疫情之下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難顯而易見，全國110城暫停開放售樓處，要求房企、中介暫停線下活動(dòng)，多地暫停房屋交易，關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)。雖然多數(shù)房企已經(jīng)開通了“網(wǎng)上售樓處”，但實(shí)際效果有限。
在多重壓力之下，各地開始密集出臺(tái)相關(guān)政策，幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。
多地政策密集出臺(tái)
“能緩一口氣了。”北京一位地產(chǎn)從業(yè)人士日前在朋友圈感慨道。
近日無錫、西安、深圳、南昌等多個(gè)省市密集出臺(tái)關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情的樓市支持政策，包括允許延遲土地價(jià)款繳納、稅費(fèi)繳納延期、預(yù)售條件適度放寬、推進(jìn)線上審批服務(wù)、信貸支持等，全面支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)疫情之下生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)面臨的困難。
2月12日，無錫、西安、深圳率先發(fā)布“救市”政策。其中，無錫出臺(tái)了17條具體政策，從稅收、金融、土地、預(yù)售、租金等各層面制定了相應(yīng)的支持政策。其中，西安主要從拿地成本上給房企解難，如分期繳納土地出讓價(jià)款;深圳住房公積金管理中心發(fā)布的政策，明確可申請(qǐng)延長公積金貸款期限。
中國證券報(bào)記者梳理，無錫的相關(guān)政策主要內(nèi)容集中在八大方面：
1.納稅申報(bào)及稅款繳納最長可延期3個(gè)月;房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請(qǐng)減免。
2.到期還款困難的企業(yè)可展期，信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動(dòng)性困難。2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內(nèi)的貸款落實(shí)無還本續(xù)貸。
3.預(yù)售資金可跨一個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金。
4.可申請(qǐng)延遲交地和延期繳納出讓金。
5.長租公寓可申請(qǐng)服務(wù)業(yè)企業(yè)紓困專項(xiàng)資金補(bǔ)助。
6.預(yù)售部分完成25%以上投資即可申請(qǐng)預(yù)售。
7.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可予以延期繳納;因受疫情影響造成的損失和費(fèi)用增加，按照新的指導(dǎo)意見。
8.開竣工時(shí)間相應(yīng)順延，防控一級(jí)響應(yīng)措施期間不計(jì)違約責(zé)任。
南昌2月12日發(fā)布政策，已成交土地可申請(qǐng)延期簽約和出讓金繳納，允許延期開竣工，不超過6個(gè)月。自2月12日至12月31日期間出讓的土地，土地出讓競買保證金比例全部調(diào)整為20%。自2月12日至12月31日期間出讓的土地，調(diào)整出讓金繳納期限：簽訂一個(gè)月內(nèi)須繳納50%，商住混合用地6個(gè)月，其他12個(gè)月。
上海市規(guī)劃和自然資源局于2月11日發(fā)布了《關(guān)于全力應(yīng)對(duì)疫情支持服務(wù)企業(yè)發(fā)展的若干土地利用政策》的通知，提到因疫情影響未能按土地出讓合同約定繳付土地價(jià)款和交付土地的，不作為違約行為，不計(jì)滯納金和違約金，受讓人可以向出讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付，疫情解除后簽訂補(bǔ)充出讓合同調(diào)整土地價(jià)款繳付方式和期限，交地時(shí)間相應(yīng)順延。
多地或跟進(jìn)
中金公司認(rèn)為，此番各地出臺(tái)的樓市扶持政策是對(duì)2月12日中央政治局常委會(huì)會(huì)議提出的“統(tǒng)籌疫情防控與經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序恢復(fù)”精神的有力落實(shí)，是對(duì)疫情影響下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金面沖擊的針對(duì)性應(yīng)對(duì)。當(dāng)前全國多數(shù)地區(qū)售樓處關(guān)閉、項(xiàng)目施工暫停，房企銷售回款大幅減少，疊加行業(yè)面臨債務(wù)到期高峰，房企現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)正在逐步累積。此時(shí)政策端在稅費(fèi)和土地款延期繳納、信貸端支持等方面的傾斜，可有效緩解開發(fā)商的短期現(xiàn)金支付壓力、提升其現(xiàn)金流安全性、緩釋行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。而政府線上審批服務(wù)的推行和審批條件的適度放寬則有助于引導(dǎo)房企逐步恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，促進(jìn)樓市秩序回歸。
“這次有那么多城市集中發(fā)文從暫緩?fù)恋爻鲎尳?、暫緩貸款償付等多個(gè)維度支持房地產(chǎn)企業(yè)，背景在于這次疫情造成企業(yè)陷入‘停擺’。工地?zé)o法復(fù)工，售樓處不開放，就算售樓處可以開放但是基于安全考慮幾乎無人看房?，F(xiàn)在都是高周轉(zhuǎn)高杠桿模式，沒產(chǎn)出的同時(shí)還有正常的開銷，對(duì)于房企而言，現(xiàn)金流壓力非常大。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對(duì)中國證券報(bào)記者表示。
中金公司分析，后續(xù)還將有更多城市在“因城施策”的框架下出臺(tái)不同程度的樓市支持政策，現(xiàn)階段各地政策的主要目的為“渡難關(guān)”，政策手段將集中于為開發(fā)商減負(fù)、緩解短期資金壓力。
后續(xù)判斷政策將逐漸更多指向“托需求”，尤其是保護(hù)土地市場需求的合理有序恢復(fù)，具體可能體現(xiàn)于開發(fā)商融資政策的適度調(diào)整，在保障房企借新還舊額度合理充裕的基礎(chǔ)上，不排除部分優(yōu)質(zhì)房企在新增債務(wù)融資額度上的機(jī)會(huì)。
不過，雖然各地政策頻頻，但是市場人士普遍認(rèn)為，在“房住不炒”的政策背景下，不會(huì)過度采取刺激房價(jià)等政策。
“畢竟當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)有成效，房價(jià)已經(jīng)穩(wěn)定了，如果這時(shí)候放松市場政策，不排除有投機(jī)客借機(jī)入市，房價(jià)或再有上漲沖動(dòng)，對(duì)守住當(dāng)前的調(diào)控效果不利。”盧文曦說。
下半年買房合適？
中國證券報(bào)記者日前采訪了國泰君安全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家花長春，其表示，基于疫情短期對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊比較大，大類資產(chǎn)配置中，上半年債券和股票仍然是市場配置的重點(diǎn)，主要原因是沖擊后貨幣政策將大概率有明顯的放松。而房地產(chǎn)、商品市場的恢復(fù)則需要時(shí)間，一方面確認(rèn)房地產(chǎn)政策放松力度，另一方面確認(rèn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象，下半年配置或是不錯(cuò)的選擇。
不過，一些市場人士分析，疫情結(jié)束時(shí)購房可能會(huì)迎來良機(jī)。
“現(xiàn)金流壓力是巨大的，我猜測大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)會(huì)在疫情結(jié)束之后就快速銷售回籠資金，以緩解資金壓力，這個(gè)時(shí)候新房價(jià)格或者折扣都有比較好的空間。”有地產(chǎn)從業(yè)人士對(duì)中國證券報(bào)記者分析。
盧文曦也認(rèn)為，疫情結(jié)束前后是剛需一族合適的買點(diǎn)。
“現(xiàn)在網(wǎng)上購房工具很多，可以先挑選，疫情結(jié)束之后就針對(duì)性去看房。”盧文曦分析，房企促銷可能會(huì)導(dǎo)致成交放量，給購房者選增加難度，提前準(zhǔn)備更加合適。
