今年以來，地產(chǎn)商格力地產(chǎn)股份有限公司(600185.SH，以下簡稱“格力地產(chǎn)”)的營收主力增添了代建收入一項，在2019上半年為其貢獻(xiàn)了48.25%的業(yè)績，超過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時帶來15.16億元的長期應(yīng)收款(應(yīng)收漁港工程款)。
格力地產(chǎn)的代建項目主要為珠海洪灣中心漁港。2018年12月，珠海洪灣中心漁港正式開港并由格力地產(chǎn)負(fù)責(zé)運營。
《中國經(jīng)營報》記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，珠海洪灣中心漁港處于正常運轉(zhuǎn)當(dāng)中，現(xiàn)場有不少船只?？浚O(shè)有保安亭，還有保安機(jī)動巡邏、清潔人員進(jìn)行打掃工作。正在等候船檢的漁民湯先生告訴記者，漁港的工作人員數(shù)量在100至200之間，維持正常運營需要不少的費用支出。
據(jù)格力地產(chǎn)此前回復(fù)上交所問詢時稱，經(jīng)審查，洪灣中心漁港移交后的支付金額共計12.94億元，分為7年支付。第一年應(yīng)支付金額1.85億元已上報珠海市財政局?jǐn)M從2019年下半年調(diào)整預(yù)算中安排解決，剩下支付金額的預(yù)算數(shù)及支付時間將進(jìn)行調(diào)整安排。此外，格力地產(chǎn)表示，公司欠款對象主要為政府部門，信用高。
接手漁港交替
珠海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局發(fā)布《關(guān)于香洲漁港搬遷的通知》，宣布自2019年8月10日起將關(guān)閉香洲漁港的漁業(yè)功能。
走近珠海洪灣中心漁港，迎面便吹來一陣混著海水咸味與漁貨腥味的海風(fēng)，放眼望去，有不少船只正在靠岸休息，悉數(shù)幾個制冰廠正在作業(yè)。據(jù)現(xiàn)場保安透露，半夜至凌晨時分，歸來的船只紛紛在這里進(jìn)行卸貨，呈現(xiàn)一片繁忙景象。
珠海洪灣中心漁港于2018年12月正式開港，由格力地產(chǎn)負(fù)責(zé)運營。2013年4月，格力地產(chǎn)的子公司珠海格力房產(chǎn)有限公司成為漁港項目的投資建設(shè)主體單位，并設(shè)立項目公司對漁港進(jìn)行融資、建設(shè)和管理。2014年9月，項目正式動工。
格力地產(chǎn)稱，已建成的漁港可停泊漁船800艘以上，年漁貨卸港量可達(dá)8萬噸，并建有漁貨交易中心、冷藏儲冰庫、庇護(hù)中心、補給中心等設(shè)施。
2017年7月4日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，下屬全資子公司珠海洪灣中心漁港發(fā)展有限公司以約7.57億元的總代價獲得珠海珠國土儲2017-31至36號，共6宗地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。格力地產(chǎn)表示，上述地塊為洪灣中心漁港的規(guī)劃配套用地，后續(xù)將建設(shè)成為海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合園區(qū)。
在此之前，香洲漁港是漁民主要的“避風(fēng)塘”。上世紀(jì)60年代，大批漁民從唐家灣遷至香洲漁港，周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施隨之逐步完善，香洲漁港也成為珠海最具代表的地標(biāo)之一。然而，因市政規(guī)劃需要，香洲港原碼頭岸線被填埋，水產(chǎn)品交易場、冷藏制冰廠、供水供油等基本設(shè)施均未配備，水域面積偏小、港池淤積嚴(yán)重等問題使其無法原地轉(zhuǎn)型升級。
在這其中，也不乏格力地產(chǎn)的身影。2014年12月，格力地產(chǎn)負(fù)責(zé)建設(shè)的香洲漁港改造工程正式開工。據(jù)格力地產(chǎn)介紹，香洲漁港搬遷后，該區(qū)域?qū)⒔ǔ梢灾楹８鑴≡簽橐曈X核心的新香洲港，在南段建造新月橋、西段建造旅游棧道，配合“一院二館(珠海歌劇院、珠海市博物館和規(guī)劃展覽館)”，以濱海藝術(shù)景觀建設(shè)為中心，打造城市新名片。
2019年7月10日，珠海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局發(fā)布《關(guān)于香洲漁港搬遷的通知》，宣布自2019年8月10日起將關(guān)閉香洲漁港的漁業(yè)功能，停泊在香洲漁港的漁船應(yīng)于8月10日前分流至洪灣中心漁港及其他漁港。
湯先生告訴記者，香洲港的漁船搬遷已完成。洪灣中心漁港一天之內(nèi)來來往往的船只約有幾百條，遇上臺風(fēng)等天氣不佳時會有1000多條船只在此處避風(fēng)。
記者留意到，洪灣中心漁港已有多個海鮮夜宵檔口，而湯先生也對記者表示開發(fā)商將會在漁港周邊建造商用樓盤，之后或會開設(shè)餐廳、商鋪等。漁港毗鄰珠海橫琴長隆海洋王國、珠海機(jī)場和拱北口岸，在記者走訪當(dāng)日，亦有不少游客前往漁港游覽參觀。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，地產(chǎn)企業(yè)在布局海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)方面分為3個發(fā)展階段，前期以參與相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主、中期建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施、后期投資建設(shè)住宅項目，形成產(chǎn)業(yè)融合。“布局此類綜合性開發(fā)項目會給地產(chǎn)企業(yè)本身帶來收益，同時也是其多元化轉(zhuǎn)型的方向。”張宏偉對記者補充道。
