這世上只有一種理想主義，那就是認(rèn)清生活的真相后依然熱愛生活，這種理想主義同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。在經(jīng)歷了市場(chǎng)帶著調(diào)控“鐐銬”舞蹈，房企舉步維艱的2018，融創(chuàng)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌在全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上發(fā)出感慨：做汽車也好，機(jī)器人也罷，還是房地產(chǎn)最好。
如人飲水冷暖自知，毋庸置疑，每一份年報(bào)季漂亮的成績(jī)單，每一項(xiàng)正向指標(biāo)的背后無不凝結(jié)著市場(chǎng)冷卻下地產(chǎn)人的大量心血。正如真正的勇士敢于直面慘淡的人生,敢于正視淋漓的鮮血，考慮到目前政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗，房企在設(shè)置2019年業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)均不約而同地選擇了放慢腳步，就連長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)的孫宏斌在一番表白之后，都不免補(bǔ)充一句：“今年拿地會(huì)小心謹(jǐn)慎。”
克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從目前已提出2019年業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企來看，規(guī)模房企目標(biāo)制定相對(duì)謹(jǐn)慎，目標(biāo)增長(zhǎng)率普遍在20%左右，不僅低于與2018年30%-50%的業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率，而且與2018年業(yè)績(jī)同比增幅相比也較低，頗為直觀得反映出2019年房企“降速求穩(wěn)”的愿景。
不過，從一季度各家房企的銷售情況來看，近3成房企已完成20%年度目標(biāo)，而且，一個(gè)不能忽略的行業(yè)慣例是，受業(yè)績(jī)結(jié)算、春節(jié)假期、推盤節(jié)奏等方面的影響，每年1、2月份常常是房企一年中業(yè)績(jī)最差的“低谷期”，因此，可以說一季度的銷售成績(jī)已經(jīng)超過行業(yè)預(yù)期。
年報(bào)季，一季度銷售情況披露，幾乎重合的時(shí)間點(diǎn)，一邊是謹(jǐn)慎的業(yè)績(jī)目標(biāo)，一邊是看似“好光景”的成績(jī)，究竟是房企太保守，還是市場(chǎng)蘊(yùn)藏驚喜?
降速成主旋律
根據(jù)億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)，在“以穩(wěn)為主”的政策大環(huán)境下，2019年房企銷售目標(biāo)對(duì)比2018年銷售增幅均值為21%，相比去年下降逾20個(gè)百分點(diǎn)。其中，2000億規(guī)模及以上房企2019年目標(biāo)多處于10-15%區(qū)間，千億規(guī)模及以上房企2019年目標(biāo)多處于15-20%區(qū)間，千億規(guī)模以下的房企2019年目標(biāo)多處于20-30%區(qū)間，其中，仁恒置地目標(biāo)增長(zhǎng)率最高，為65.07%，同時(shí)，2019年九龍倉(cāng)目標(biāo)銷售額下調(diào)至180億元，銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率最低，為-21.1%。
對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，房企高杠桿經(jīng)營(yíng)、高增長(zhǎng)模式注定不可持續(xù)，龍頭房企已紛紛表示將由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向有質(zhì)量增長(zhǎng)。規(guī)模房企主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，對(duì)2019年的業(yè)績(jī)目標(biāo)預(yù)期整體較低也屬正常。
對(duì)于龍頭房企來說，小步慢行只是延續(xù)了去年的戰(zhàn)略風(fēng)格。早在2018年，碧桂園就沒有給出預(yù)期的合同銷售目標(biāo)，并于去年7月明確提出了“提質(zhì)降速”的口號(hào)，碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)2019年銷售增速僅僅用了“先穩(wěn)健，再努力”兩個(gè)詞來表述，同樣，去年高喊“活下去”的萬科今年將"基本盤"定為最重要的詞匯。
此外，通過梳理年報(bào)可以看出，恒大2019年銷售目標(biāo)6000億元，僅比2018年銷售額多486.6億元，就連一向激進(jìn)的融創(chuàng)，今年的銷售目標(biāo)增幅也沒有超過20%?？梢?，龍頭房企降速明顯，"控速提質(zhì)"已經(jīng)成為共同選擇。
除龍頭房企放棄在規(guī)模道路上狂奔，轉(zhuǎn)而采取保守態(tài)度外，近年來處于迅猛發(fā)力的企業(yè)也在積極調(diào)整步伐，包括中國(guó)金茂、融信集團(tuán)、陽(yáng)光城(000671)等在2019年均下調(diào)了業(yè)績(jī)目標(biāo)。其中中國(guó)金茂從2018年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)84.7%下調(diào)到2019年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)17.2%，2018年合約銷售額同比增幅高達(dá)1倍的奧園集團(tuán)，其2019年的銷售目標(biāo)增幅定為25%，此外，2018年銷售增幅近五成的時(shí)代中國(guó)今年的預(yù)期增速僅約23.8%。
