2020年，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩。中國(guó)金茂憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)、成熟的城市運(yùn)營(yíng)以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，仍實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，不僅合同銷(xiāo)售金額和回款雙雙突破兩千億，其降杠桿成效也十分顯著，“三道紅線”全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。
中國(guó)金茂近期發(fā)布的業(yè)績(jī)公告顯示，2020年公司累計(jì)簽約銷(xiāo)售金額2311億元，較去年增長(zhǎng)44%，業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率達(dá)到116%。億翰智庫(kù)發(fā)布的《2020年1-12月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP200研究報(bào)告》顯示，中國(guó)金茂業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率和年度目標(biāo)完成率在銷(xiāo)售額TOP20房企中均位居第一。
速度：銷(xiāo)售規(guī)模連續(xù)5年兩位數(shù)增長(zhǎng)，7城銷(xiāo)售過(guò)百億
事實(shí)上，中國(guó)金茂業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)潛力早在幾年前就開(kāi)始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，中國(guó)金茂的銷(xiāo)售規(guī)模分別為485億、693億元、1280億元和1608億元，也就是說(shuō)，從不足500億元到如今的突破2000億元，中國(guó)金茂用了5年時(shí)間，且每年都越上了一個(gè)新臺(tái)階。值得一提的是，中國(guó)金茂的銷(xiāo)售增速始終保持兩位數(shù)，2016-2019年分別達(dá)到了61.1%、42.8%、85%和25.6%。
中國(guó)金茂銷(xiāo)售連創(chuàng)新高的關(guān)鍵，是保持領(lǐng)先的產(chǎn)品力和服務(wù)。自成立以來(lái)，中國(guó)金茂“持續(xù)投入人力和資金，深度打磨產(chǎn)品”，其中拳頭產(chǎn)品金茂府成功樹(shù)立了“綠色健康 智慧科技”的標(biāo)簽，保持了亮眼的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。以2020年9月30日開(kāi)盤(pán)北京頤和金茂府項(xiàng)目為例，首開(kāi)銷(xiāo)售達(dá)到50.6億元;南京河西金茂府則四開(kāi)四罄，單盤(pán)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額40.17億元。服務(wù)方面，中國(guó)金茂2020年住宅客戶(hù)滿(mǎn)意度達(dá)到行業(yè)優(yōu)良水平，寫(xiě)字樓服務(wù)持續(xù)保持優(yōu)秀，商業(yè)項(xiàng)目租戶(hù)和客戶(hù)滿(mǎn)意度達(dá)95分以上。受益于此，中國(guó)金茂在其所進(jìn)入的城市中產(chǎn)生了強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，在越來(lái)越多的核心城市擁有領(lǐng)先市場(chǎng)地位。2020年，中國(guó)金茂在北京、上海、南京、等七個(gè)城市簽約銷(xiāo)售金額超過(guò)百億。
與多數(shù)企業(yè)單純追求規(guī)模不同，中國(guó)金茂一直堅(jiān)持有質(zhì)量的擴(kuò)張。2020年，中國(guó)金茂回款2098億元，回款率超過(guò)90%，保持行業(yè)領(lǐng)先。銷(xiāo)售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)，對(duì)處于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。銷(xiāo)售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，反映企業(yè)財(cái)務(wù)資金管控能力越強(qiáng)，而快速銷(xiāo)售回款才能保障充足的現(xiàn)金流，進(jìn)而大大提高公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
家底：總土儲(chǔ)量達(dá)9511萬(wàn)平方米，城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)大
