當(dāng)高價(jià)地入市遇上限價(jià)，花大量積蓄買(mǎi)下的“豪宅”，收房時(shí)減配、降標(biāo)和質(zhì)量縮水成了高發(fā)問(wèn)題。
令業(yè)內(nèi)沒(méi)想到的是，單價(jià)接近10萬(wàn)元/平方米量級(jí)的豪宅也會(huì)遭遇配置縮水等問(wèn)題。近日，有業(yè)主反映，北京西南二環(huán)邊由華潤(rùn)操盤(pán)的華潤(rùn)昆侖域，外立面由宣傳時(shí)的紅色手工磚降級(jí)為仿磚涂料等，存在實(shí)際住宅產(chǎn)品與宣傳不符等情況。
對(duì)此，華潤(rùn)置地相關(guān)人士向記者表示，北京昆侖域項(xiàng)目按照合同交房時(shí)為9月30日，9月初有業(yè)主參觀過(guò)項(xiàng)目工地，業(yè)主參觀時(shí)所看到的并不是實(shí)際交房時(shí)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于客戶(hù)提出的意見(jiàn)和改善建議，公司正積極尋求解決方案，將依照法律規(guī)定和合同約定堅(jiān)決予以執(zhí)行。
拿地兩年半后入市
位于北京西南二環(huán)的昆侖域，其所在地塊是三年前以總價(jià)87億元成交的“地王”的一部分。2015年1月份，招商華潤(rùn)九龍倉(cāng)平安聯(lián)合體以總價(jià)42億元、配建45300平方米“限價(jià)房”的代價(jià)成功摘得該地塊，溢價(jià)率近50%。據(jù)彼時(shí)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，招商華潤(rùn)九龍倉(cāng)平安聯(lián)合體拿下該地塊的樓面價(jià)達(dá)3.73萬(wàn)元/平方米。
2015年4月份，該地塊確定案名為華潤(rùn)昆侖域，由華潤(rùn)負(fù)責(zé)操盤(pán)，稱(chēng)打造滿足改善性需求的平層大宅和疊拼產(chǎn)品。此后的一年多時(shí)間中，雖然多次傳出入市的風(fēng)聲，但卻趕上了北京豪宅遭遇限價(jià)制約，未能按計(jì)劃入市，還曾一度傳出預(yù)售價(jià)報(bào)出了11萬(wàn)元/平方米上下的消息。彼時(shí)，周邊二手房?jī)r(jià)格達(dá)10萬(wàn)元/平方米左右。
直至2017年8月份，昆侖域以9.5萬(wàn)元/平方米的代價(jià)取得預(yù)售證，但對(duì)比周邊房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)仍稱(chēng)其為“白菜價(jià)”。當(dāng)時(shí)，能買(mǎi)上昆侖域的一套房，非常難，首期約200套房源入市即售罄。
令業(yè)內(nèi)沒(méi)想到的是，當(dāng)三年多時(shí)間過(guò)去，昆侖域面臨交房時(shí)，業(yè)主卻對(duì)兩件事頗為不滿。一件是減配導(dǎo)致的質(zhì)量縮水，另一件則是商品房與兩限房不能隔離的矛盾。在商品房業(yè)主看來(lái)，商品房平層區(qū)域單價(jià)是兩限房的4倍多，因無(wú)隔離措施，業(yè)主花重金買(mǎi)下的豪宅變成了大雜院。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，對(duì)于無(wú)法隔離導(dǎo)致業(yè)主的不滿，開(kāi)發(fā)商是難以平衡的，因?yàn)檎卟辉试S。此外，即使在限價(jià)政策下，若開(kāi)發(fā)商所建項(xiàng)目真存在質(zhì)量縮水問(wèn)題，要么是房企管控不當(dāng)，要么是為“擠”利潤(rùn)而找的臺(tái)階。畢竟，擱置兩年多又趕上限價(jià)，開(kāi)發(fā)商支付的資金成本相當(dāng)高，對(duì)利潤(rùn)侵蝕很?chē)?yán)重。
減配或成行業(yè)隱憂
昆侖域不是個(gè)例。限價(jià)較為嚴(yán)重時(shí)期，有些房企會(huì)開(kāi)會(huì)研究“成本優(yōu)化”方法，但這些方法往往會(huì)是有形無(wú)形中做品質(zhì)減法而達(dá)成。
張大偉曾表示，優(yōu)化的第一步是容積率不均衡使用;第二步是能不送的就不送;第三步是裝飾減配，初級(jí)手段是外檐石材變涂料;第四步是工程減配;第五步則是滯后網(wǎng)簽，在收房時(shí)增加套內(nèi)面積多收費(fèi)等。
另有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企不是不想做出好房子，但舉例來(lái)說(shuō)，若拿地樓面價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米卻限價(jià)5.1萬(wàn)元/平方米銷(xiāo)售的話，開(kāi)發(fā)商確實(shí)無(wú)利潤(rùn)可言。為了不賠錢(qián)，企業(yè)做出了一些減配決策，比如有的項(xiàng)目將原計(jì)劃800元/平方米的石材最后改成不到100元/平方米的涂料了。
對(duì)此，張大偉表示，這兩年，如果開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格差價(jià)不大的，這些項(xiàng)目收房時(shí)都要謹(jǐn)慎。
事實(shí)上，正如有業(yè)內(nèi)操盤(pán)手向本報(bào)記者表示，限價(jià)政策下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)縮水配置、降低品質(zhì)等手段“擠”利潤(rùn)空間，是慣常做法，但不排除有些企業(yè)是由于管理失控造成上述問(wèn)題的。不過(guò)，隨著2015年以來(lái)成交的高價(jià)地在限價(jià)政策下入市的樓盤(pán)進(jìn)入交房期，質(zhì)量縮水和減配等問(wèn)題或?qū)⒓斜l(fā)，屆時(shí)，行業(yè)隱憂將浮出水面。
