“地王如何解套仍是一個難題。”6月7日，一位長期觀察珠三角土地市場的人士對長江商報記者分析稱。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在被稱“地王年”的2016年，全年誕生了超過350宗單價和總價地王，其中廣州的14幅地王多誕生于第四季度，且土地市場的熱度延續(xù)到了2017年。
豪賭之后，地王近況如何?連日來，長江商報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷過2016年至2017年的土拍狂歡后，地王們迎來了開發(fā)入市的艱難時刻，多個熱門板塊的地王項目患上了“重度拖延癥”。
其中，保持廣州單價地王記錄至今的時代中國(01233.HK)地塊，仍處于“正負(fù)零”以下;曾涉嫌違規(guī)施工的中冶萬寶地塊項目未開放營銷中心，項目相關(guān)負(fù)責(zé)人6月6日對長江商報記者表示，目前正在施工建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計今年入市銷售，但具體時間并未確定。
值得一提的是，將廣州作為大本營的保利地產(chǎn)(600048.SH)，日前披露了計提存貨跌價準(zhǔn)備情況，多個項目合計計提存貨跌價準(zhǔn)備金額達(dá)到23.42億元，其中廣州保利廣鋼219項目、保利廣鋼224項目兩個高價地項目計提存貨跌價準(zhǔn)備近11億元。
易居中國研究院副院長楊紅旭對記者表示：“市場上的部分地王項目仍未解套，有些是開發(fā)節(jié)奏緩慢，還未入市;有些是入市后定價高，去化不理想;還有些則是隨行就市賣得差不多了，但根本不賺錢甚至虧錢。”
時代中國樓面價接近周邊在售樓盤價
6月4日，廣州仲夏時節(jié)，長江商報記者以購房者身份走訪位于海珠區(qū)寶崗大道與江燕路交匯處的中冶逸璟公館時，被保安攔下提醒稱：“目前營銷中心未對外開放，也沒有銷售人員接待，如果需要了解項目情況，可以先打電話。”
長江商報記者現(xiàn)場看到，項目一側(cè)的聯(lián)排別墅已經(jīng)建成，而配建的商業(yè)部分仍處于打地基狀態(tài)，營銷中心入口處放著“暫未開放，敬請期待”的提示牌。記者致電營銷中心，相關(guān)工作人員表示，預(yù)計將推出220平方米到260平方米的小高層，具體價格暫未確定，目前也還沒達(dá)到對外開放的條件，營銷中心仍在整改當(dāng)中。
時間回溯到2016年11月，中冶置業(yè)以30.7億元加上33750平方米競配建面積競得海珠區(qū)江燕路萬寶冰箱廠地塊，折合樓面地價達(dá)4.26萬元/平方米，刷新當(dāng)時海珠區(qū)的單價地王紀(jì)錄，此后，該項目被命名為中冶逸璟公館。
同樣在被視為“地王年”的2016年，保利地產(chǎn)先是以25億元拿下廣鋼新城AF040219地塊，4.16萬元/平方米的樓面價刷新區(qū)域地王紀(jì)錄，時隔3天后，保利地產(chǎn)又以40億元的大手筆拿下鄰近的廣鋼新城AF040224地塊，雖未打破此前創(chuàng)下的區(qū)域地王紀(jì)錄，但樓面價同樣高達(dá)4.11萬元/平方米。
近日，長江商報記者在荔灣區(qū)廣鋼新城片區(qū)了解到，作為廣州主城區(qū)置業(yè)的熱門板塊，多個品牌開發(fā)商在此展開激烈角逐。人流較為集中的開拓路幾乎成為了樓盤一條街，除了附近樓盤，部分位置較遠(yuǎn)的項目也在此設(shè)立了營銷中心。
長江商報記者探訪看到，保利廣鋼219項目案名確定為保利東郡，營銷中心與保利另一項目和光晨樾設(shè)在一起。銷售人員介紹，目前，保利在廣鋼新城片區(qū)共拿了7塊地，目前保利東郡已經(jīng)開售，在售房源為71-108平方米的兩房和三房，均價在5.2萬元/平方米左右。營銷中心一旁的工地中，幾棟住宅樓被綠色防護網(wǎng)包裹，正逐漸拔高。
而在海珠區(qū)石崗路上的金融街融御項目營銷中心，銷售員武義(化名)熱情介紹道：“這是金融街2015年拍下的地，也是一個離珠江航道只有200米的江岸項目，目前在售均價約6萬元/平方米。”
同時，他指著項目前方一塊空地稱：“這是時代中國2017年拍下的地王項目，樓面地價已經(jīng)5.6萬元/平方米，接近周邊在售樓盤的房價，預(yù)計未來開盤要賣到12萬/平方米以上。”
武義口中的地王地塊，誕生于2017年被譽為史上最嚴(yán)的“330新政”前夕，站在金融街融御項目位于29層的樣板房可以看到，該地塊當(dāng)前正在挖地基。2017年3月，時代中國從20多家房企手中奪得的廣州石崗路AH051028地塊，總價20.37億元，樓面地價約5.5萬元/平方米，創(chuàng)下廣州土地市場的最高單價紀(jì)錄，并保持至今。武義多次將金融街項目的房價與時代中國項目的地價進(jìn)行對比，儼然成了樓盤的一大賣點。
