“去年，一家央企背景房企給出的融資報價是成本不超過7.5%(年化)，但現(xiàn)在9%也可以談了。”某信托公司的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)人員告訴記者。銀行方面，有的對房企融資預(yù)設(shè)了“堅決不碰”的禁區(qū)，有的則明顯抬高了放貸門檻，疊加“居民部門漸進去杠桿”，資金面緊張的趨勢可能將貫穿全年已成為不少房企的共識。同時，部分房企的償債高峰漸行漸近，一些公司債還可能在今年或明年面臨提前償還。

此種情況下，多渠道融資或可解暫時之渴，提高周轉(zhuǎn)速度、“跑步賣房”自降杠桿亦不失為防范風(fēng)險的良策。

兩個“堅決不碰”和非50強不貸

“對房企來說，‘財大氣粗’拿地的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。尤其是在一線城市，房企拿地必須是自有資金，開發(fā)貸杠桿能撬動的資金也比以往大為減少。房子建好后獲取預(yù)售證不容易，要受到限價的制約。房子賣掉以后，銀行對按揭貸款的放款也變慢了。”上海某股份制銀行支行的一位副行長說。

就融資成本而言，據(jù)記者了解，目前民營房企通過信托渠道融資的主流成本在9%至10%(年化利率)，實力稍差一點的民營房企融資成本在10%至12%。有券商分析師得到的數(shù)據(jù)是：“部分房企反饋，融資成本其實從2017年四季度就開始快速上升，目前大房企融資成本在5%左右，中小房企的融資成本差異比較大，從6%至9%不等，有些甚至更高。”

同時，融資門檻也在提高。如有的銀行提出兩個“堅決不碰”，即：對于長周期項目且房企拿地的樓板價較高的，銀行測算有風(fēng)險的堅決不碰;豪宅項目的開發(fā)貸堅決不碰。據(jù)悉，多數(shù)銀行現(xiàn)階段只青睞三類房地產(chǎn)項目：城中村改造、租賃住房(低成本拿地)、物流地產(chǎn)。前述副行長還透露：“銀行已不主動給房企發(fā)放開發(fā)貸，部分銀行現(xiàn)在連按揭貸款都不太愿意發(fā)放了。”甚至有銀行以前設(shè)置的門檻是對百強房企放貸，現(xiàn)在則要求達到前50強甚至前30強。

信托公司方面，目前信托類資金只能用于開發(fā)貸或國家鼓勵的城市更新改造項目，且監(jiān)管也在收緊，如要求房地產(chǎn)項目必須符合“432”原則(即“項目四證齊全、企業(yè)資本金達30%、開發(fā)商具二級以上資質(zhì)”)。信托業(yè)內(nèi)人士解釋：“這是由于融資成本提高了，加之銷售環(huán)節(jié)又不太順暢，現(xiàn)在很多單一房地產(chǎn)項目的開發(fā)商凈利率只有5%到8%。很多時候，信托公司會擔(dān)心隨著市場形勢變化，有些項目可能出現(xiàn)還款困難。”因此，有些信托公司今年以來甚至沒有向房地產(chǎn)項目投放過資金。

此外，國家統(tǒng)計局最新公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15個熱點城市中，有11個城市的新建商品住宅銷售價格同比下降，一線城市32個月以來首次出現(xiàn)價格同比負增長。另據(jù)券商研報，1月份100個大中城市住宅類用地成交面積同比下降19.8%，總價卻同比上升23.78%。在房價降地價升的同時，引導(dǎo)居民部門漸進去杠桿，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險的呼聲也越來越高。

當(dāng)然，目前的去杠桿是漸進有序的。新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，“強監(jiān)管”主要還是在清理金融機構(gòu)表外業(yè)務(wù)、通道業(yè)務(wù)、非標業(yè)務(wù)方面循序漸進，在不引發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流危機的同時，逐漸釋放監(jiān)管壓力，迫使金融去杠桿、企業(yè)去杠桿，但會保持企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定。碧桂園首席財務(wù)官兼副總裁伍碧君近日在談及公司融資計劃時指出：這是考慮到2018年地產(chǎn)業(yè)整體資金面將趨緊，因而通過資本市場提早預(yù)備好資金;目前，很多中小房企經(jīng)營壓力大，如有好機會，碧桂園也可能通過并購中小房企的項目增加市場份額。

房企多渠道拓展資金來源

房企的償債高峰也漸行漸近。國海證券統(tǒng)計了2017年至2020年房地產(chǎn)債券到期分布情況后發(fā)現(xiàn)，償債最密集的是2020年。但考慮到2015年下半年和2016年發(fā)行的房企公司債期限類型多為“3+2”，即一些公司債可能會提前到2018年或2019年償還。

不過，房企公司債融資的腳步并未停息。2月12日，金科股份發(fā)布公告，公開發(fā)行不超過55億元公司債券的申請已獲證監(jiān)會核準，最終發(fā)行規(guī)模為35.8億元。此前，首創(chuàng)置業(yè)、首開股份和陽光城等公司也曾披露擬發(fā)行公司債。

有業(yè)內(nèi)人士指出，公司債對房企而言只能用于還貸和補充流動資金，資金用途限制較多。目前看，海外發(fā)債仍是房企融資的一大主要方向，但這對企業(yè)自身實力和競爭力也提出了更高要求。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年房企境外融資合計388.6億美元，增長176%。進入2018年以來，碧桂園、龍湖地產(chǎn)、旭輝控股集團、泰禾集團、綠地控股、融信中國等房企紛紛發(fā)布公告，擬發(fā)行美元債務(wù)。其中，融信中國于2月13日宣布擬發(fā)行于2021年到期的利率8.25%的優(yōu)先票據(jù)，該公司2017年2月發(fā)行優(yōu)先票據(jù)時的利率為6.95%。

“房企發(fā)美元債只是權(quán)宜之計，畢竟美元不會一直維持弱勢，匯率變化的風(fēng)險較高。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

最佳策略還是提高周轉(zhuǎn)盡可能快地回籠資金。綠地控股董事長張玉良透露，綠地希望2018年能夠在公司認為還有發(fā)展空間(及產(chǎn)業(yè)帶動)的三、四線城市繼續(xù)發(fā)力，再做一波“短平快”項目，為銷售業(yè)績貢獻千億級別的新增量。

“2018年新城控股將繼續(xù)高周轉(zhuǎn)策略，加速奔跑、快速銷售，同時關(guān)注市場與政策變化，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定。按國家政策要求，穩(wěn)定并爭取降低杠桿率。”新城控股高級副總裁歐陽捷說道。

記者在采訪中了解到，為盡可能多融資，部分房企正通過與券商或信托公司合作，將銀行已批準但尚未發(fā)放的按揭貸款(即個人購房者形成的應(yīng)收賬款)打包成ABS或ABN，在交易所發(fā)行以獲得短期融資。記者 張良