一年前，行業(yè)龍頭萬科打出“活下去”的標語。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2019將是地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。
2019年即將進入尾聲。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年11月27日，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達459家。這些企業(yè)有諸多共性：融資成本提高、去化周期延長……
寒冬之中，一些房企開始將重心放在多元化業(yè)務(wù)上，但部分多元化與房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)度甚低，不能對房地產(chǎn)主業(yè)反哺，反而讓企業(yè)雪上加霜。
根據(jù)目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，主要上市房企尤其是一二線房企業(yè)績?nèi)栽谛》嵘?，但也不乏掉隊者?/p>
本期專題，搜狐財經(jīng)將聚焦今年銷售排名掉隊的上市房企，試圖還原這些企業(yè)所面臨的困難，找出未來發(fā)展的“藥方”。本文為“2019掉隊房企觀察”專題第06期，關(guān)注企業(yè)為首開股份(600376)。
1月8日晚，首開股份披露去年全年銷售數(shù)據(jù)。公告顯示，2019年首開股份共實現(xiàn)簽約金額1013.44億元，同比增長0.61%。
去年年初，首開股份提出2019年銷售目標為1010.15億元，與2018年目標持平，從公告數(shù)據(jù)來看，首開股份“擦線”完成了去年目標。
但根據(jù)克而瑞年初發(fā)布的2019年房企銷售排行榜，首開股份全口徑銷售額僅953.3億元，排第37位，較上年度的990.2億元減少近37億元，排名下跌6位。
從權(quán)益金額來看，首開股份去年僅實現(xiàn)633億元，較上年減少近百億。
北京銷售額第一名次不保，擴張全國步伐緩慢
長期位居北京房地產(chǎn)銷售額第一名的首開股份，2019年首次和冠軍寶座失之交臂。
1月7日，克而瑞發(fā)布《2019北京市1-12月房企權(quán)益金額榜》，中海第一次超越首開控股，登上榜首。過去五年，首開控股在北京房地產(chǎn)企業(yè)中，一直都是老大的地位。
2015年以來，首開連續(xù)四年登上北京銷售冠軍的寶座。
與北京地區(qū)表現(xiàn)相呼應(yīng)的是2015年來首開在百強房企排行榜單上的躍進。根據(jù)歷年房企銷售數(shù)據(jù)，2015年，首開的排名由上一年的第38位升至第30位;2016年，首開的排名再上13個臺階，躍升至第17名。
然而，2017年開始，首開上升的勢頭急轉(zhuǎn)直下。過去兩年，首開股份在“大本營”北京的優(yōu)勢漸失，中海、泰禾、萬科、保利等一眾房企在其身后窮追猛趕，在艱難地防守一年之后，首開股份最終失去了首都房企老大的地位。
提起首開，業(yè)內(nèi)用“一部首開史，半座北京城”來形容它在北京的“霸主”地位。對于大部分土儲都集中在北京的首開來說，這一區(qū)域的銷售成績直接影響到其最終的整體表現(xiàn)。
自2016年10月起，全國房地產(chǎn)銷售市場轉(zhuǎn)冷，北京更是陷入“寒冬”。在這樣的大環(huán)境中，首開依然對北京市場有著極大的依賴，其千億成績單中，近一半收入來自于北京區(qū)域。
步伐緩慢的首開不斷被同行趕超，最近三年首開股份從第17位降至37位。
數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入295.45億元，較上年同期增加38.78%，同比增速僅增長2.55個百分點;歸屬于上市公司股東的凈利潤為23.76億元，較上年同期增加28.57%，同比增速卻回落73.84個百分點。
重倉北京的風(fēng)險，首開早在2016年就意識到。這一年，首開股份重心開始向京外地區(qū)偏移，開啟了“根植北京，擴張全國”的布局;2018年，首開股份開始向長三角、珠三角、成渝地區(qū)等經(jīng)濟發(fā)達的京外地區(qū)發(fā)展，這一年，北京區(qū)域資源占比首次降至50%以下。
但從2019年半年報和三季報來看，京內(nèi)項目依舊是首開股份結(jié)算收入的重要組成部分。半年報顯示，2019上半年首開股份京內(nèi)項目銷售面積51.7萬平方米，同比上漲146.1%，占總銷售面積比例35.8%。京外項目銷售面積92.8萬平方米，同比減少6.6%，占比64.2%。
三季度報告顯示，2019年1-9月首開股份京內(nèi)項目可供出售面積812.37萬平方米，已銷售面積87.89萬平方米，占比36.41%，較上半年微幅提升;京外項目可供出售面積199.47萬平方米，已銷售面積153.51萬平方米，占比63.59%。
另外，2019年1-9月首開股份京內(nèi)項目在建面積715.24萬平方米，京外為1238.62萬平方米;京內(nèi)項目新開工面積163.83萬平方米，京外為226.52萬平方米;京內(nèi)項目竣工面積70.73萬平方米，而京外項目這一數(shù)值卻為0。
