凈利腰斬、3000億負(fù)債壓頂，中國金茂(00817.HK)正出售資產(chǎn)、急擴(kuò)融資解壓。
2020年，中國金茂銷售額保持高增長(zhǎng)，累計(jì)取得簽約銷售金額2311億元，同比增長(zhǎng)43.71%。全年目標(biāo)完成度達(dá)116%。然而，其預(yù)計(jì)2020年全年盈利下降約40%-50%。
中國金茂稱，凈利下滑主要是因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等因素，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提資產(chǎn)減值。去年，其銷售均價(jià)降至2.05萬元/平方米，“以價(jià)換量”的問題顯現(xiàn)。
這或是中國金茂過去大力承接“地王”項(xiàng)目的后遺癥。
并且，在過去高價(jià)拿地下，金茂負(fù)債高企，截至2020年6月30日，總負(fù)債達(dá)2980.27億元，按近年超20%的增幅速度，目前其總負(fù)債或已超3000億元。并且，中國金茂可能存在不少表外負(fù)債和“明股實(shí)債”的項(xiàng)目。
負(fù)債高壓下，甩賣項(xiàng)目是回籠資金最快的方式。長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2020年至今，中國金茂已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了上十個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金超過70億。
銷售額與凈利倒掛
作為房企黑馬，近幾年，中國金茂簽約銷售額實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，從2015年的301.02億元迅速增至2019年的1608.07億元。2020年，中國金茂累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2311億元，繼續(xù)同比高增43.7%。
據(jù)悉，2020年，金茂的銷售目標(biāo)為2000億元。按此計(jì)算，其2020年全年目標(biāo)完成度達(dá)116%。
然而，與銷售數(shù)據(jù)走勢(shì)相反，凈利潤(rùn)出現(xiàn)腰斬。近日，中國金茂突發(fā)業(yè)績(jī)預(yù)警，預(yù)計(jì)2020年全年盈利下降約40%-50%。消息一出，次日金茂大跌16.54%，盤中觸及歷史新低。
中國金茂將利潤(rùn)大幅下滑的原因歸于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。金茂稱，項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，導(dǎo)致其對(duì)發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)計(jì)提了大筆減值。如果不計(jì)提資產(chǎn)減值損失，2020年度凈利同比增幅在40%-50%之間。這意味著，金茂計(jì)提的減值規(guī)模約在50、60億之間，幾乎與上年度凈利持平。
事實(shí)上，中國金茂的利潤(rùn)下滑早就有跡可循，2016年到2019年，其凈利潤(rùn)分別為25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限價(jià)調(diào)控政策出臺(tái)之后凈利增速放緩明顯。
2020年前三季度，金茂實(shí)現(xiàn)營收167.43億元，同比增長(zhǎng)27.45%;但當(dāng)期毛利率為22.47%，同比減少18.22個(gè)百分點(diǎn);同期凈利潤(rùn)29.49億元，僅同比增長(zhǎng)4.57%。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，金茂利潤(rùn)下滑跟整體拿地價(jià)過高有一定關(guān)聯(lián)，另外與融資貸款利潤(rùn)上升，開發(fā)整體成本過高，限價(jià)政策導(dǎo)致房屋銷售價(jià)格有所下降也有關(guān)系。
銷售均價(jià)下滑，出售解套“地王”
利潤(rùn)下滑背后，中國金茂的銷售均價(jià)在持續(xù)下降。
根據(jù)中國金茂2020業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)估算，其銷售均價(jià)為2.05萬元/平方米，同比下滑4.65%。2018年、2019年的平均銷售價(jià)格分別為2.55萬元/平方米、2.15萬元/平方米，銷售均價(jià)持續(xù)下降。
一向走高端路線的金茂早年在一二線城市高價(jià)拿下多地塊，由此被稱為“地王收割機(jī)”，為了快速進(jìn)入某個(gè)城市不惜高價(jià)拿地，金茂未周全考慮政府限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
隨著2017年限價(jià)令調(diào)控政策的發(fā)布，這些“地王”無法入市，只有通過出售“解套”。2017年和2018年，金茂數(shù)個(gè)項(xiàng)目都曾虧本銷售。2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得廈門翔安2017XP08地塊，當(dāng)時(shí)周邊樓盤均價(jià)只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悅?cè)胧校蹆r(jià)僅為29000元/平方米。
隨著近年來樓市調(diào)控不斷加碼，在限價(jià)政策的影響下，金茂的傳統(tǒng)模式受到挑戰(zhàn)，開始改變節(jié)奏。