保利地王計提存貨跌價準(zhǔn)備10.97億
“房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險就是地買貴了。”融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾如是表示。
不過，對于地價超過5.5萬元/平方米的廣州地王項目，時代中國董事會主席岑釗雄多次公開表示不覺得買貴了，并預(yù)計項目會有不錯的回報率。
事實上，這無異于一場豪賭。相關(guān)報道稱，該地塊將按較高規(guī)格的住宅項目來打造，但暫未確定入市時間，售價和盈利測算也無法披露。在分析人士看來，時代中國地塊地價接近周邊在售樓盤房價，未來入市很可能陷入“降價即虧本、保價則滯銷”的兩難境地。
數(shù)據(jù)顯示，時代中國拿下該地塊的2017年，銷售額僅為416億元，2018年升至606億元。截至2018年末，時代中國的計息銀行貸款及其他借款合計約為476.31億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余為274.26億元，負(fù)債比率由上年同期的57.6%升至62.6%。
地王宿命總是驚人的相似。時代中國地塊約兩公里外的中冶御景公館項目，拿地之后的開發(fā)建設(shè)可謂“一波三折”。2016年11月，作為中冶置業(yè)進(jìn)入廣州的第二個項目，海珠區(qū)江燕路萬寶地塊以4.26萬元/平方米的樓面地價被其收入囊中，是典型的“面粉貴過面包”項目。
一年之后的2017年12月，項目獲得施工許可，建設(shè)過程中因排放廢棄物、夜間違規(guī)施工等被行政處罰，在此之前，建設(shè)單位還曾涉嫌無證施工。目前，項目仍以“調(diào)整營銷中心”為由未對外開放。
而對于同樣出讓于2016年11月的保利廣鋼224項目和保利廣鋼219項目，2018年4月，根據(jù)保利地產(chǎn)發(fā)布的關(guān)于2018年度計提存貨跌價準(zhǔn)備的公告，多個項目合計計提存貨跌價準(zhǔn)備金額達(dá)到23.4億元，減少2018年歸母凈利潤20.1億元，其中，保利廣鋼219項目和保利廣鋼224項目分別計提存貨跌價準(zhǔn)備3.83億元、7.14億元，共計10.97億。
地王豪賭很可能將企業(yè)陷入危局，為什么房企還要冒險拿地?市場分析人士向長江商報記者提出，有些房企高調(diào)拿地王是為了布局考慮，有些則有一種賭性，想多賺一點，但自身能力又跟不上，最后導(dǎo)致陷入困境。
市場調(diào)整或持續(xù)一兩年
2017年末，克而瑞研究中心選取了熱門城市50個典型地王項目展開分析，結(jié)果顯示50個地王項目只有7個已開盤，有29個已開工未開盤，有14個尚未開工，集體患上了“拖延綜合癥”。直至目前，仍有部分地王項目在與市場進(jìn)行博弈。
“還沒有賣的項目，還是想熬一熬，等到房價上漲或限價放松。”楊紅旭認(rèn)為，貨幣政策對樓市沒有明顯放松跡象，市場調(diào)整可能還要持續(xù)一兩年。
“部分央企地王融資成本較低，項目運營風(fēng)險不高，且涉及到國有資產(chǎn)流失問題，因此仍在觀望等待，但民企的融資成本相對較高，或扛不住資金沉淀的壓力。”一位研究機構(gòu)的分析人士對長江商報記者表示。此前，記者曾多次走訪被指“打響地王崩盤第一槍”的南京京奧港未來墅項目，在被曝出因拖欠工程款項目而停工的消息后，該項目一度關(guān)閉售樓處并封鎖施工現(xiàn)場。
2018年以來，樓市調(diào)控未見松懈，融資環(huán)境持續(xù)收緊，高價地風(fēng)險日益增加，廣州已有多個地王項目在拖延之后以微利甚至虧本價格上市。明源地產(chǎn)研究院的研究報告指出，地王項目的銷售價格一般都比較高，這種項目往往需要等待好的市場時機。但很多房企在競拍時對未來預(yù)期過于樂觀，沒想會遇到調(diào)控，一入市就遇冷，開盤不利，導(dǎo)致后續(xù)去化艱難。
“2017年之后，由于全國大范圍實行限購，土地價格上漲緩慢，地王過高的價格會導(dǎo)致項目遲遲不能開工。目前的政策不支持土地價格高速增長。地王項目存在一定虧損的比例，部分項目可能通過資產(chǎn)重組退出。”中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄對長江商報記者表示。
