位于京城中央別墅區(qū)的卓錦萬代，是凱德置地在北京開發(fā)的首個別墅項目，開盤時曾是北京的“均價冠軍”。當(dāng)年的宣傳資料顯示，這一高端樓盤由97座獨棟別墅和150套Townhouse、會所組成，卓錦萬代其名“寄托了一個特別階層的生活理想”。
然而，以張軍(化名)、李明(化名)和許薇(化名)為代表的卓錦萬代業(yè)主們近來感覺，他們與凱德置地方面的關(guān)系已經(jīng)惡化到了新高度，其矛盾根源就在于小區(qū)會所——“卓錦萬代國際俱樂部”。
“卓錦萬代國際俱樂部”屬于內(nèi)部非經(jīng)營式會所，只針對小區(qū)業(yè)主開放，產(chǎn)權(quán)屬于北京凱德物業(yè)管理有限公司(簡稱“凱德物業(yè)”)。
業(yè)主提供的資料顯示，凱德方面曾宣傳該會所“擁有齊全的進口健身設(shè)備和完善的專業(yè)服務(wù)體系：健身區(qū)、棋牌室、閱覽區(qū)、兒童游樂室、游泳池、水療SPA……”，“鑒賞與陶醉格調(diào)會所”。凱德在購房合同中承諾“只要業(yè)主繳納物業(yè)費，就可以免費使用會所”。
圖：業(yè)主提供的會所宣傳冊
圖：業(yè)主提供的購房合同
然而，現(xiàn)在業(yè)主們已經(jīng)找不到當(dāng)年的“格調(diào)會所”。會所服務(wù)質(zhì)量連年滑坡，器材、環(huán)境老化失修，墻皮掉落，灰塵沉積。業(yè)委會多次就服務(wù)問題與凱德物業(yè)方面協(xié)商無果。
更令業(yè)主們失去信心的是，凱德物業(yè)今年沒有征兆的變更股東，凱德置地不再持有其股份，還沒等到解釋又是一紙通知，稱會所暫停營業(yè)進行裝修，隨后原定三個月的裝修期延長至八個月。業(yè)主們認為遭到欺詐，多次追問凱德物業(yè)，并發(fā)函給凱德集團新加坡總部，但沒有得到理想答案。
“我們業(yè)主與凱德的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是：只要業(yè)主交物業(yè)費，凱德集團就必須提供會所服務(wù)?，F(xiàn)在凱德集團將擁有會所的公司出售，即使這個公司出售后還在提供會所服務(wù)，它已不是凱德集團的公司，那么凱德集團給業(yè)主提供會所服務(wù)的義務(wù)哪里去了?” 李明憤憤不平道。
業(yè)主們慌了：會所產(chǎn)權(quán)人的股東突然變更
對于業(yè)主的遭遇，張軍在新浪黑貓投訴平臺上這樣寫道，“我于06年購買了凱德置地的下屬公司北京胡姬花園開發(fā)有限公司開發(fā)的位于北京市朝陽區(qū)新錦路18號的卓錦萬代項目。在購房合同中，凱德承諾‘只要業(yè)主繳納物業(yè)費，就可以免費使用會所’。
但是，從2013年后，會所的管理每況愈下，保養(yǎng)不善，設(shè)備嚴重損壞老化，服務(wù)極其低劣，與2007年收房時的狀態(tài)完全天壤之別。會所已經(jīng)完全無法履行作為會所的正常功能，和業(yè)主繳納的相應(yīng)物業(yè)費完全不匹配。
圖：業(yè)主拍攝的會所現(xiàn)狀
業(yè)主和業(yè)委會多次和凱德投訴溝通，沒有任何實質(zhì)性改善。今年3月凱德在未通知業(yè)主的前提下，將會所出售，單方面毀棄他提供會所服務(wù)的售房承諾;凱德在中國多次使用這個套路，售房時展示美輪美奐的會所并承諾會所服務(wù)，引誘購房，售出后一定年份后，以虧損為由出售會所，毀約。受害的小區(qū)至少包北京括凱德品元公寓、凱德上元小區(qū)、凱德錦繡小區(qū)。”
張軍對新浪法問表示，他認為凱德置地對于國內(nèi)外的業(yè)主持“雙標”態(tài)度，“我們當(dāng)初買房就是凱德集團在國外做得很好，重承諾守信用，會所(模式)也是他們從國外引進的，他們在國外做得很好，為什么在中國就這樣?”
