登陸資本市場以來，起家于南京的銀城國際控股有限公司(01902.HK，以下簡稱“銀城國際”)正在加速自己的規(guī)模擴張。
日前，根據(jù)銀城國際方面的公告，公司以2.6億元的價格收購南京市新城健康產(chǎn)業(yè)園地塊。而在稍早之前的7月，銀城國際在長三角區(qū)域持續(xù)擴展并收購兩幅地塊。
加速規(guī)模擴張的同時，銀城國際近年來的凈利潤和銷售均價卻略顯“尷尬”。根據(jù)銀城國際相關研報，在收益大幅增加的同時，上半年公司實現(xiàn)溢利4850萬元，較去年同期的2.44億元減少了80.1%。此外，公司上半年毛利率為12.03%，也較去年同期減少了41.5%。
《中國經(jīng)營報》記者多方了解到，事實上，低價購入醫(yī)院地塊的背后，面臨行業(yè)競爭的紅海，在眾多房地產(chǎn)+的業(yè)務中，銀城國際正在加速養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局。10月23日，本報記者實地走訪了銀城國際位于南京市棲霞區(qū)馬群大道3號的標志性養(yǎng)老項目“君頤東方”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述項目配套的醫(yī)院項目至今仍未竣工。
對于業(yè)績和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的相關問題，連日來，本報記者多次致電致函銀城國際方面。截至發(fā)稿，尚未獲得回復。
規(guī)模難題
銀城國際被看作是2019年赴港上市規(guī)模最小的內(nèi)地房企，上市首日破發(fā)。
公開資料顯示，總部設立于南京的銀城國際是一家專注于在長三角地區(qū)為全齡客戶開發(fā)住宅物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。今年3月，銀城國際于香港交易所實現(xiàn)主板上市，彼時曾被看作是年內(nèi)赴港上市規(guī)模最小的內(nèi)地房企，上市首日破發(fā)。
根據(jù)公司日前最新發(fā)布的2019年中期報告，公司上半年收益約為人民幣37.39億元，較去年同期的1.09億元增加了3342.9%。
不過，在收益大幅增加的同時，上半年公司實現(xiàn)溢利4850萬元，較去年同期的2.44億元減少了80.1%。此外，公司上半年毛利率為12.03%，也較去年同期減少了41.5%。
另據(jù)銀城國際日前發(fā)布的2019年9月未經(jīng)審核的營運數(shù)據(jù)，截至今年9月份，銀城國際共實現(xiàn)合約銷售額134.84億元，實現(xiàn)今年200億元銷售目標的67.42%。
對于毛利率的減少，銀城國際方面表示，一方面是由于公司在2018年上半年收購東岳府及KinmaQ+社區(qū)的額外股權(quán)，收購溢價計入開發(fā)項目成本，2019年上半年該兩家公司交付樓盤，收購溢價結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本導致毛利率較低。此外，銀城國際還表示，云臺天境本期結(jié)轉(zhuǎn)收益的樓盤于2018年開始預售，恰逢政府樓市調(diào)控，對集團的毛利率影響較大。
記者注意到，近年來，銀城國際銷售均價呈現(xiàn)出大幅下滑。記者查閱銀城國際多年年報發(fā)現(xiàn)，2017年公司銷售均價為每平方米27555元，2018年為19029元，今年上半年進一步下滑到15398元。
除了政策調(diào)控，在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，銀城國際銷售均價出現(xiàn)較大降幅與其向三四線城市擴展的策略不無關系。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，銀城國際位于南京、無錫、蘇州、杭州、合肥、鎮(zhèn)江及馬鞍山的合約銷售分別占公司合約銷售總額的49.3%、20.5%、11.6%、2.9%、4.9%、1.5%、3.8%及5.7%。
除蘇州和杭州的平均售價在2萬元/平方米以上，南京、鎮(zhèn)江的平均售價在1.5萬元/平方米以上，其余城市的平均售價均低于1.5萬元/平方米。其中，徐州上半年的平均售價僅為8760元/平方米。
而于2018年，自南京、無錫、蘇州、鎮(zhèn)江及馬鞍山的合約銷售額分別占本集團連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司合約銷售總額的約52.7%、27.0%、8.2%、8.3% 及3.8%。2017年，銀城國際南京銷售曾一度占到公司合約銷售總額的86.03%。
“按照正常的經(jīng)驗來講，銀城國際四季度應該能完成目標。但是從大的環(huán)境角度來講，銀城國際重點布局的是長三角區(qū)域。這些布局的城市四季度以來開始進入調(diào)整狀態(tài)，企業(yè)如果想盡快完成銷售目標還要主動適應調(diào)控，加快現(xiàn)金流回籠。如果說之前投資上確實有一些失誤，這個時候該以價換量也正常。通過有選擇性地降價來實現(xiàn)換倉，也是比較好的策略。”張宏偉表示。
