在行業(yè)增速放緩，疊加新冠肺炎疫情影響下，國內中小房企面臨的形勢正變得愈發(fā)不容樂觀。
人民法院公告網(wǎng)顯示，截至8月9日，全國已有294家房企宣告破產(chǎn)，其中，不少房企都是二三線城市里的中小型開發(fā)企業(yè)。
川系房企圣樺集團正是中小型開發(fā)企業(yè)中的一員，錯失房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展黃金期，圣樺集團試圖走出一條逆流而上的發(fā)展曲線。
今年3月，圣樺集團成立四川、河南、陜西、云南、安徽、湖南、江蘇等七大區(qū)域公司，建立全國區(qū)域化平臺發(fā)展架構，吹響了“上規(guī)模、沖千億”的號角。
一個月后，圣樺集團時隔兩年出現(xiàn)在成都公開土地市場。隨后的5、6月，圣樺集團先后競得安徽亳州、河南開封西湖片區(qū)相關地塊。
種種跡象顯示，圣樺集團對規(guī)模沖刺的野心不容質疑。而擺在眼前的事實是，2019年，圣樺集團銷售額僅為161.5億元，排在百強之外。
對中小房企而言，要想實現(xiàn)規(guī)模突圍，經(jīng)營和試驗都不容許錯判。
如何才能找到通往千億的道路，進而躋身主流房企之列?是圣樺集團當下最迫切的任務。
8月6日，時代周報記者就相關問題聯(lián)系圣樺集團，相關負責人回復稱：“最近我們暫時沒有對外披露信息的宣傳計劃。”
資金規(guī)模有限
官網(wǎng)顯示，圣樺集團于2012年在成都起步，成立后便火速拿下三宗大體量地塊。當年8月拿下四川省南部縣優(yōu)質地塊;9月拿下成都市大邑縣150畝地塊;10月在河南省開封拿下千畝土地。
截至目前，圣樺集團在全國10余個城市陸續(xù)落地，包括四川大邑、新都、資陽、眉山、南部、營山;河南開封、周口、濮陽;陜西漢中;云南昭通;安徽亳州等地。
雖然橫跨多省，但圣樺集團深耕城市均是三四線城市。事實上，自上一輪棚改政策逐漸退出后，以部分三四線城市為代表的低能級城市已不被規(guī)模房企所重視。
中指院研究報告指出，2019年，百億企業(yè)持續(xù)聚焦二線城市，50家百億代表企業(yè)的二線城市業(yè)績貢獻占比為59.4%，是銷售貢獻主力;一線城市的市場占比為19.1%。
8月7日，同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)向時代周報記者指出，對中小房企來講，由于資金規(guī)模有限，不可能全面擴張。重倉某一個城市，不管是一線、二線或者三四線都是有風險的，因為單一城市面臨的不確定性較高。三四線城市相對于一二線城市來講，風險相對更高，所以不適合重倉單一某個三四線城市，其背后隱藏著政策突然收緊、市場需求不足等風險因素。
除重倉三四線城市外，圣樺集團的銷售業(yè)績也鮮為外界關注。
在中指院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單》中，圣樺集團銷售額為161.5億元，銷售面積為190.6萬平方米，居該榜單第132位。而在2018年，圣樺集團的銷售額度為171億元，居該榜單第131位。
今年上半年，中指院發(fā)布的《銷售超過50億的房企名單》中，未見到圣樺集團的身影。
“從全國來看，圣樺集團并沒有進百強。目前算是本地的一家小公司，小公司有個比較大的問題，就是資金鏈。他們目前還是主要做三四線城市，做高周轉，去年的銷售額應該還是有一定水分。”8月10日，一位成都地產(chǎn)圈人士告訴時代周報記者。
融資渠道單一
要想沖擊規(guī)模，獲得更多拿地籌碼是多數(shù)房企所采取的常規(guī)動作。而低底價、大體量是圣樺集團主要拿地特點。
大盤開發(fā)模式需要強有力的資金支持，而圣樺并非上市公司，背后的資金來自哪里?
時代周報記者調查發(fā)現(xiàn)，圣樺集團與五礦信托關系密切。
從2018年開始，圣樺集團開始通過五礦信托―恒信共筑96號―蓉盛系列集合資金信托計劃為各地項目輸血。
其中1期成立于2018年11月15日，計劃總規(guī)模為1.515億元，其中A類信托資金1.39億元主要向周口圣樺置業(yè)有限公司發(fā)放股東借款。用于項目公司持有的周口市東新區(qū)周口圣樺名城項目的開發(fā)建設。
該信托發(fā)布的最新的一筆為15期，成立時間為2019年9月27日，托計劃募集總規(guī)模不超過1.65億元。其中1500萬元用于受讓濮陽圣祥置業(yè)有限公司30%股權，1.5億元是向項目公司發(fā)放股東借款，具體用于圣樺?清華玖號院二期項目開發(fā)建設及歸還借款。
通過該信托計劃，圣樺集團旗下的濮陽圣樺錦江天悅項目、圣樺錦江天璽項目、成都市大邑“圣樺華庭”項目等陸續(xù)得到資金支持。
除此之外，圣樺集團漢中項目也出現(xiàn)了五礦信托的身影。
2018年8月份，五礦信托―恒信共筑65號―圣樺漢中集合資金信托計劃成立，總規(guī)模1.434億元，期限12個月。該信托計劃的信托資金用于項目公司持有的漢中市龍崗新區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設。
除五礦信托之外，四川信托是圣樺集團的又一“金主”。
早在2017年，四川信托向新都圣樺公館提供了1億元借款用于項目開發(fā)，期限為一年。
而在今年1月，四川信托發(fā)行了一款以云南昭通圣樺錦悅府項目為標的的信托產(chǎn)品，募集規(guī)模為2.9億元，產(chǎn)品期限24個月。
8月8日，一位信托業(yè)內人士告時代周報記者，房地產(chǎn)信托項目成本基本都在10%以上，達到了13%―15%，小房企很難從信托公司拿到資金，即使能拿到，成本也更高。
宋紅衛(wèi)指出，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資趨緊，中小房企融資更是難上加難。因為沒有大品牌房企規(guī)模和信用的優(yōu)勢，這是金融信貸最重要的考核指標。赴港上市融資門檻也越來越高，尤其中小房企因為規(guī)模小負債高而被退回的比比皆是。目前信托融資對房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻越來越高，一旦信托融資收緊，對于整個行業(yè)的影響都比較大，尤其是中小房企，過度依賴信托投資，一旦政策有變，資金鏈斷裂的風險就會上升。
“圣樺風格上比較激進，同時負債也較高。早幾年還有合作，后來因為他們公司離職率太高了，我們公司跟他們也沒有業(yè)務合作了。”8月10日，成都一位地產(chǎn)領域獵頭人士告訴時代周報記者。(記者 蔡穎)