業(yè)主們表示，自2007年交樓以來，卓錦萬代的業(yè)主每月繳納的物業(yè)費中有3元都是用于會所運營，盡管小區(qū)更換過物業(yè)公司，但據(jù)他們了解，物業(yè)公司都有定期向凱德物業(yè)方面支付相關(guān)費用。
另一位業(yè)主李明(化名)對新浪法問表示，近年來會所服務(wù)質(zhì)量大幅下滑，凱德物業(yè)解釋稱會所經(jīng)營不善，并提出將其轉(zhuǎn)為商業(yè)化會所對外運營，業(yè)主們也曾就此召開了業(yè)主大會，最后投票同意授權(quán)業(yè)委會與凱德置地就商業(yè)化方案進行談判。
但是，今年3月會所股東沒有征兆的發(fā)生了變更，更令業(yè)主們不安的是，凱德方面沒有就此事提前進行任何說明。天眼查顯示，今年3月6日，北京凱德物業(yè)管理有限公司的股東由原來的凱德置地(中國)投資有限公司變更為廣州市境新投資有限公司，后者100%持股。
直至5月末，業(yè)主們才等到凱德物業(yè)的一紙通知，稱會所從2019年6月1日起暫停營業(yè)進行裝修，裝修期為3個月：2019年6月至8月;然而，待到8月業(yè)主再次收到凱德方面的通知，稱會所升級要推遲到2020年2月才能完工。
圖：天眼查顯示凱德物業(yè)的股東變更情況
圖：業(yè)主提供的會所裝修通知
李明稱，業(yè)主們多次就會所問題與凱德物業(yè)交涉無果，也曾向凱德集團新加坡總部發(fā)函投訴，“我們希望將凱德物業(yè)的股東變更恢復(fù)為凱德置地，回到原有的股權(quán)狀況，履行原有的義務(wù)。”李明說。不過，業(yè)主們沒有獲得凱德集團的回復(fù)。
凱德置地回應(yīng)：完全符合中國法律法規(guī)
對于業(yè)主們的投訴，凱德置地方面回復(fù)新浪法問稱，“‘出售會所’的說法不屬實。會所產(chǎn)權(quán)人仍然是北京凱德物業(yè)管理有限公司，沒有發(fā)生變化。會所產(chǎn)權(quán)人的股東發(fā)生變更，這完全符合中國法律法規(guī)，不會影響會所功能的提供。關(guān)于這一事實，我們多次與業(yè)主進行充分溝通和解釋。
業(yè)主們應(yīng)該關(guān)注的是會所是否會持續(xù)運營，據(jù)了解，會所產(chǎn)權(quán)人正在規(guī)劃裝修升級方案，將提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并已經(jīng)向全體業(yè)主公示。
在此次會所裝修之前，會所功能均能安全使用。對于部分設(shè)施外觀陳舊或功能損壞，會所均積極響應(yīng)報修需求，及時安排維保工作，保障會所正常運營。在費用收繳不到位的情況下，為保證業(yè)主正常使用，會所多次安排維修保養(yǎng)(從2012-2019，會所共維修86項/次，維修金額超過46萬)。會所游泳池也確保定期換水，每年通過政府部門嚴格的水質(zhì)檢測與環(huán)境檢測，以及通過政府部門不定時的衛(wèi)生檢查。在2018年度，會所獲得了本地區(qū)唯一一個公共場所衛(wèi)生信譽度A級的評價。
針對業(yè)主疑問，我們一直保持積極溝通，及時回復(fù)并提供了暢通的對話渠道。”
李明并不認同凱德方面的說法，“他們偷換概念。我們業(yè)主與凱德的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是：只要業(yè)主交物業(yè)費，凱德集團就必須提供會所服務(wù)。現(xiàn)在凱德集團將擁有會所的公司出售，即使這個公司出售后還在提供會所服務(wù)，它已不是凱德集團的公司，那么凱德集團給業(yè)主提供會所服務(wù)的義務(wù)哪里去了?目前采用的這種方式不過是一種迂回的欺詐”。
“凱德單方面撕毀合同、出售會所公司，以及所謂裝修也好不裝修也好，沒有一件事與業(yè)主‘積極溝通’。最多只是一紙通知，會所公司被出售、不再是凱德名下企業(yè)甚至從未告知我們。”
