審計署近期發(fā)布的報告，直指上市公司炒房囤房亂象。業(yè)內(nèi)認為，公司炒房加劇房地產(chǎn)供需失衡，已成刺激房價的重要推手。專家呼吁，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)對投機進行“精細圍堵”，對企業(yè)和上市公司炒房囤房加強監(jiān)管。
各類公司扎推買房的趨勢明顯
房產(chǎn)閑置等待升值套現(xiàn)，已成為近年來一些上市公司增加利潤的做法。2016年至2017年，多家公司選擇出售房產(chǎn)增厚業(yè)績。江蘇日盈電子股份有限公司董秘陸鵬說，上市公司購買和持有投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)象確實比較普遍?！ 徲嬍鸾瞻l(fā)布2017年工作報告顯示，多家金融機構(gòu)和企業(yè)涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)閑置。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比46.23%，合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。
上市公司炒房只是公司炒房的冰山一角，非上市公司炒房規(guī)模遠比上市公司龐大。“房地產(chǎn)升值快，而企業(yè)并購或其他財務(wù)投資渠道又比較狹窄，投資房地產(chǎn)是資產(chǎn)升值的一個好渠道，特別是當公司主營業(yè)務(wù)處在瓶頸期或利潤下滑比較明顯時。”陸鵬說。
近段時間以來，隨著部分城市房地產(chǎn)市場日趨火熱，各類公司扎推買房趨勢更加明顯。以上海為例，備受關(guān)注的老牌豪宅翠湖天地4月10日開盤推出118套房源，根據(jù)上海公證網(wǎng)公布的信息，一共有385組客戶參與上述樓盤搖號，其名單中的公司客戶達214組，占比55.6%，超過了總認購數(shù)量的一半多。
深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳房地產(chǎn)市場的大宗交易已從2015年成交約122宗、金額306億元，迅速增長到2017年成交183宗、金額約514億元，而萬科深南道、中糧天悅壹號等公寓產(chǎn)品，都有過整體或部分打包出售給公司的情況。
公司炒房加劇供需失衡，成刺激房價重要推手
部分業(yè)內(nèi)人士認為，公司炒房加劇樓市緊張的供求關(guān)系，部分參與炒房的大企業(yè)已成為房價上漲的重要推手。
目前不少城市的新房二手房存在價格的“剪刀差”，這也是企業(yè)熱衷短期炒房獲利的一個原因。
公司炒房行為不僅擠占了剛需族的購房空間，更成為房價飆漲的一大推手。“的確有部分企業(yè)，特別是中小企業(yè)或者私人企業(yè)，因老板個人沒有買房資格，就利用企業(yè)來買房或炒房。隨著房價不斷高漲，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，公司炒房會造成市場需求在短期內(nèi)大漲，需要及時補上政策漏洞。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，以企業(yè)名義購買商品住房是普遍現(xiàn)象，這是躲避限購的一個通用辦法，在搖號限售的城市，企業(yè)購房比例持續(xù)增加。
美聯(lián)物業(yè)研究中心總監(jiān)何倩茹認為，有部分人通過公司購房突破了限購束縛，在短時間內(nèi)利用政策漏洞賺取差價，給社會帶來不良影響。
“雖然上市公司適當持有投資性房地產(chǎn)無可厚非，但如果非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大比例持有投資性房地產(chǎn)就需要各方關(guān)注。”廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一認為，首先，上市公司使用從公眾手中募集的資金參與商業(yè)地產(chǎn)或者住宅市場競爭，在資金和身份上占有優(yōu)勢，這對個人購買者來說不公平;其次，房地產(chǎn)升值并能快速變現(xiàn)的財富效應(yīng)，吸引了更多上市公司入市，“干實業(yè)不如炒房”的觀念助漲了社會投機風氣，不利于實體經(jīng)濟發(fā)展;再次，上市公司炒房、囤房是對資本的浪費。發(fā)展資本市場的目的是要高效配置金融資源，上市公司炒房、囤房浪費了有限的金融資源，就好比好鋼沒有用到刀刃上。
嚴控企業(yè)“炒房”，業(yè)內(nèi)呼吁對投機“精細圍堵”
堵住公司炒房等樓市調(diào)控漏洞已迫在眉睫。6月26日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣布，杭州在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房(含商品住房和二手房)，這是近期的第三個熱點城市明確暫停企事業(yè)單位購房。此前的6月24日，西安住房保障和房屋管理局發(fā)布通知，將暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房;6月25日，長沙市政府辦公廳下發(fā)了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，同樣暫停向企業(yè)銷售商品住房和二手住房。
業(yè)內(nèi)人士認為，此次西安、長沙、杭州先后進行調(diào)控加碼，紛紛禁止企業(yè)購房，其實還是在需求端進行把控，調(diào)控思路和之前限購一樣，抑制炒作需求。未來監(jiān)管層應(yīng)出臺更為嚴格的措施，對企業(yè)和上市公司炒房囤房作出限制，尤其是那些已經(jīng)大比例持有投資性房地產(chǎn)的上市公司。
何倩茹表示，如果要堵截公司炒房，首先可以限制以公司名義購房的套數(shù)，其次是限制其出售房產(chǎn)的年限，再有就是加大公司購房的交易稅費，此外還要嚴查是否存在高管通過此類方式繞過限購政策而炒房的做法。
部分業(yè)內(nèi)人士建議，對于上市公司炒房的行為，一是應(yīng)從監(jiān)管角度入手，要求上市公司在IPO及再融資環(huán)節(jié)，主動出具不參與購買和持有投資性房地產(chǎn)的承諾書，并將這一行為納入日常監(jiān)管范圍，一旦違背承諾，由監(jiān)管部門進行警告、約談、罰款等處罰;二是在銀行間接融資階段，對商業(yè)銀行貸款的流向加強監(jiān)管，對用商業(yè)銀行貸款購買投資性房地產(chǎn)的相關(guān)責任人落實主體責任，一旦查出即予以追責。
“正是因為剛需人群與房源之間夾進了企業(yè)這一個環(huán)節(jié)，導(dǎo)致了國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策在實施過程中出現(xiàn)了扭曲。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠建議，過熱城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控要向縱深發(fā)展，一些地方的調(diào)控需要更加精細化調(diào)整，要將有限的房源精準對接剛需人群。“當前房地產(chǎn)行業(yè)供需緊張的情況并不是簡單意義上的供不應(yīng)求，建議建立房源追蹤體系，規(guī)范房屋申購流程，從搖號、信貸、稅收等一系列環(huán)節(jié)為剛需人群提供便利。”