從2019年起金茂頻繁出售其位于京滬等一線核心城市的項(xiàng)目，同時(shí)換倉到粵港澳大灣區(qū)及二、三線城市，試圖通過土地的置換來換得利潤(rùn)空間。
最近兩年，金茂拿地速度明顯放緩。2015年到2018年，金茂當(dāng)年新增土儲(chǔ)分別為182萬、285萬、932萬與2264萬平方米，2019年新增土儲(chǔ)降至1390萬平方米，2020年上半年新增土儲(chǔ)進(jìn)一步降至583萬平方米。
2020年，金茂開始下沉到三四線城市高溢價(jià)拿地。2020年8月，金茂以48.95%的溢價(jià)，6851元/平方米的價(jià)格拿下南昌一宗土地，周邊二手房的均價(jià)僅1萬出頭。12月，金茂再次以38.46%的溢價(jià)率，7140元/平方米的價(jià)格拿下臺(tái)州的一塊宅地，而附近二手房的價(jià)格僅為8000元/平米。
債務(wù)壓頂，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)“回血”
當(dāng)前，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度持續(xù)強(qiáng)化，去年8月份，央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類信托規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。
根據(jù)公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2020年上半年，不計(jì)算近200億元永續(xù)債，中國金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率為76.6%、現(xiàn)金短債比為0.6，踩中一道“紅線”。
長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理金茂近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2016-2019年，其總負(fù)債分別為1111.60億、1556.01億、1933.73億、2424.47億，平均增速超過20%，截至2020年6月30日，其總負(fù)債達(dá)到2980.27億。按近年超20%的增幅速度，目前其總負(fù)債或已遠(yuǎn)超3000億。
令市場(chǎng)關(guān)注的是，中國金茂還有許多表外負(fù)債，2020年上半年或有一半以上銷售額來自未并表的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目背后，可能藏有巨額債務(wù)。此外，可能存在大量“明股實(shí)債”的項(xiàng)目。從2017年起，金茂的少數(shù)股東權(quán)益占比快速增大，當(dāng)年已超過50%，但同期少數(shù)股東的凈利潤(rùn)占比卻不足1/5。
面對(duì)現(xiàn)金流不佳、效益下滑、地王項(xiàng)目入市難等一系列難題，過去兩年，中國金茂通過加速銷售、減少土儲(chǔ)、增發(fā)等方式降低杠桿，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)“回血”。
長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2020年至今，中國金茂已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了上十個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金超過70億。
謝逸楓指出，金茂持續(xù)加杠桿可能會(huì)帶來現(xiàn)金壓力、信用違約，債務(wù)崩盤等風(fēng)險(xiǎn)，最大可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目或資產(chǎn)變賣，這些情況可能會(huì)影響后續(xù)規(guī)模擴(kuò)張的計(jì)劃。降負(fù)債降杠桿的最好方法是獲得更多的融資貸款，其次是加快銷售回款，分拆一些其他產(chǎn)業(yè)上市擴(kuò)展融資渠道。
目前，金茂正在擴(kuò)充融資。今年1月，其與平安集團(tuán)簽訂貸款框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，每筆貸款的實(shí)際利率以同期銀行間同業(yè)拆借貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上下50%范圍內(nèi)浮動(dòng)。這意味著，平安可以給金茂提供成本遠(yuǎn)低于銀行貸款的借款。
此外，從監(jiān)管明顯趨嚴(yán)的2020年下半年起，金茂在公開市場(chǎng)上的融資主要通過發(fā)行資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)行。相比傳統(tǒng)的債券融資，通過資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃可以有更長(zhǎng)的還款期限。今年1月21日，金茂發(fā)行的“金茂華福-申萬-金茂商業(yè)卓越1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，總規(guī)模11.18億元，債券期限達(dá)到24年。
中國金茂對(duì)公司的長(zhǎng)期發(fā)展保持樂觀。公司管理層在2020年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，公司2021年、2022年會(huì)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力，2021年實(shí)現(xiàn)2500億元、2022年實(shí)現(xiàn)3000億元的簽約目標(biāo)。
