2986.95萬元、-3135.81萬元，同比減少6.37%、9.63%。
在此背景下，財信發(fā)展上個月就開始進行關聯(lián)并購，進軍物業(yè)行業(yè)。6月11日，財信發(fā)展公告稱，公司擬以現(xiàn)金方式收購財信物管持有的安徽誠和物業(yè)100%股權，交易對手方財信物管為上市公司控股股東財信地產(chǎn)的全資子公司。
截至今年3月末，安徽誠和物業(yè)合同管理面積合計1568.05萬平方米。2019年和2020年，安徽誠和物業(yè)分別實現(xiàn)營業(yè)收入1.46億元、1.33億元，凈利潤1394.04萬元、1675.22萬元。
根據(jù)評估，安徽誠和物業(yè)100%股權評估值約為2億元，交易作價為1.98億元，相較于其2020年末凈資產(chǎn)4576.24萬元增值332.7%。
交易對手方承諾，安徽誠和物業(yè)2021年至2023年的凈利潤分別不低于1700萬元、1890萬元、2100萬元。以此合計，財信發(fā)展收購的兩家標的公司2021年至2023年的承諾凈利潤數(shù)將不低于8200萬元、9090萬元、10100萬元。
彼時，財信發(fā)展表示，公司將以本次收購為契機切入物業(yè)行業(yè)，拓展物業(yè)管理業(yè)務。
而在收購安徽誠和物業(yè)后，財信發(fā)展將與控股股東方面新增同業(yè)競爭問題。此次繼續(xù)收購財信智服的目的，也包括為了減少同業(yè)競爭問題。
長江商報記者注意到，兩次收購完成，財信發(fā)展將合計耗資7.78億元，且全部用現(xiàn)金方式支付。截至今年3月末，財信發(fā)展總資產(chǎn)182.54億元，資產(chǎn)負債率84.37%，貨幣資金25.44億元。
兩次收購的交易對手方均為公司控股股東財信地產(chǎn)，根據(jù)財信發(fā)展日前披露的公告，截至7月10日，財信地產(chǎn)直接持有財信發(fā)展6.78億股，占公司總股本的61.63%，累計已質(zhì)押6.57億股，占其所持公司股份總數(shù)的96.89%，占公司總股本的59.71%。
財信地產(chǎn)未來一年內(nèi)到期的質(zhì)押股數(shù)為2億股，占其所持有股份比例29.51%，占公司總股份比例18.19%，對應融資余額3.5億元。(記者 蔡嘉)
