一直想要“去家族化”的龍光集團(tuán)(03380.HK)，今年的高管震蕩愈發(fā)頻繁。

近日，龍光地產(chǎn)副總裁沈力男離職，今年以來，包括公司原執(zhí)行董事吳劍、原執(zhí)行總裁傅明磊、原首席財(cái)務(wù)官馮征在內(nèi)，已有4位高級別職業(yè)經(jīng)理人離開。

高層動蕩，或許是因?yàn)殡y以承受銷售加碼的壓力。2020年業(yè)績會上，公司喊出未來4年突破3500億元銷售規(guī)模，且未來3年權(quán)益銷售目標(biāo)年均增速20%。

值得注意的是，2018年至2020年，公司盈利水平緩慢下滑，毛利率從33.73%降至30.01%，凈利率從20.38%降至18.82%。

長江商報(bào)記者注意到，發(fā)家于廣東汕頭的龍光集團(tuán)依靠粵港澳大灣區(qū)城市紅利迅速擴(kuò)張，2020年晉升為千億房企。不過，過于依賴大灣區(qū)、銷售區(qū)域集中度依舊較高，全國化進(jìn)程一直并不順暢。

區(qū)域布局單一的失衡風(fēng)險(xiǎn)，正在讓龍光加大調(diào)整力度。集團(tuán)首進(jìn)上海、寧波、南京、溫州，持續(xù)加倉蘇州、嘉興等城市，圍繞長三角都市圈深化戰(zhàn)略布局。

職業(yè)經(jīng)理人頻繁“閃離”

千億房企龍光集團(tuán)也沒有打破職業(yè)經(jīng)理人頻繁“閃離”的魔咒。

近日，有消息稱，龍光地產(chǎn)副總裁沈力男已經(jīng)離職，目前正在休假中。今年以來，包括公司原執(zhí)行董事吳劍、原執(zhí)行總裁傅明磊、原首席財(cái)務(wù)官馮征在內(nèi)，已有4位高級別職業(yè)經(jīng)理人離開。

在他們?nèi)肼殹㈦x職前后，龍光高管已變動頻繁。原執(zhí)行董事陳觀展2017年7月入職，半年后離職;2020年初，鑫苑集團(tuán)控股原總裁田文智入職龍光僅干了3個(gè)月，龍光商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)原總裁陳嵩泓、龍光集團(tuán)原高級副總裁胡浩后，就職時(shí)間也不長。

高管頻繁離開的同時(shí)，龍光集團(tuán)也在引進(jìn)明星職業(yè)經(jīng)理人。今年4月，碧桂園原副總裁朱劍敏、大發(fā)地產(chǎn)原副總裁王峰加入。

高管的頻繁離職，或許是不堪龍光集團(tuán)不斷加碼的銷售額。近年來，公司的合約銷售額持續(xù)上漲，在2017年和2018年增速高達(dá)51.29%和65.37%，2019年和2020年增速幾乎減半。

2019年，龍光集團(tuán)權(quán)益合約銷售規(guī)模達(dá)915億元。2020年初，傅明磊加入龍光，被外界看作是助力龍光躍升千億、推動全國化布局，特別是拓展華東及長三角市場的重要推手。

年報(bào)顯示，2020年，龍光集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1206.9億元，同比增長31.9%，超額完成年度1100億元權(quán)益銷售目標(biāo)，增速在TOP20房企中位居前列。

管理層曾稱，今年龍光的銷售目標(biāo)是1600億。未來4年，龍光計(jì)劃把布局的城市從24個(gè)拓展到47個(gè)，銷售額突破3500億。龍光集團(tuán)計(jì)劃在未來三年繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長節(jié)奏，權(quán)益銷售目標(biāo)年均增長20%，按此計(jì)算2021年權(quán)益銷售規(guī)模將達(dá)到1448億元。

大規(guī)模納儲沖銷售

官網(wǎng)顯示，龍光重點(diǎn)布局粵港澳大灣區(qū)、長三角兩大都市圈和西南、中部兩大城市群。但作為汕頭起家的房企，龍光的重心其實(shí)主要在大灣區(qū)，尤其是廣州、深圳、佛山和惠州。

