被太多人誤解的“居住權(quán)”：為特殊人群而設(shè)，會不會顛覆房地產(chǎn)市場?
12月23日開幕的十三屆全國人大第十五次會議審議民法典各分編草案，其中的物權(quán)編草案擬對“居住權(quán)期間”作出明確界定。
居住權(quán)是此次民法典物權(quán)編編纂中的亮點。這一概念在國內(nèi)提出已經(jīng)有幾十年時間，但因備受爭議并未落地，物權(quán)法立法時也曾先寫入后刪除。
在網(wǎng)絡(luò)上，有人混淆了房屋所有權(quán)和居住權(quán)，尤其是此次審議的草案對“居住權(quán)期間”作出規(guī)定后，又將居住權(quán)使用期混同為70年土地使用期。事實上，設(shè)立房屋的居住權(quán)，并不影響房屋的所有權(quán)歸屬，給居住權(quán)設(shè)立一個期限，更不會影響房主擁有這套房屋的期限。
房東也沒必要擔(dān)心租戶以自己有居住權(quán)為由“賴著不走”。居住權(quán)與租住使用權(quán)性質(zhì)不同，租房中，房東與租戶是合同關(guān)系，雙方為債權(quán)關(guān)系，合同只對雙方有效。居住權(quán)則不僅要房東與居住人簽訂合同，還需要到有關(guān)部門進(jìn)行登記，居住權(quán)屬于物權(quán)而非債權(quán)，可以對抗合同雙方之外的第三人，從而給予更好的保障。
事實上，居住權(quán)的出現(xiàn)，最初只是為了滿足一些特殊的弱勢人群的居住需要，比如父母、離婚后暫未找到居所的一方(通常是女方)、保姆。比如一對老夫妻中的男性去世后，由其子女繼承其房屋的所有權(quán)，但可以賦予老母親居住權(quán)，直到她去世，從而保障其“老有所居”。
但在房價高企的當(dāng)下，居住權(quán)制度被認(rèn)為有更廣闊的可能性。比如，如果給公租房住戶賦予居住權(quán)，很可能讓他們更踏實、安心地住在公租房里，那么，會不會就沒有那么多人去買房，從而改變整個住房市場的結(jié)構(gòu)?
居住權(quán)更有保障功能
民法典物權(quán)編草案二審稿規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
物權(quán)法專家、武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，這是物權(quán)法首次提出居住權(quán)，“居住權(quán)是獨立于房屋所有權(quán)之外的權(quán)力，是一種用益物權(quán)，占有和使用是并列的法律關(guān)系”。
孟勤國說，“居住權(quán)適用于一些特殊場景，比如一個老人被保姆照顧了幾十年，老人去世了，保姆怎么辦?老人就可以去有關(guān)部門登記一個居住權(quán)，要求把房子讓保姆‘占有’，一直到保姆去世。這樣，今后房子的所有權(quán)人也不能趕走保姆。正因為居住權(quán)只適用于特殊場景，所以必須經(jīng)過登記。”
著名法學(xué)家、中國政法大學(xué)終身教授江平在國內(nèi)最早提出設(shè)立居住權(quán)。據(jù)《財經(jīng)》報道，在1979年給中國政法大學(xué)第一屆法律系本科生上課時，他就提出一個案例供學(xué)生討論。
案例是一個歸國老華僑的故事，他在廣州市中心擁有一幢別墅，膝下有一子一女，老人臨終前立了一份遺囑，將別墅所有權(quán)歸屬兒子，但女兒可以終生居住。江平向?qū)W生提出的問題是，老人的遺囑是否合法。
“當(dāng)時我就想到居住權(quán)的問題，把房屋的居住權(quán)和所有權(quán)分開，所有權(quán)給一個人，居住權(quán)給另一個人，這應(yīng)該是合法的，也合情合理，這也是對弱勢群體照顧的一個很重要的措施。”江平說。
在2001年5月全國人大常委會法制工作委員會召開的物權(quán)法草案專家論證會上，江平還以保姆為例對居住權(quán)進(jìn)行解釋。他說，很多家庭雇有保姆，一個保姆伺候一家人很久，年老的時候沒有住所，“那能否定一個合同或者立一個遺囑，讓保姆有房屋居住權(quán)，能夠讓她養(yǎng)老送終?”
如果沒有居住權(quán)制度，這樣的問題也可以解決，比如老人的子女和保姆簽訂一個合同，約定房屋由保姆居住直至她去世。
但江平認(rèn)為，這忽略了一個重要的問題，就是合同規(guī)定的是債權(quán)，不是物權(quán)。債權(quán)是相對的，在兩方之間，而物權(quán)具有對世權(quán)。對世界上的任何人我都可以主張我的權(quán)利。“如果僅在合同中規(guī)定，那合同約定的一方不履行義務(wù)怎么辦呢?沒有辦法強迫他來履行，他頂多是負(fù)有違約責(zé)任交付違約金。”
公租房住戶也能擁有居住權(quán)?
正因此，民法典物權(quán)編增設(shè)居住權(quán)制度，具有濃厚的保障弱勢人群的意味。這從條文也可看出，比如規(guī)定了“居住權(quán)無償設(shè)立”“居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅”等。
但在12月23日提交審議的三審稿中，上述規(guī)定發(fā)生了變化。據(jù)介紹，三審稿增加規(guī)定“居住權(quán)期間”，明確提出，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
同時，三審稿將二審稿上述條款中的“居住權(quán)無償設(shè)立”表述，作出適度限制，修改為“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外”。
這樣的規(guī)定更為靈活，那么，這會給居住權(quán)的應(yīng)用帶來什么影響?
事實上，居住權(quán)適用范圍的擴(kuò)大已在討論之中。去年8月，全國人大常委會法工委主任沈春耀在向全國人大常委會作物權(quán)編立法說明時表示，居住權(quán)的制度安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。
據(jù)《財經(jīng)》報道，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新認(rèn)為，目前，公租房的承租人只享有房屋的使用權(quán)，不具有物權(quán)，如果居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房，承租人的租賃權(quán)經(jīng)登記生效成居住權(quán)，就具有了物權(quán)的對抗效力。“即便是政府也不能隨隨便便收回，如果政府以公共利益為由征收征用，那還要給予公租房的居住權(quán)人補償，這樣才能更好保障承租人的利益，對于低收入家庭來說這是更高的法律保障。”
在此背景下，將居住權(quán)是否無償取得加以規(guī)定，以及增加居住權(quán)期間，這樣的制度安排，無疑將讓居住權(quán)適用于公租房更為暢通。
但是，哪些租住公租房的人群可以被賦予居住權(quán)仍需相關(guān)制度支持。“草案寫入公租房，是擴(kuò)大了居住權(quán)的適用范圍。但會嚴(yán)格限定于具有保障性質(zhì)的公租房，而不是適用于一般租房戶。”楊立新對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。