“金茂速度”的鑄就，離不開(kāi)優(yōu)質(zhì)且充沛的土儲(chǔ)的支撐。2020年，中國(guó)金茂以合理成本新增土地儲(chǔ)備1417萬(wàn)平米，截至年底總土地儲(chǔ)備面積達(dá)9511萬(wàn)平米，能夠支持公司未來(lái)5年的穩(wěn)健發(fā)展。
值得一提的是，在中國(guó)金茂的新增二級(jí)土儲(chǔ)中，87%位于核心一二線城市，同時(shí)44%的二級(jí)土儲(chǔ)資源由城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)。
一直以來(lái)，城市運(yùn)營(yíng)是中國(guó)金茂的核心戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)力所在。有機(jī)構(gòu)曾在研報(bào)中提到，中國(guó)金茂是極少數(shù)在城市運(yùn)營(yíng)方面建立較深護(hù)城河的房企。2020年，中國(guó)金茂獲得武漢方島金茂智慧科學(xué)城、天津上東金茂智慧科學(xué)城等7個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。至此，中國(guó)金茂累計(jì)獲取的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目已達(dá)到27個(gè)，均位于一二線核心城市以及活力城市群周邊，這些城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目城市能級(jí)強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>
受益于城市運(yùn)營(yíng)模式，中國(guó)金茂近幾年的拿地均價(jià)大幅下降，低溢價(jià)率獲取項(xiàng)目占比不斷提升，進(jìn)一步保證了利潤(rùn)空間。根據(jù)中國(guó)金茂規(guī)劃，至2022年，將有60%的新增土儲(chǔ)來(lái)自于城市運(yùn)營(yíng)。
杠桿：“三道紅線”零踩線，融資成本降至4.42%
在房地產(chǎn)企業(yè)融資全面收緊的環(huán)境下，“三條紅線”成為今年各大房企繞不開(kāi)的話題。不過(guò)，中國(guó)金茂以“三道紅線”全部綠檔狀態(tài),實(shí)現(xiàn)了“零踩線”安全性穩(wěn)增長(zhǎng),財(cái)務(wù)和資本結(jié)構(gòu)安全、合理與健康。
得益于穩(wěn)健高增長(zhǎng)和安全健康的資本結(jié)構(gòu)表現(xiàn)，中國(guó)金茂備受融資機(jī)構(gòu)歡迎，其2020年年度融資成本進(jìn)一步下降至4.42%。截至2020年12月31日，中國(guó)金茂凈負(fù)債率53%，同比大幅下降32個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66%，同比下降8個(gè)百分點(diǎn);非受限現(xiàn)金短債比高達(dá)1.56。按照“三道紅線”新規(guī)，中國(guó)金茂已經(jīng)進(jìn)入“綠檔”。與此同時(shí)，中國(guó)金茂經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額大幅增長(zhǎng)至313.39億元，而上年同期的這一數(shù)據(jù)僅為193.96億元，進(jìn)一步保障了未來(lái)業(yè)績(jī)發(fā)展的財(cái)務(wù)彈性。
資本市場(chǎng)上，中國(guó)金茂也是各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的“寵兒”，其中惠譽(yù)確認(rèn)中國(guó)金茂BBB-長(zhǎng)期外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布后，不少?lài)?guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)也紛紛發(fā)布研報(bào)，認(rèn)可中國(guó)金茂的發(fā)展。其中興業(yè)證券給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，并表示2022年有望突破3000億元銷(xiāo)售規(guī)模;中金公司也給予其“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，原因是中國(guó)金茂具有城市運(yùn)營(yíng)拿地優(yōu)勢(shì)和國(guó)企背景融資優(yōu)勢(shì)，中長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景優(yōu)于行業(yè)。
值得一提的是，中國(guó)金茂2020年大幅計(jì)提了資產(chǎn)減值，其中發(fā)展中物業(yè)減值凈額15.4億元、持作出售物業(yè)減值凈額15.1億元、應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)減值凈額13.1億元。不過(guò)，分析認(rèn)為，一次性計(jì)提的凈額損失，雖然是拉低了中國(guó)金茂的收益率，但利空出盡，輕裝上陣，對(duì)中國(guó)金茂未來(lái)業(yè)績(jī)也是一種保障。(記者 劉小菲)
