導讀

21世紀經濟報道咨詢的大部分開發(fā)商人士均認為，公積金貸款加快放行，對于地產整體的銷售影響不大。

開年后的樓市繼續(xù)處于深度調控之中，尤其是信貸這一關鍵性的因素，仍在不斷收緊，多個銀行支行暫停房貸，個貸利率上浮成為一二線城市的普遍現象。一些城市首套房貸利率較基準利率上浮已達20%-30%。

在此背景下，根據去年12月住建部、財政部、央行、國土部聯合發(fā)布的《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》(以下簡稱《通知》)，各地紛紛加快公積金審批流程，要求開發(fā)商不得拒絕購房者的公積金貸款，并加大懲戒力度，成為收緊的購房信貸中唯一的寬松。

3月5日，深圳市住房公積金管理中心透露，從1月起，深圳市相關部門已要求房企提供不拒絕購房人使用公積金貸款的書面承諾，在銷售現場公示，并對拒絕者加大懲處。

多位開發(fā)商人士表示，如果公積金貸款能夠加快審批，不僅減輕購房者的負擔，也對銷售有樂觀影響;但在很多城市限價的情況下，對于那些傾向于讓利賣房而提高首付甚至要求全款的項目，影響并不大。

開發(fā)商不得拒公積金貸款

公積金貸款作為購房資金通道之一，目前正在被大力支持。

3月5日深圳公積金新政給出的六項措施包括，5個工作日內完成貸款審批、5個工作日內完成抵押登記、開發(fā)商不得拒絕公積金貸款、加強對公積金貸款銀行考核、職工可電話舉報違規(guī)樓盤以及聯合開展專項整治行動等。

深圳的這些措施均出自于《通知》。這份于去年12月13日印發(fā)的文件，是在2014年的基礎上深化的。

2014年，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行明確要求房企不得拒絕住房公積金貸款購房，但部分房企仍然拒絕或變相拒絕購房人使用住房公積金貸款。

21世紀經濟報道的調查顯示，在多個一線城市，新房銷售都存在變相拒絕公積金貸款的現象。

因此，為發(fā)揮公積金作用，凈化市場環(huán)境，出臺了上述《通知》。

其中值得關注的是，加大了違規(guī)的舉報、懲戒力度。對限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房的房企和中介，深圳市規(guī)劃國土委將要求責令整改，對違規(guī)情節(jié)嚴重、拒不整改的，予以公開曝光，并納入企業(yè)征信系統(tǒng)。

目前，深圳市住房建設局已組織深圳市公積金中心加強對10家住房公積金貸款業(yè)務受托銀行的管理和考核，監(jiān)督受托銀行提高服務效率、提升服務質量。

無獨有偶，近日東莞市住房公積金中心與相關部門也聯合發(fā)文，加快公積金貸款審批流程，專項整治、嚴肅處理開發(fā)商及中介機構拒絕公積金貸款行為，規(guī)范房地產市場秩序。

據介紹，從行動開始到3月初，深圳市有21個新建商品房項目到市公積金中心辦理了公積金貸款房源入庫工作，新建商品房項目入庫率達到95%。

深圳市公積金中心指出，下一步，深圳市住建局和深圳市規(guī)劃國土委還將繼續(xù)推動新建商品房項目入庫工作，將有更多的新建商品房項目能夠使用公積金貸款。

房貸利率上升難免

對于購房人而言，公積金放開是個好消息。但對深圳、北京動輒數百萬的貸款而言，公積金即使放開也是遠遠不夠的，必須進行商貸和公積金的組合。

機構數據顯示，目前北京、深圳等城市平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬，而公積金貸款北京家庭為單位最高可貸120萬，深圳家庭最高可貸90萬，其他城市更少。

對于非剛需購房，300萬-500萬甚至更多的貸款，公積金貸款更是杯水車薪。

21世紀經濟報道咨詢的大部分開發(fā)商人士均認為，公積金貸款加快放行，對于地產整體的銷售影響不大。

整體而言，在中原地產、易居克而瑞等多家機構看來，2018年的房貸收緊已成定局。

根據中原的統(tǒng)計，目前北京大部分銀行執(zhí)行首套房貸款利率為基準上浮5%-10%，上浮10%逐漸成為北京房地產剛需市場的主流，購房貸款的成本繼續(xù)上升：首套房貸每百萬25年月供歷史首次突破6000。

在深圳，進入3月份后房貸利率仍在上浮，十幾家銀行首套房貸普遍上浮10%，個別銀行如浦發(fā)銀行(600000,股吧)、民生銀行(600016,股吧)上浮15%-20%。平安銀行(000001,股吧)、郵儲銀行、南洋銀行、農村商業(yè)銀行暫停了房貸，其他銀行也大多額度緊張、放款緩慢。

對于銀行而言，資金成本持續(xù)上升，包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9對于大部分銀行已屬于低利潤產品，出于盈利的考慮，商業(yè)個貸利率將會繼續(xù)上浮。

此外，房價逐漸出現調整，銀行的風險增加，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產貸款的額度與提高房地產貸款的價格。

從歷史看，除了2009年后與2015年后的一段時間，大部分首套房房貸的執(zhí)行利率都在6%左右，中原預期后續(xù)房貸利率還有上升的空間。

深圳市房地產中介協會指出，上述現象和趨勢背后是落實“房住不炒”，去金融杠桿。對運用金融杠桿的購房者而言是利空，購房成本再次上升。

中原地產首席分析師張大偉指出，購房者的資金成本持續(xù)上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。據其測算，按照北京上海的剛需房價，貸款25年，從過去的85折優(yōu)惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，因為利率上漲也抵消了這部分降價影響。

從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續(xù)周期內，2018年房貸利率有可能繼續(xù)上升;房地產降溫也將持續(xù)。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

深圳市規(guī)劃國土委數據顯示，2月深圳新房均價為54191元/平方米，自2016年10月以來已“十七連跌”。

深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，2018年深圳將繼續(xù)保持房地產調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。今年仍是房地產市場調控的關鍵年，應繼續(xù)實施限購、限價、限貸等調控政策，確保房價在未來幾年保持穩(wěn)定，形成理性消費局面。

此外，要加快落實建房〔2017〕215號文，嚴格控制房地產市場加杠桿，堅決打擊各類違規(guī)資金流入房地產市場。本報記者 張曉玲 深圳報道