戶籍制度大變革時代，二線城市或成最大贏家
從總體上看，二線熱點城市的樓市發(fā)展前景已經(jīng)超過了一線城市。一方面，二線城市的人口增量空間更大，另一方面，二線城市原有樓價較一線城市要低很多。
放寬落戶并不等于要放松房地產(chǎn)調(diào)控。不管戶籍制度怎么改，都要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不動搖，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
國家發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長陳亞軍此前的這個表態(tài)，，說清了中央放寬落戶與房地產(chǎn)調(diào)控之間的關(guān)系。
放寬城市落戶并不是為了炒高房價，這是中央明確釋放的信號。4月19日召開的中央政治局工作會議再次為樓市定調(diào)：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。
政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控未變，不過，有一個信息點不可忽視，那就是，今年以來，中央連續(xù)發(fā)文要放開放寬落戶限制，在戶籍制度迎來大變革的同時，城市發(fā)展尤其是都市圈、城市群的成長中，哪些城市有發(fā)展前景，又將產(chǎn)生什么樣的機會?
放寬放開城市落戶限制意味著什么
其實，放開城市落戶限制早已不是新鮮詞了，而是近年來的一個高頻詞。
本輪戶籍制度改革全面開啟的標(biāo)志性文件，應(yīng)該是國務(wù)院2014年7月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革意見》，走的是打通二元戶籍制路線，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。因為此前的改革一直走的也是放寬路線，但學(xué)界認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率質(zhì)量不高，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率直接反映城鎮(zhèn)化的健康程度，是一個關(guān)鍵指標(biāo)。
2016年9月，國務(wù)院正式發(fā)布《推動一億非戶籍人口在城市落戶方案》，要求“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘將加速破除，配套政策體系要進(jìn)一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均要提高1個百分點以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人以上。
到如今，留給這個目標(biāo)完成的時間已開始顯得緊迫起來。今年以來，國家政策頻出，城鎮(zhèn)化已開始提速，或者說進(jìn)入倒計時。
例如，今年5月5日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》(下稱《意見》)，要健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化機制。有力有序有效深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。到2022年，城市落戶限制逐步消除。
而這與4月8日國家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》(下稱《任務(wù)》)才隔了一個月。《任務(wù)》明確了相關(guān)城市放寬落戶的具體要求：城區(qū)常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。
今年2月21日，國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》也提出，要放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。同日，公安部召開的全國治安管理工作座談會上，公安部副部長孫力軍表示，要全面深化以戶籍制度為重點的治安管理改革，加快建立新型戶籍制度。除落戶超大、特大城市和跨省遷移戶口實行審批制外，積極探索試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。
國家頻提放開放寬落戶限制，尤其是放開大城市的落戶限制，是目前戶籍制度改革的重點。數(shù)據(jù)顯示，截至2018底，仍有2.26億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口已成為城鎮(zhèn)常住人口但尚未落戶城市，其中65%分布在地級以上的城市，基本上是大城市。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞將這部分人群的現(xiàn)狀稱為“半城市化”。
都市圈、城市群崛起
在目前小城市戶籍已全面放開、中小城市吸引力不夠的情況下，放開大城市戶籍顯得尤為重要。陳亞軍說，要解決好落戶的問題，需要大中小城市和小城鎮(zhèn)聯(lián)動，光靠小城鎮(zhèn)、小城市其實解決不了這個問題，需要推動大中小城市放開放寬落戶限制。
雖然我國從上世紀(jì)80年代開始就鼓勵發(fā)展中小城市，但實際上人口一直在往大城市走，現(xiàn)在學(xué)界更傾向于走發(fā)展大都市圈的道路。畢竟大型都市在經(jīng)濟(jì)資源的集聚、效率和節(jié)約發(fā)展等方面更具優(yōu)勢。近年來，國家中心城市、城市群、都市圈的發(fā)展，也彰顯著國家要將中心大城市引領(lǐng)作用發(fā)揮到最大的決心。
牛鳳瑞認(rèn)為，突出中心城市的帶動引領(lǐng)作用，更符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律和城市化發(fā)展規(guī)律。城市規(guī)模與輻射帶動能力成正比。應(yīng)該通過支持一些核心重點城市率先發(fā)展，帶動周邊地區(qū)發(fā)展，以提升我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體競爭力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。
