9月14日，佳源國(guó)際控股有限公司(下稱“佳源國(guó)際”，02768.HK)發(fā)布2020年前8月約168億元的銷售簡(jiǎn)報(bào)，按全年銷售目標(biāo)360億元計(jì)算，公司目標(biāo)完成率不到五成。

即便如此，上半年，佳源國(guó)際仍斥資68億元拿地，規(guī)模擴(kuò)張野心再現(xiàn)。不過(guò)因加杠桿帶來(lái)的債務(wù)問(wèn)題卻使其資金承壓，在“債高錢緊”下公司頻頻發(fā)債，利率居高不下。

選擇高杠桿前行的佳源國(guó)際，如何平衡規(guī)模與債務(wù)之際的難題?資金承壓下加速擴(kuò)張是否會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)?《投資者網(wǎng)》就拿地?cái)U(kuò)張及高利率融資等問(wèn)題，多次撥打佳源國(guó)際香港總部電話及致函媒體中心聯(lián)絡(luò)處，但公司未作任何回應(yīng)。

前8月目標(biāo)完成率僅47%

據(jù)中期報(bào)告顯示，上半年，佳源國(guó)際實(shí)現(xiàn)銷售額116.71億元，同比增加3%;實(shí)現(xiàn)銷售面積107.82萬(wàn)平方米，同比增加4%;收益方面，實(shí)現(xiàn)收入85.59億元，同比增加27%;毛利32.03億元，同比增加27%;歸母凈利潤(rùn)14.62億元，同比增加6%。

雖然上半年受疫情沖擊，但公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)尚佳，但就目前的銷售情況而言，離年度目標(biāo)還存較大差距，截至今年前8個(gè)月，佳源國(guó)際的目標(biāo)完成率在47%。

2020年已經(jīng)過(guò)去三分之二，而公司目標(biāo)完成率卻不到一半，接下來(lái)四個(gè)月時(shí)間，佳源國(guó)際如何完成剩下近五成目標(biāo)?“下半年，公司將重點(diǎn)推進(jìn)新增土儲(chǔ)的推盤計(jì)劃，對(duì)全年銷售目標(biāo)的達(dá)成充滿信心。”公司主席兼非執(zhí)行董事沈天晴在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示。

同時(shí)，佳源國(guó)際董事會(huì)副主席、執(zhí)行董事張翼亦在今年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，雖然上半年佳源國(guó)際業(yè)績(jī)?cè)龇?，下半年的任?wù)也非常重，但依舊有信心。除了近幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售行業(yè)出現(xiàn)反彈的宏觀形勢(shì)外，佳源國(guó)際下半年有許多重要的項(xiàng)目將推出，對(duì)業(yè)績(jī)也有一定的助力。不僅如此，由于母公司的支持，后期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，對(duì)提升銷售額有很大幫助。

“從8月份僅完成業(yè)績(jī)指標(biāo)的近五成來(lái)看，接下來(lái)佳源國(guó)際還是將面臨較大的業(yè)績(jī)壓力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《投資者網(wǎng)》表示，“受到上半年疫情的影響，銷售回款受阻，以及行業(yè)環(huán)境不景氣，導(dǎo)致佳源國(guó)際銷售業(yè)績(jī)完成度不佳，另外，也與企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)能力密切相關(guān)，股價(jià)‘閃崩’事件的影響仍未徹底消退。對(duì)此，盡管佳源國(guó)際做出了一系列內(nèi)部調(diào)整，并且表達(dá)了對(duì)接下來(lái)業(yè)績(jī)追趕的信心。”

68億拿地“債高錢緊”難題待解

“每年拿地的資金占整個(gè)合約銷售額的20-40%，會(huì)根據(jù)土地市場(chǎng)的變化和內(nèi)部計(jì)劃的要求，按這個(gè)計(jì)劃去做。”拿地策略上，張翼在今年3月10日的2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。照此計(jì)算，公司今年的拿地預(yù)算在72億元至144億元。

2020年上半年，公司新增土儲(chǔ)共計(jì)432.3萬(wàn)平方米，權(quán)益比例超過(guò)80%，總地價(jià)達(dá)68.7億元，按照最高近四成的拿地預(yù)算來(lái)看，已完成47%的拿地預(yù)算，不過(guò)，同期，其銷售額僅116億元，如果按上半年的銷售情況測(cè)算，68億拿地金額顯然已“超標(biāo)”，且今年前8月銷售額不足五成的背景下，加速拿地是否會(huì)加重佳源國(guó)際的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?

