租購并舉時代，萬科是先行者之一！
這幾天，萬科首批自持租賃房項目——北京翡翠書院示范區(qū)開放，平均近兩萬元的月租金引發(fā)輿論熱議。
市場發(fā)出一連串疑問：
為何要設這么高的租金？
面向的租戶是誰？
萬科為什么要這么做？
還有人發(fā)出了終極之問：月租兩萬元和月供兩萬元，你選哪一個？
說句實在話，萬科挺冤的。
不論是從成本反推定價，還是從房子的品質對不對得起這個價格，抑或對比長租和買房算一筆經(jīng)濟賬，質疑萬科“搶劫”恐怕都說不過去。
不過上面這些不是我今天要說的重點。
翡翠書院的遭遇，實際上反映的是進入租賃住房市場的開發(fā)商們面臨的普遍尷尬——租購并舉到底該這么做？還面臨哪些問題？需要哪些支持？等等。
畢竟，作為國內地產(chǎn)界的多年的一哥，如果萬科這個在全國范圍內的都極具標桿意義的項目都舉步維艱的話，其他項目面臨的問題恐怕就會更大了。
一
尷尬之一，房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個重資產(chǎn)高投入的行業(yè)，但租賃住房市場尤其是長租公寓卻是一個投資回報周期非常長的產(chǎn)品門類。
以往，開發(fā)商拿到地，蓋完房子，賣出去，錢收回來，再蓋下一套房子，完成了資金鏈的循環(huán)，是一個非常簡單直接的商業(yè)模式。更不要說，房子還沒蓋好就可以開盤賣錢，收到購房款再接著蓋的中國特色了。
但在長租公寓市場，這套商業(yè)邏輯就失效了。
搞租賃，開發(fā)商的前期投入并沒有減少，甚至考慮到精裝修、運營服務等因素，成本還要來得更高。但是，要收回這筆投資，周期就從以往的兩三年變成了至少十年以上。
一方面是高昂的地價占據(jù)了成本的絕大多數(shù)，可以說是開發(fā)商進入租賃市場的第一大攔路虎。連萬科這個項目都要靠發(fā)起私募基金代替自有資金投入來緩解資金壓力，更不要說其他中小房企了。
另一方面是相比房產(chǎn)交易，出租房屋的收益率偏低，融資成本、運營成本卻偏高，其中的大頭就是稅費。
據(jù)估算，按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)?；?。
對開發(fā)商來說，這是難以承受的資金壓力。
以萬科這個項目為例，僅拿地成本萬科就花了109個億。另據(jù)萬科透露，建安、裝修、資金利息等加起來超過50個億。
萬科曾表示，“我們的拿地成本為35339元/平，含建安、裝修后的含稅總單方成本達到58019元/平。”
也就是說，翡翠書院項目還沒有產(chǎn)生一毛錢的利潤，萬科花出去的錢已經(jīng)有160個億。這還不包括，后期運營、維護的費用，這同樣是一大筆錢。
那么，萬科需要多久可以收回這筆投資呢？
有人替萬科算了一筆賬。根據(jù)萬科公布租金價格，萬科翡翠書院平均年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，如果項目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億元到3.28億元之間，10年租金收入為27.3億元到32.8億元之間。那么，至少30年才能收回成本。
所以萬科自己稱，“這是一個不賺錢的極具微利的項目”。
大家都說翡翠書院貴上了天，其實萬科心里也苦?。?/p>
二
尷尬之二，是“租購同權”說了這么久，仍然沒有稱得上實質性的進展。所謂租購同權，指的就是租房和購房的人，同樣能夠享受醫(yī)療、教育等等公共服務的權利，對以家庭為單位的租房者來說這其中又以教育也就是能否享受到學位最為重要。
以往，這些權利和房子綁定在一塊兒，沒房子你就沒法上學沒法看病，所以大家一窩蜂地去買房而不是租房。政府之所以要搞“租購同權”，就是因為如果沒法做到同權，租房子對于中國人來說永遠都是“最后的選擇”，那租購并舉也就成了一句空話。
以翡翠書院所在的北京市來說，租房者確實已經(jīng)可以享受到租購同權帶來的紅利，只不過仍然是打了折的“同權”而已：
根據(jù)北京的積分落戶政策，如果有自有產(chǎn)權的住房，每連續(xù)住滿1年可以積1分；租房并簽正式合同或者住單位宿舍，每連續(xù)住滿1年積0.5分。
同時北京還給入學登記設置了優(yōu)先序列，而租房者在這個序列里處于一個靠后的位置，一旦出現(xiàn)學位不足的情況，孩子入學受教育的權利仍然無法得到保證。
三
我想，這不是萬科一個開發(fā)商遇到的問題，而是全行業(yè)都面臨的尷尬。
作為北京市首個全自持項目，同時也是全國首個高品質自持住宅，翡翠書院可以說是萬科作為行業(yè)龍頭，積極踐行租購并舉相關政策的標志性產(chǎn)品，具有重要的示范意義。
然而這個項目尚未正式推出，在預售階段就遭受輿論和市場廣泛的爭議，這對于北京乃至全國范圍內租賃住房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展都不算是一個好消息。不論是開發(fā)商，還是政府、租房者，恐怕都不愿看到類似的事情再次發(fā)生。
簡單來說，搭建以租賃市場作為基本保障的住房梯級消費體系，需要這四個方面的舉措：
1、供給端：低成本的供給土地，減免租賃稅費，降低開發(fā)商的資金壓力。
關于地價，可以學習上海，從土地性質上直接界定為“租賃用地”，并以“接近贈送”的水平超低價轉讓，大幅降低了開發(fā)商的拿地成本。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海已成交租賃用地29宗，建面達180.9萬㎡，樓面均價不到7000元/㎡。
關于稅費，一個可行的方案是，把租賃市場形成發(fā)改委的一個匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來扶持，對運營企業(yè)減免增值稅款。
2、需求端：繼續(xù)加大租購同權的推進力度和人才政策支持，對符合條件的承租人進行不同形式的租房補貼，增強其支付能力。
例如，廣州正加快實施細則的研究，天津、鄭州等允許“租房落戶”，深圳為人才公寓租房者提供補貼等。
3、運營端：發(fā)揮國有企業(yè)和行業(yè)龍頭的表率作用和示范效應，形成可以廣泛復制的經(jīng)驗和模式。
例如萬科的翡翠書院，它的產(chǎn)品特點、定價機制、運營管理模式，都將為新時代房地產(chǎn)發(fā)展提供深遠的借鑒意義。
4、金融端：多樣化的資金支持，擴大房企融資渠道，加快租賃住房產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化推行速度。
例如，已逾8單租賃住房類REITs成功發(fā)行，建行推出租房貸等金融產(chǎn)品，中行簽署協(xié)議提供租賃住房專項資金，規(guī)模已達3700億元。