值得注意的是，雖然上市之后，銀城國際業(yè)務逐漸擴張至長三角地區(qū)的其他城市，但相比百強房企的土地儲備規(guī)模仍有差距。資料顯示，截至2019年上半年底，銀城國際在國內(nèi)9個城市有34個項目，多集中在長三角區(qū)域。其中25個項目由集團所開發(fā)及擁有，余下9個項目由集團的合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)及擁有。截至上半年底，銀城國際擁有估計總建筑面積約399.35萬平方米，其中應占集團權(quán)益的土地儲備面積約346.11萬平方米。
跨界醫(yī)療？
規(guī)模和凈利掣肘之下，銀城國際近年來在醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面多有涉獵。
規(guī)模和凈利的掣肘之下，銀城國際近年來在醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面多有涉獵，攻守之間公司戰(zhàn)略棋局初現(xiàn)。
公開資料顯示，銀城國際君頤東方項目占地面積12.09萬平方米，建筑面積約為20.04萬平方米，包括一座精裝修的養(yǎng)老綜合體，設有17幢7至11層養(yǎng)老住宅，2幢商業(yè)用房，醫(yī)護型養(yǎng)老公寓，老年康復三甲?？漆t(yī)院等，項目周期為2016年9月~2018年12月。
10月23日，記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，“君頤東方”項目養(yǎng)老住宅部分分為兩個片區(qū)，已于2017年、2018年先后交付。小區(qū)業(yè)主王阿姨告訴記者，當時新房均價為4.2萬元/平方米，精裝修交付，購買居住的大多是中老年人，現(xiàn)在入住率大約五成。
該項目商鋪銷售人員表示，住宅部分早已售罄，目前二手房價格大約5萬元/平方米，商鋪均價在4萬元/平方米左右，目前還有8間商鋪在售。
而項目的高檔養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院“君頤東方國際康養(yǎng)社區(qū)”，也在今年7月開始招租。據(jù)銷售顧問介紹，入住養(yǎng)老公寓需要老人具有自理能力，并且需要繳納10萬元的醫(yī)療押金;倘若老人沒有自理能力，就必須入住公寓旁的養(yǎng)老院。“有病床和護理人員，和醫(yī)院類型差不多。”
“總共有342套公寓，目前有100多名老人已經(jīng)入住。”該銷售顧問告訴記者，公寓針對會員和非會員有兩種收費方式，會員需要繳納100萬元的會員費，退房時憑收據(jù)全額無息退還，但每月租金價格會低很多。
具體而言，養(yǎng)老公寓43平方米的戶型，會員每個月2000元，非會員則需要9000元;70平方米的戶型，會員每個月租金4500元，非會員則需要13000元;105平方米的戶型會員每個月租金8500元。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，“君頤東方”的配套醫(yī)院位于整個項目的西南角。透過綠色的防護網(wǎng)可以觀察到，建筑的水泥鋼筋主體已經(jīng)基本完成，但還未封頂。施工現(xiàn)場有一臺塔吊，不時傳出“噠噠噠”的敲擊聲。
據(jù)上述銷售人員介紹，該在建醫(yī)院為江蘇省人民醫(yī)院城東分院，也是三甲醫(yī)院，由銀城國際負責出資建造，而省人民醫(yī)院負責日常運營。“去年才開始建的，預計明年年底就可以完工。”
但王阿姨對此卻有另一套說辭。她告訴記者，2017年剛在君頤東方買房時，醫(yī)院就已經(jīng)開始建造，原本預計去年底完工，但中途遇到不少“小插曲”導致工程進度緩慢。“后來又跟我們說今年年底能完工，但以目前情況來看不太可能了。”
君頤東方配套醫(yī)療設備為何進度緩慢? 對此，銀城國際方面并未給出明確的回復。
財經(jīng)評論員嚴躍進認為，養(yǎng)老項目市場發(fā)展機會還是很廣闊的，醫(yī)院遲遲未竣工屬于配套沒有到位。“相較做地產(chǎn)而言，建造醫(yī)院對于銀城國際經(jīng)驗不足，也會帶來更大的壓力，這需要在后續(xù)的經(jīng)營上繼續(xù)豐富經(jīng)驗，這樣才能做好新的醫(yī)療業(yè)務。”
盡管上述醫(yī)院建造不順，但銀城國際并未停止探索醫(yī)療項目的步伐。根據(jù)公司方面的公告，10月10日，公司以2.6億元的底價收購南京市新城健康產(chǎn)業(yè)園地塊。據(jù)悉，該地塊出讓條件中包括：地塊所建房屋由競得人自持，不得銷售，不得轉(zhuǎn)讓。
“從公司角度來講，這些中小型房企一定要走出‘小而美’的特色，否則很容易被市場淘汰。”張宏偉分析稱，銀城國際目前在養(yǎng)老房產(chǎn)、物業(yè)等非住宅業(yè)務已經(jīng)做出了一定的成績，尤其是物業(yè)在同等規(guī)模的房企中也稱得上是“佼佼者”。銀城國際接二連三觸及醫(yī)療領域，更多地也是為其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)增加配套設施，努力打造區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)品牌。