增加儲備糧是全國擴(kuò)張的“加速劑”，龍光集團(tuán)曾在2014到2016年間在深圳公開土地市場砸下300億元;2018年年龍光地產(chǎn)總計(jì)耗費(fèi)約100億元，并購了位于深圳華僑城片區(qū)的原康佳廠房地塊，建設(shè)新總部大樓。

今年龍光擴(kuò)儲拿地的速度更加激進(jìn)。今年5月，經(jīng)過激戰(zhàn)將近兩個(gè)小時(shí)，舉牌超過190輪，龍光擊敗萬科+特建發(fā)的聯(lián)合體搶到深圳“地王”。6月8日，成都集中供地第二天，龍光集團(tuán)拿下天府新區(qū)鹿溪智谷片區(qū)的2宗地;6月15日，龍光以總價(jià)14.12億元，折合樓面價(jià)2萬元/平方米拿下斬獲南海大瀝宅地。

值得注意的是，由于過于依賴大灣區(qū)、銷售區(qū)域集中度依舊較高。2020年，粵港澳大灣區(qū)完成銷售金額715.38億元，是公司當(dāng)年銷售總額的59.3%。公司在粵港澳大灣區(qū)積累了大量土地儲備。2020年，公司總土地儲備建筑面積7125.09萬平方米，粵港澳大灣區(qū)占比69.6%，較上年增加8.6個(gè)百分點(diǎn)。

區(qū)域布局單一的失衡風(fēng)險(xiǎn)，正在讓龍光加大調(diào)整力度。去年，龍光進(jìn)入上海、寧波、南京、溫州，加碼長三角;同時(shí)，在西南地區(qū)也在加注，比如去年4月以總價(jià)9.1億元競得天府新區(qū)70.4畝優(yōu)質(zhì)地塊。據(jù)年報(bào)，西南區(qū)域作為龍光的第二業(yè)務(wù)重鎮(zhèn)，2020年的新增土儲152.1萬平米，多于同期大灣區(qū)的新增土儲。

截至2021年2月，龍光集團(tuán)總土儲面積達(dá)7200萬平方米，總土儲貨值12322億元，其中粵港澳大灣區(qū)與長三角合計(jì)占比85%。

為了增加土儲，龍光開年便頻繁發(fā)債。今年年初，龍光集團(tuán)成功發(fā)行7年期美元票據(jù)，刷新年期票息雙紀(jì)錄;今年4月，龍光集團(tuán)公告稱，擬發(fā)行3億美元于2025年到期年息4.25%的優(yōu)先票據(jù)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，龍光屬于這兩年投資拿地比較積極甚至是激進(jìn)的企業(yè)，一方面必須肯定其投資膽識，但另一方面也要注意到，企業(yè)在高歌猛進(jìn)時(shí)，是很容易出問題的，需要積極研究企業(yè)的投資模式，及其背后的風(fēng)險(xiǎn)。否則后續(xù)若政策調(diào)控，壓力會比較大。這種大規(guī)模增加土地儲備的做法，也容易侵蝕盈利空間。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，龍光集團(tuán)盈利水平緩慢下滑，毛利率從33.73%降至30.01%，凈利率從20.38%降至18.82%。

拓展布局城市更新

2020年，在土拍市場競爭日趨激烈的局面下，龍光積極強(qiáng)化城市更新資源獲取方式，新增城市更新項(xiàng)目31個(gè)，貨值高達(dá)3003億元。

截至2020年年底，龍光共計(jì)拓展布局109個(gè)城市更新項(xiàng)目，布局于11個(gè)城市，可轉(zhuǎn)化貨值約7100億元，其中95%位于粵港澳大灣區(qū)核心城市。

城市更新可以維持較低的拿地成本，帶來更高的利潤，龍光此前良好的盈利表現(xiàn)，正是基于這一前提。但城市更新也要求房企熟悉本地環(huán)境和政策，有優(yōu)質(zhì)的本地資源。

東吳證券表示，龍光集團(tuán)城市更新具有“高價(jià)值、高增長、高效率”鮮明優(yōu)勢，將進(jìn)一步加快孵化并提高利潤貢獻(xiàn)。

盡管盈利水平有所下滑，但龍光集團(tuán)財(cái)務(wù)依舊穩(wěn)健，三道紅線全面達(dá)標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，龍光集團(tuán)凈負(fù)債率為61.4%，相比2019年下降6個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，相比2019年下降6.3個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為1.8倍。(記者 趙潔)

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