僅用三年，銷(xiāo)售額就沖破千億門(mén)檻的中梁控股，曾一度成為房地產(chǎn)企業(yè)的一匹“黑馬”。然而，長(zhǎng)期以來(lái)的負(fù)債壓力始終是其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)路上的一道阻礙，再加上2020年年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情，中梁控股業(yè)績(jī)?cè)鏊俅蠓啪彙?/p>
隨著國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，社會(huì)生產(chǎn)生活進(jìn)入逐漸步入正軌，房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)高管多表示，公司將采取一系列調(diào)整城市布局、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等有助于業(yè)績(jī)恢復(fù)的戰(zhàn)略措施，計(jì)劃在下半年“回補(bǔ)”因疫情損失的業(yè)績(jī)。
可以看到，疫情對(duì)房地產(chǎn)公司的影響已延續(xù)到至2020年二季度?！锻顿Y時(shí)報(bào)》研究員注意到，即便采取“以?xún)r(jià)換量”的措施，仍無(wú)法避免房企業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩，部分房企業(yè)半年度績(jī)完成率甚至不及全年目標(biāo)額的40%。
根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)發(fā)布的《2020部分杠桿上市房企業(yè)績(jī)目標(biāo)及上半年目標(biāo)完成情況》顯示，2020年上半年，除業(yè)績(jī)完成率超50%的中國(guó)恒大(3333.HK)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、中國(guó)金茂(0817.HK)，以及業(yè)績(jī)完成率位于40%—50%區(qū)間的龍光地產(chǎn)(3380.HK)、越秀地產(chǎn)(0123.HK)和雅居樂(lè)集團(tuán)(3383.HK)等房企之外，納入統(tǒng)計(jì)的36家房企中，近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%。富力地產(chǎn)(2777.HK)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)(3377.HK)等房企目標(biāo)完成率低于35%。而商業(yè)地產(chǎn)受疫情影響更大，營(yíng)收、毛利率漲幅普遍收窄。
就目前形勢(shì)來(lái)看，大部分房企下半年仍面臨較大的銷(xiāo)售壓力，亦包括穩(wěn)居房企綜合實(shí)力20強(qiáng)的中梁控股集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)中梁控股，2772.HK)。
業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?/p>
1993年，中梁控股前身華成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)立于溫州。作為一家根植于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、快速發(fā)展的大型綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，2012年—2013年間，中梁控股抗住了溫州房?jī)r(jià)的下跌，逆勢(shì)成長(zhǎng)，一躍成為溫州房企的龍頭。2016年，該公司把總部搬到上海，開(kāi)啟了向全國(guó)各地?cái)U(kuò)張的道路。三年后，其實(shí)現(xiàn)的合約銷(xiāo)售金額突破千億門(mén)檻，并成功登陸香港資本市場(chǎng)。
然而，就是這樣一家高速發(fā)展、穩(wěn)居房企綜合實(shí)力20強(qiáng)的企業(yè)，沒(méi)能扛住年初暴發(fā)的疫情沖擊。
2020年8月24日，中梁控股公布了其2020年上半年財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中梁控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入237.67億元，同比增長(zhǎng)15.62%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)12.06億元，同比增長(zhǎng)0.14%。
雖然近年上半年其營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)較上一年同期相比均有所上升，但相較于前些年的飛速增長(zhǎng)，其上半年的業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@大幅放緩。
《投資時(shí)報(bào)》研究員梳理中梁控股2018年上半年—2020年上半年的半年度業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，該公司的業(yè)績(jī)始終處于飛速增長(zhǎng)階段。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，中梁控股營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)206億元，同比增速高達(dá)111.20%，同期其歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)38億元，同比增速則高至81.76%。然而時(shí)至2020年上半年，中梁控股營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的同比增速較上一年增速分別驟降了近96個(gè)百分點(diǎn)和82個(gè)百分點(diǎn)。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)城市
對(duì)房地產(chǎn)公司而言，公司銷(xiāo)售額的表現(xiàn)與其業(yè)績(jī)緊密相連。前幾年中梁控股銷(xiāo)售額飛速增長(zhǎng)，是其同期業(yè)績(jī)飆升的“頭號(hào)功臣”。2016—2019年，該公司的合約銷(xiāo)售額分別高達(dá)190億元、649億元、1015億元和1525億元，僅三年就突破千億門(mén)檻。
不過(guò)2020年上半年，中梁控股實(shí)現(xiàn)的合同銷(xiāo)售金額僅有677億元，不及去年總銷(xiāo)售金額的一半，同比增速僅有6.30%。而其同期實(shí)現(xiàn)的合同銷(xiāo)售面積同比下滑了10.20%，為541萬(wàn)平方米。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，中梁控股銷(xiāo)售額增速自2018年起就出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，由2017年的241.58%降到了2018年及2019年的50%左右。對(duì)此，中梁控股采取了優(yōu)化城市布局的措施，一方面，繼續(xù)深耕長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，另一方面，其將業(yè)務(wù)分布從三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)城市。
2020年上半年，從銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的城市分布來(lái)看，該公司銷(xiāo)售收入主要集中在長(zhǎng)三角、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸，以及少量來(lái)源于珠三角地區(qū)，銷(xiāo)售金額占比分別為63.5%、22.1%、7.8%、5.5%和1.1%。其中，長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)的收入占比，相比于2019年的55%，同比提升了8.5個(gè)百分點(diǎn)。
同期，中梁控股來(lái)源于二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售金額占比大幅提升，為43.90%，較上年同期上升了17.2個(gè)百分點(diǎn)，而來(lái)源于三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售金額占比有所下降，分別為45.20%和10.90%，較上一年同期分別下調(diào)14.0個(gè)百分點(diǎn)和3.2個(gè)百分點(diǎn)。
可以看到，中梁控股對(duì)二線(xiàn)城市的關(guān)注度明顯提升。在土地儲(chǔ)備方面，截至2020年6月30日，該公司總土地儲(chǔ)備約為0.63億平方米，較2019年底上升10.5%。其中，分布在二線(xiàn)城市的占比與分布在長(zhǎng)三角城市的占比齊平，均為45%。同時(shí)，其新增土地儲(chǔ)備均價(jià)由4670元/平米漲至5288元/平米。
負(fù)債高企
轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)城市的策略能否奏效暫且還是未知數(shù)，但中梁控股長(zhǎng)期以來(lái)逐年遞增、居高不下的融資成本，或?qū)⒊蔀槠錁I(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的一大阻礙。
據(jù)該公司財(cái)報(bào)顯示，2018年上半年至2020年上半年，中梁控股負(fù)債合計(jì)處于逐年高升態(tài)勢(shì)，分別為1306.65億元、1883.03億元和2319.68億元，2020年及2019年分別較上一年增長(zhǎng)了44.11%和23.19%。
雖然，該公司2020年上半年的融資成本較上一年同期下降21.67%，并且2018年上半年至2020年上半年的資產(chǎn)負(fù)債率也有小幅下滑，但下滑幅度不及6%，整體來(lái)看仍在90%以上，分別高達(dá)96.99%、95.25%和90.11%。
在多年以來(lái)的大額負(fù)債下，中梁控股的現(xiàn)金流也面臨較大壓力，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年至2019年上半年，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)數(shù)，且數(shù)額總體上有所上升，分別為-41.48億元、-11.74億元和-97.61億元。(呂貢)
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