房企債券融資的到期壓力正在加大。
“最近一個月以來更好發(fā)了。”11月27日，北京某券商固收部承做人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期房企境內(nèi)發(fā)債出現(xiàn)回暖跡象。盡管監(jiān)管政策目前尚未有明顯放松的跡象，但在貨幣寬松背景下，“市場對信用債的偏好也在回歸，地產(chǎn)債也跟著受益。”
東方金誠首席工商分析師朱林亦對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，11月份以來，包括中國恒大、華夏幸福、陽光城、萬科在內(nèi)的18家房企，21項國內(nèi)外融資計劃成功獲批或發(fā)行。僅從數(shù)據(jù)來看，與10月份諸多房企融資發(fā)債屢遭中止的情形大不相同，地產(chǎn)債發(fā)行逐步回暖。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，房企發(fā)債規(guī)模為1759億元，環(huán)比二季度增加650億元，同比去年同期亦有近500億元的增長;截至11月27日，四季度已發(fā)行債券規(guī)模為933億元，較2017年四季度增加了約350億元。
但發(fā)行量的增長，卻被債券到期量的快速攀升所抵消。
Wind數(shù)據(jù)顯示，盡管今年三季度房企債券發(fā)行規(guī)模錄得1759億元，但當(dāng)季到期量為1381億元，使得凈融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少;10月1日至今，房企債券到期規(guī)模為1183億元，使得截至目前，四季度房企債券凈融資額為-250億元。
前述券商人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示擔(dān)憂，目前地產(chǎn)調(diào)控政策還在持續(xù)，金融監(jiān)管部門對地產(chǎn)企業(yè)融資的約束依舊較大，“明年大量地產(chǎn)債到期，如果沒法借新還舊續(xù)不上，引發(fā)信用風(fēng)險，可能房企又會遭遇債券發(fā)不出來的情況。”
預(yù)計2019年4600億地產(chǎn)債到期
Wind數(shù)據(jù)地產(chǎn)債口徑統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年至今，地產(chǎn)債總發(fā)行量為4108億元，較2017年全年的3382億元有較大增幅;但2018年至今地產(chǎn)債的凈融資額為903億元，較2017年全年的2005億元處于腰斬的狀態(tài)。需要說明的是，據(jù)業(yè)內(nèi)分析師表示，該口徑下的地產(chǎn)債，包含了城投債。
“今年二季度那波公司債違約后，很多AA評級的債發(fā)不出來，影響比較大。”前述券商固收部人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，隨著債券違約風(fēng)波的平息，包括地產(chǎn)債在內(nèi)的信用債發(fā)行得到了恢復(fù)，信用債發(fā)行逐漸得以恢復(fù)。其中，“城投債恢復(fù)得比較快”，“地產(chǎn)債起起落落，三季度情況還行，四季度是從11月份開始有較為明顯的轉(zhuǎn)暖”。
但目前轉(zhuǎn)暖的程度，依舊讓市場擔(dān)憂明年地產(chǎn)債的到期壓力。
中泰證券固收研究團隊近期發(fā)布研報指出，2019年進入回售期的地產(chǎn)債規(guī)模高達4211億元，與2018年的3180億元相比大幅上升。其按照2018年的回收率綜合考慮自然到期與回售部分，2019年整體到期規(guī)模預(yù)計為4600億元，較2018年增幅約為1800億元。分季度來看，一季度與三季度相對壓力更大。
“地產(chǎn)債里占比最高的是交易所公司債，2014年底改革公司債管理辦法后，房企很快成為公司債的發(fā)行主力，很多債券都是3年期，或者3+2結(jié)構(gòu)的。”北京某券商資管部投資經(jīng)理對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于2016年地產(chǎn)債發(fā)行量最大，“所以到2019年到期壓力就比較大。”
Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年地產(chǎn)債凈融資額近6000億元，2016年則進一步飆升至近10000億元，但在2017年則迅速跌落至2000多億元。
壓力增大但風(fēng)險整體可控
在業(yè)內(nèi)人士看來，房企明年債券融資壓力，在很大程度上取決于投資者是否會大規(guī)模行使回售選擇權(quán)。
“據(jù)我了解，今年就有不少機構(gòu)行使了回售選擇權(quán)，一方面是地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在受到的調(diào)控比較多，容易出風(fēng)險;另一方面，幾年前發(fā)的債利率太低了，現(xiàn)在可以賣掉再買新的，收益率更高。”前述券商資管部投資經(jīng)理對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
但他同時認為，隨著寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗?dǎo)，目前過高的行業(yè)利差未來有望壓縮，“可能到了明年，市場又發(fā)現(xiàn)持有地產(chǎn)債市更好的選擇，可能對一些資質(zhì)好的房企而言，影響沒那么大。”
“無論如何，明年還是需要密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力，現(xiàn)在行業(yè)兩級分化在加劇，需要重點關(guān)注弱資質(zhì)的區(qū)域性房企的債務(wù)違約風(fēng)險。”他說。
朱林對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，2019年房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力將進一步增加，一是房企所發(fā)行的債券到期規(guī)模以及面臨的回售規(guī)模同比均有所增長，且到期較為集中;二是在當(dāng)前監(jiān)管下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道仍然受限且融資成本依然較高;三是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍將持續(xù)，房企在今年依靠高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的做法延續(xù)性較為有限。
“整體來看房企的財務(wù)壓力仍然較大，一方面房企2017年以來獲取的土地規(guī)模較大(且高價地居多)，部分還未達到預(yù)售條件，同時受限售、限貸等政策影響，推盤項目回款較慢，經(jīng)營性現(xiàn)金流改善不明顯，內(nèi)源融資能力沒有得到有效修復(fù)。”朱林表示，另一方面為了維持經(jīng)營規(guī)模，投資支出規(guī)模難大幅削減，而融資壓力仍然較大;同時，2019年房企到期債務(wù)規(guī)模高企，流動性壓力較大。