業(yè)主許薇(化名)對新浪法問表示，會所從三月份停業(yè)至今期間凱德只是發(fā)了兩份紙質(zhì)通知，和業(yè)主沒有任何他們所謂的“積極溝通”。
“試想如果他們的升級方案是有利于業(yè)主的，為何不能正大光明的和業(yè)委會或者業(yè)主溝通，讓大家安心呢。難道只是想給我們一個surprise? 鑒于凱德以往在其他會所的處理方案，和以前對我們業(yè)主的態(tài)度，我們真無法信任凱德，靜待花開。我們不得不懷疑凱德是否在采取拖延政策，或者他們是否會把會所另作他用”，她說。
新浪法問了解到，業(yè)主們目前主要有三點訴求：第一，凱德置地必須履行承諾義務(wù)，向業(yè)主們提供會所服務(wù);第二，會所服務(wù)質(zhì)量必須要恢復(fù)到售房時水準;第三，關(guān)于會所未來的運營機制，凱德置地方面只能在跟業(yè)主商量并取得諒解的情況下實施。
律師觀點：如業(yè)主們所述屬實 凱德已經(jīng)構(gòu)成違約
針對凱德置地的回復(fù)，廣東金卓越(深圳)律師事務(wù)所主任朱江華律師對新浪法問指出，在此事中，卓錦萬代小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)人沒變，產(chǎn)權(quán)人的股東變更并不構(gòu)成合同違約。但是，凱德置地作為開發(fā)商，當(dāng)初與業(yè)主在購房合同中約定“小區(qū)會所的所有權(quán)歸出賣人所有”，而實際上，在業(yè)主不知情的情況下，會所產(chǎn)權(quán)登記在了北京凱德物業(yè)管理有限公司名下，這屬于欺詐行為;
同時，如果業(yè)主們所述屬實，會所沒有及時提供相應(yīng)服務(wù)也構(gòu)成違約，“即使是裝修，也必須有一個合理的時間范圍”。
他建議雙方先就此事展開協(xié)商，如果協(xié)商不成，業(yè)主可以根據(jù)合同中關(guān)于爭議解決方式的約定起訴開發(fā)商。如果雙方合同中有關(guān)于損失金額的計算方式，可以根據(jù)合同要求開發(fā)商賠償。如果沒有，可以根據(jù)過往繳費的物業(yè)費金額以及業(yè)主因無法使用會所帶來的其他損失計算索賠金額，但這種計算方式較為復(fù)雜。
圖：業(yè)主提供的購房合同細則
針對卓錦萬代業(yè)主維權(quán)，上海秦兵律師事務(wù)所徐斌律師對新浪法問指出，按照物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，而目前會所登記在北京凱德物業(yè)管理有限公司名下“有點問題”，因此他建議業(yè)主可以首先考慮主張會所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主;
如果爭取不到產(chǎn)權(quán)，他建議業(yè)主們再考慮按照物業(yè)服務(wù)合同來主張物業(yè)公司和開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供免費服務(wù)的問題以及主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
徐斌律師進一步指出，如果選擇后者，業(yè)主們可以主張開發(fā)商繼續(xù)履行合同，但若要索賠，則較難證明自身損失?？紤]到當(dāng)前會所經(jīng)營不善，而業(yè)主們希望會所能夠持續(xù)提供正常服務(wù)，他建議雙方可以協(xié)商，由業(yè)主給凱德方面一定的租金，再由業(yè)主委托小區(qū)物業(yè)公司(在適當(dāng)提升物業(yè)費的情況下)來經(jīng)營，免費給業(yè)主使用。
“業(yè)主雖然要多出一些物業(yè)費，但是自己掏錢能確保會所恢復(fù)正常，間接的可以提升租金和房價。”徐斌律師稱。
關(guān)鍵詞： 別墅遭維權(quán) 雙標