土地儲備方面，截至三季度末，首開股份持有22個待開發(fā)項目，其中11個項目位于北京。“首開起步于北京，崛起于北京，重倉北京是情理之中。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣認為。
過于依賴北京地區(qū)的業(yè)績，這并非首開唯一的隱患。查閱首開的拿地記錄可以發(fā)現(xiàn)，不管是在北京，還是在深圳、天津、杭州、廣州等地，首開的開發(fā)模式都以合作為主。根據(jù)其2018年報，首開持有待開發(fā)的土地中，北京區(qū)域的17個項目中，有12個項目為合作開發(fā)，5個項目權(quán)益占比低于50%。
大量的合作開發(fā)令外界對首開的千億成色產(chǎn)生質(zhì)疑。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年，首開實現(xiàn)權(quán)益銷售額約731億元，權(quán)益銷售額占比僅為72.59%。
凈負債率同比增12%，出售子公司回血
從去年下半年開始，首開股份在戰(zhàn)略上趨向保守。除了拿地方面繼續(xù)維持“守勢”之外，首開股份還多次出售項目股權(quán)，并大量融資。
2019年三季報顯示，截至2019年三季度末，首開股份負債總額為2413.13億元，資產(chǎn)負債率為81.77%，與去年同期幾乎持平，較2018年末增加0.19個百分點。凈負債率達184%，同比上漲12.2%。
今年前三季度，首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入約295.45億元，同比增長約38.78%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約23.76億元，同比增長約28.57%。但與此同時，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-15.5億元，同比減少200.31%。
首開股份2019年前三季度的貨幣資金難以覆蓋其短期債務(wù)。截至2019年三季度末，該公司短期借款為8.98億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為301.56億元，二者合計為310.54億元，而貨幣資金只有209.85億元。
首開股份流動負債合計達1522.3億元，同比上漲13.25%。前三季度短期債務(wù)與貨幣資金的比值為1.48倍，較2018年末上升0.38倍。
(主要財務(wù)數(shù)據(jù),摘自首開股份三季報)
面對負債率攀升，首開股份去年通過出售股權(quán)方式回籠資金。2019年12月16日，北京產(chǎn)權(quán)交易所消息顯示，首開股份擬轉(zhuǎn)讓北京首開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司1%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價6115萬元。
這并非首開股份首次轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)。據(jù)統(tǒng)計，首開股份去年下半年至少掛牌出售了4家子公司股權(quán)。
11月26日，產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，福州首開福泰投資有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持福州中庚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價6165.8萬元。
公告顯示，福州中庚房地產(chǎn)由中庚地產(chǎn)及北京首都開發(fā)股份有限公司各持50%股份，截至2019年10月31日，公司營業(yè)收入5.83億元，凈利潤3821.94萬元，所有者權(quán)益7448.47萬元。
在此前9月29日，全資子公司蘇州首開永泰置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州合本投資管理有限公司50%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為1.35億元。
資料顯示，蘇州合本投資主要持有項目為龍湖首開獅山原著，該盤自2015年開始銷售，目前仍有部分房源在售。而北京天鴻嘉誠成立時間更早，在2007年前后，北京天鴻嘉誠陸續(xù)在昌平區(qū)開發(fā)多個經(jīng)濟適用房小區(qū)，此后便鮮有蹤跡。
此外，首開股份還以3.99億元底價轉(zhuǎn)讓北京千方置業(yè)發(fā)展有限公司34%股權(quán)及約3.96億元債權(quán)。
9月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，首開股份掛牌轉(zhuǎn)讓北京天鴻嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)。
首開補充現(xiàn)金的方式還包括發(fā)債。11月28日，首開股份發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過50億元超短期融資券及不超過70億元中期票據(jù)。
根據(jù)公告，首開所募資金均用于補充流動資金、項目開發(fā)建設(shè)、償還金融機構(gòu)借款等用途。