2018年11月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機制的意見》提出，要以北京、天津為中心引領(lǐng)京津冀城市群發(fā)展，帶動環(huán)渤海地區(qū)協(xié)同發(fā)展;以上海為中心引領(lǐng)長三角城市群發(fā)展，帶動長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展;以香港、澳門、廣州、深圳為中心引領(lǐng)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，帶動珠江-西江經(jīng)濟(jì)帶創(chuàng)新綠色發(fā)展;以重慶、成都、武漢、鄭州、西安等為中心，引領(lǐng)成渝、長江中游、中原、關(guān)中平原等城市群發(fā)展，帶動相關(guān)板塊融合發(fā)展。
一方面是要放開放寬大城市的落戶限制，另一方面要突出中心大城市的帶動引領(lǐng)作用。在這種情況下，顯而易見，未來大城市的發(fā)展更受看好。
但問題是，大城市的發(fā)展和落戶也不是沒有限制的。盡管中央密集發(fā)文要放開放寬落戶限制，但都附加了一定的限定詞，落戶的全面放開，是將個別超大城市、特大城市除外的。
根據(jù)《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，目前，城區(qū)人口超過500萬的城市有13座，除北上廣深這四個超大城市，還有天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、沈陽、長沙9個特大城市。
結(jié)合政策，也就是說，在未來，除了上述13個城市外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制。這個過程中，一大批二線城市將受益最大，包括西安、蘇州、合肥、濟(jì)南、青島、大連、廈門、寧波、昆明、石家莊、南昌、福州等。
一方面，大城市戶籍放開后，中小城市的發(fā)展前景會更受限。另一方面，相比京滬等超大城市，二線城市還有大把的發(fā)展空間。這些二線城市崛起后，不僅可以承擔(dān)、疏解一線城市過于集中的部分功能，還可以起到區(qū)域發(fā)展龍頭的作用，帶動更多區(qū)域相對均衡地發(fā)展。
放開放寬落戶帶來的機會
值得注意的一點是，《意見》明確，要全面落實支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策、城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，以及中央預(yù)算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量較多的城鎮(zhèn)傾斜政策。
這里必須要說明的一點是，過去國家強調(diào)中小城市戰(zhàn)略的結(jié)果是：一線和部分熱點二線城市人口快速增長、土地供給不足，三四線城市人口增長緩慢、土地供給過多，由此造成土地供需錯配?，F(xiàn)如今，人地掛鉤的政策更符合人口與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的真實需求，對輸入城市將起到很好的激勵作用，有利于輸入地城市的建設(shè)和發(fā)展，這個過程中，對一二線城市也是一大利好。
《意見》提到，到2022年，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場基本建成，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、都市圈和城市郊區(qū)在體制機制改革上率先取得突破。
這意味著，未來城市更新改造，有望成為房地產(chǎn)發(fā)展的重點。什么樣的城市更新改造尤其是舊村改造會有價值?哪里的農(nóng)村戶口有價值?當(dāng)然不可能是小城市的農(nóng)村或者貴州、東北、淮河流域等地的偏遠(yuǎn)農(nóng)村，而是一二線大城市的城中村或近郊區(qū)的農(nóng)村。
今年，珠三角，廣州、東莞等地的舊村改造如火如荼。這些地方經(jīng)營性建設(shè)用地入市，也會極大地增加一二線大城市的土地供應(yīng)。
從總體上看，二線熱點城市的樓市發(fā)展前景已經(jīng)超過了一線城市。一方面，二線城市的人口增量空間更大，另一方面，二線城市原有樓價較一線城市要低很多。實際上，從2015年以來的表現(xiàn)來看，二線熱點城市的房價漲幅甚至超過了一線城市。這也符合近年來熱點二線城市經(jīng)濟(jì)崛起的趨勢。
春江水暖鴨先知。今年以來，熱點二線城市的土地市場火爆，各大開發(fā)商鏖戰(zhàn)二線城市。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計在2019年前5月土地出讓1.59萬億元，同比2018年同期上漲了12.3%。其中，5月杭州土地出讓金收入266億元，位列榜首。此外，今年以來，天津、武漢、蘇州、濟(jì)南、鄭州、福州等二線城市的土地市場表現(xiàn)也十分搶眼。
一線城市也不是沒有機會。上述《任務(wù)》提出，超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區(qū)非核心功能，推動產(chǎn)業(yè)和人口向一小時交通圈地區(qū)擴(kuò)散。也就是說，未來一線城市的重點在都市圈的發(fā)展上。
尤其是隨著北京、上海、深圳等大城市的軌道交通尤其是跨城地鐵、市域快軌的發(fā)展，將會極大縮短周邊地區(qū)、鄰近板塊到大城市中心城區(qū)的時間，讓這些區(qū)域變成也可以變成人們常住的區(qū)域，從而有利于超大城市疏解中心城區(qū)人口，也可以帶動周邊區(qū)域發(fā)展。比如北京周邊的北三縣、保定等地，上海周邊的南通、嘉興、昆山、太倉等地，深圳周邊的惠州等，都將是未來樓市發(fā)展的重點。