資金回收周期長
格力地產(chǎn)近年應(yīng)收賬款的主要欠款單位為政府部門。
在開啟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后不久，格力地產(chǎn)便圍繞珠海，走上多產(chǎn)業(yè)布局之路。
2009年，格力地產(chǎn)啟動建設(shè)港珠澳大橋珠澳口岸人工島項目，確立口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。2018年，格力地產(chǎn)完成對項目及相關(guān)配套措施的建設(shè)，通過獲取廣告經(jīng)營權(quán)等多種方式參與珠?？诎哆\營。
格力地產(chǎn)公告稱，2019年前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入34.32億元，同比增長88.69%;凈利潤5.02億元，同比增長近3成，主要由房地產(chǎn)及代建收入增長所致，但并無具體數(shù)據(jù)披露。
2019年上半年，海洋經(jīng)濟(jì)板塊的營業(yè)收入為13.29億元，較上年同期增長15654.47%，占比近50%，營收規(guī)模超過房產(chǎn)板塊(13.06億元)。其中，代建工程一項的營業(yè)收入為12.88億元，房地產(chǎn)收入為12.55億元。
然而，在2018年財報中，格力地產(chǎn)披露代建工程的毛利率僅為3.56%，且公司2019年上半年的長期應(yīng)收款為15.26億元，較上期期末上升13.03億元，漲幅為583.5%，就漁港代建工程一項，便為其帶來15.16億元的長期應(yīng)收款。
格力地產(chǎn)表示，公司在項目已完成移交、可回收金額確定的情況下確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，于2018年度確認(rèn)相關(guān)收入5.06億元(含稅)，于2019上半年確認(rèn)營業(yè)收入12.798億元(含稅)。
其中，于2018年度確認(rèn)收入的5.06億元(含稅)，截至2019年6月30日已收到款項3.23億元，余額1.83億元，公司已經(jīng)向珠海市橫琴新區(qū)管理委員會提交請款申請，正在審批中，預(yù)計于2019年四季度回款。
此外，截至2019年6月30日，格力地產(chǎn)3年以上應(yīng)收賬款中最大的一筆為應(yīng)收珠海市交通局244萬元，因未辦理最終結(jié)算，政府暫未支付該款項給格力地產(chǎn)，公司已按會計政策計提了50%的壞賬準(zhǔn)備。
格力地產(chǎn)表示，公司近年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)較快，且主要欠款單位為政府部門，信用高，有關(guān)款項應(yīng)不存在重大回收風(fēng)險。針對記者所提問的當(dāng)前回款的最新進(jìn)度，格力地產(chǎn)并未作出明確答復(fù)，表示以公告為準(zhǔn)。
記者注意到，2016至2018年，格力地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額連年為負(fù)，分別為-12.35億元、-21.02億元和-12.17億元。2019年三季度末有所好轉(zhuǎn)，格力地產(chǎn)表示系銷售回款增加所致，而同期投資活動現(xiàn)金流金額和籌資活動現(xiàn)金流凈額均為負(fù)。
房地產(chǎn)作為支撐格力地產(chǎn)業(yè)績的另一主力，在2017和2018年再次出現(xiàn)營收負(fù)增長情況。在2019年之前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)常年為格力地產(chǎn)貢獻(xiàn)著絕大多數(shù)的業(yè)績，盡管其營收規(guī)模一直未能突破35億元。
一直以來，規(guī)模似乎并非格力地產(chǎn)的主要追求之一，因而在2019年上半年為其帶來預(yù)收賬款占存貨余額僅為4.82%，低于行業(yè)平均水平的結(jié)果。
格力地產(chǎn)第三期中期票據(jù)募集說明書顯示，公司短期資金缺口為119.7億元。截至2019年三季度末，格力地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為28.98億元，凈資產(chǎn)為79.25億元，比上年度末減少3.31個百分點。
值得注意的是，自2018年12月以來，格力地產(chǎn)使用自有資金以集中競價交易方式共進(jìn)行4次股權(quán)回購，累計回購1.86萬股，占總股本9.05%，總支付金額超過9億元。
回購而來的股票除了用以轉(zhuǎn)換可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，格力地產(chǎn)還計劃將其用于推動企業(yè)內(nèi)部的員工持股計劃，但9月5日，格力地產(chǎn)公告稱，第五期員工持股計劃終止。對于后續(xù)是否會繼續(xù)推進(jìn)新的員工持股計劃，截至發(fā)稿，格力地產(chǎn)未對記者作出答復(fù)。
2017年至今，格力地產(chǎn)的股東人數(shù)持續(xù)下降，截至2019年三季度末，公司股東人數(shù)為38994，該數(shù)據(jù)在2017年底為53128。