同樣，于2018年首次躋身千億房企陣營(yíng)的雅居樂，去年全年銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)14.5%的漲幅，2019年目標(biāo)漲幅則下降為10%。對(duì)此，雅居樂集團(tuán)主席兼總裁陳卓林坦言，定下的指標(biāo)確實(shí)比較保守，不過預(yù)期10%的增長(zhǎng)，一方面是考慮現(xiàn)在的市場(chǎng)和政策，另一方面則是追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，希望保持正常的開發(fā)節(jié)奏，并在品牌提升方面加大力度。
從今年業(yè)績(jī)會(huì)的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)已從高速增長(zhǎng)的峰值期進(jìn)階到平穩(wěn)發(fā)展的階段，未來再維持一個(gè)特別高速的增長(zhǎng)可能性不大已經(jīng)成為諸多房企的共識(shí)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，高速增長(zhǎng)帶來高負(fù)債，基于對(duì)未來市場(chǎng)的判斷，房企近年集中降負(fù)債、抓現(xiàn)金流，不盲目追求規(guī)模，保持企業(yè)良性發(fā)展，另一方面，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期仍然是2019年樓市政策的重要導(dǎo)向，在市場(chǎng)預(yù)期降溫的大環(huán)境下，房企會(huì)普遍選擇趨于保守的應(yīng)對(duì)策略。
樓市回春地市升溫
不管是嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)還是抓緊現(xiàn)金流，房企業(yè)績(jī)目標(biāo)的制定都來自于對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的預(yù)判。不過，從已經(jīng)公布的一季度情況來看，市場(chǎng)或許并沒有想象中的糟糕。數(shù)據(jù)顯示，雖然一季度房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模仍略有下滑，但3月重點(diǎn)城市成交量明顯提升，同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，當(dāng)月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售表現(xiàn)比前兩月起色明顯。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2019年前三月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”顯示，在前兩年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，TOP100房企第一季度總銷售金額仍達(dá)到21422.27億元，同比增長(zhǎng)約30%。其中，碧桂園、萬科、恒大、保利銷售業(yè)績(jī)破千億，目標(biāo)完成情況最好的是主動(dòng)降低銷售目標(biāo)的九龍倉(cāng)，目標(biāo)完成率接近39%。此外，中海地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、濱江集團(tuán)(002244)、華潤(rùn)置地、正榮地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中駿集團(tuán)、越秀地產(chǎn)8家房企的目標(biāo)完成率都超過了20%。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著調(diào)控進(jìn)入“一城一策”階段以及各地“搶人大戰(zhàn)”的升級(jí)，樓市受到利好刺激，特別是部分城市已經(jīng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”現(xiàn)象，這將進(jìn)一步刺激此類市場(chǎng)的發(fā)展。因此，百?gòu)?qiáng)房企的銷售業(yè)績(jī)依然呈現(xiàn)牛市態(tài)勢(shì)，對(duì)于樓市的預(yù)期也比較有信心。他坦言，“2019年，千億、百億房企將繼續(xù)大幅擴(kuò)容。”
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“原材料”，去年呈現(xiàn)頹勢(shì)的土地市場(chǎng)近期也有所升溫，而土地市場(chǎng)的熱度將在一段時(shí)間后集中反映到樓市上?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)成交均價(jià)同環(huán)比上升10%和7%，其中，二線城市最為顯著，成交均價(jià)環(huán)比漲幅為16%。
以上文中提到“今年謹(jǐn)慎拿地”的融創(chuàng)為例，一季度，融創(chuàng)中國(guó)拿地支出高達(dá)440億元，盡管銷售額并未破億，但1428.9億元的新增土地貨值遠(yuǎn)超銷售業(yè)績(jī)前三位的房企，位居首位。
此外，房企拿地?zé)崆槠毡楦邼q，3月份土地整體溢價(jià)率已達(dá)18.46%，尤其在江蘇無錫(樓盤)、蘇州(樓盤)等多個(gè)熱門城市，近期已有不少地塊的最終成交價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到了30%的最高限制。
疊加房企融資閘門打開，多城調(diào)控政策微調(diào)影響，截至目前，市場(chǎng)表現(xiàn)出一副“開門紅”的小陽(yáng)春景象，不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有趣之處就在于其不確定性，這也意味著，在此背景下，盡管房企主動(dòng)下調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)，明年此時(shí)，各家房企將交出怎樣的成績(jī)單仍充滿懸念。