截至今年上半年，佳源國(guó)際擁有土地儲(chǔ)備1700萬(wàn)平方米，其中位于江蘇和安徽的土地儲(chǔ)備分別占總土地儲(chǔ)備的36%和23%，一二線城市土儲(chǔ)占比已提升至51.4%，在中國(guó)各大城市持有的物業(yè)組合共81個(gè)。

佳源國(guó)際主席兼非執(zhí)行董事沈天晴透露，接下來(lái)，集團(tuán)將加大在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、重點(diǎn)省會(huì)城市以及一帶一路沿線國(guó)家和地區(qū)的拓展和經(jīng)營(yíng)。

從公司高層的決心來(lái)看，拿地?cái)U(kuò)張是一大戰(zhàn)略，不過(guò)因加杠桿帶來(lái)的高昂融資成本也使其資金承壓。

上半年，佳源國(guó)際融資成本為1.54億元，較去年同為7600萬(wàn)元，同比增加102%。對(duì)此，該公司表示，融資成本的增加主要是2019年下半年已發(fā)行優(yōu)先票據(jù)增加所致。

今年上半年，佳源國(guó)際成功發(fā)行一筆1.2億元美元優(yōu)先票據(jù)及3000萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。其中，2020年6月26日上市的1.2億元美元優(yōu)先票據(jù)的利率高達(dá)11.75%。

實(shí)際上，從去年至今的發(fā)債情況來(lái)看，其發(fā)債利率一直居高不下，維持11%以上水平，遠(yuǎn)高于同行8%的均值。

當(dāng)下，佳源國(guó)際短債問(wèn)題突出。財(cái)報(bào)顯示，截至2020年6月末，佳源國(guó)際的總負(fù)債高達(dá)526.73億元，其中，于一年內(nèi)或按要求到期的銀行及其他借款為30.49億元、優(yōu)先票據(jù)為49.22億元，合計(jì)79.71億元，當(dāng)下公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為78.89億元，現(xiàn)金不足覆蓋短債，“債高錢緊”資金承壓。

對(duì)此，分析師陳霄向《投資者網(wǎng)》稱，“可以看出，佳源國(guó)際當(dāng)前對(duì)于迅速擴(kuò)張規(guī)模決心較大，但這種高擴(kuò)張的發(fā)展戰(zhàn)略同時(shí)隱含著較高的風(fēng)險(xiǎn)性，高溢價(jià)拿地、激進(jìn)拿地將會(huì)面臨很大的不確定性，高負(fù)債也將對(duì)現(xiàn)金流安全造成威脅。”

陳霄認(rèn)為，佳源國(guó)際這種激進(jìn)擴(kuò)張的發(fā)展方式或?qū)⒚媾R調(diào)整，穩(wěn)健、理性拿地，并且積極降負(fù)債，方能長(zhǎng)久發(fā)展。

分拆微小型物業(yè)赴港上市

除公司經(jīng)營(yíng)情況備受關(guān)注外，佳源國(guó)際有意分拆旗下物業(yè)上市的動(dòng)作，也令市場(chǎng)格外關(guān)注。今年3月，公司高層便透露，“擬分拆旗下物業(yè)赴港上市，工作正在推進(jìn)中。”，隨后，6月26日晚間，佳源國(guó)際旗下子公司佳源物業(yè)向港交所正式遞交了招股書。

資料顯示，佳源服務(wù)業(yè)務(wù)包括為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)包括清潔、安保、園藝、景觀、維修和維護(hù)服務(wù);是公司核心營(yíng)收板塊，連續(xù)三年占總收入比重為八成。

招股書顯示，2017年至2019年，佳源服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入：2.1億元、3.31億元及4.55億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率47.2%;凈利潤(rùn)1835萬(wàn)元、3578萬(wàn)元及5021萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率65.4%。截至2019年底，佳源服務(wù)的在管總建筑面積約2610萬(wàn)平方米，涵蓋中國(guó)26個(gè)城市及八個(gè)省份，其中，位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的在管建筑面積約84.3%。

從在管規(guī)模來(lái)看，佳源服務(wù)屬于微小型物業(yè)公司，在行業(yè)中排名靠后。佳源國(guó)際稱，“佳源服務(wù)在上市之后，將會(huì)變?yōu)楠?dú)立的上市集團(tuán)，并且擁有獨(dú)立的集資平臺(tái)，其將會(huì)在不需要依賴佳源國(guó)際控股的情況下，直接接觸資本市場(chǎng)以進(jìn)行股本或者債務(wù)融資，為現(xiàn)有的業(yè)務(wù)等擴(kuò)充或提供資金，有助于提高運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理效率。”

“拆分物業(yè)上市能獲得更高的估值，有利于公司整體市值的提升，擴(kuò)大品牌影響力，降低負(fù)債率等;另外，就當(dāng)前形勢(shì)而言，疫情影響下對(duì)企業(yè)的銷售回款產(chǎn)生影響，房企資金鏈緊張，此時(shí)拆分物業(yè)公司上市，也能刺激股價(jià)的上升，有助于降低融資成本。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，物業(yè)公司擁有大房企作為支撐，可以依托大房企來(lái)獲取擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，但可能自身發(fā)展會(huì)嚴(yán)重依賴于母公司，在管理體制上可能也會(huì)受到母公司的牽制，難以真正獨(dú)立發(fā)展。”陳霄表示。

當(dāng)下，在杠桿撬動(dòng)規(guī)模策略早已不被行業(yè)看好之際，佳源國(guó)際卻仍以高負(fù)債模式堅(jiān)定擴(kuò)張，如此一來(lái)，即便公司規(guī)模再上一階，但“債高錢緊”難題仍難解決，同時(shí)，隨著地產(chǎn)“三條紅線”日益成形及行業(yè)集體降負(fù)債的趨勢(shì)下，未來(lái)公司該何去何從?其堅(jiān)持的高擴(kuò)張之路還走得通嗎?這些均是擺在佳源國(guó)際面前的挑戰(zhàn)。(鄭小琳)

關(guān)鍵詞： 佳源國(guó)際