禹洲地產(chǎn)近期發(fā)布的運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額212.9億元，同比增長15.23%;累計(jì)銷售面積137.38萬平方米，同比下降0.73%。
禹洲地產(chǎn)給自己設(shè)定的2019年合約銷售目標(biāo)是670億元，以此計(jì)算，截至5月底，禹洲地產(chǎn)已完成了年度目標(biāo)的32%。
然而，不少投資者對(duì)禹洲地產(chǎn)能否完成2019年銷售目標(biāo)存在質(zhì)疑，原因是該公司去年的銷售目標(biāo)并沒有完成。財(cái)報(bào)顯示，禹州地產(chǎn)2018年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為560.03億元，而年初公司定下的銷售目標(biāo)是600億元。此外，禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安還曾提出“2020年沖刺千億”的計(jì)劃。
禹洲地產(chǎn)相關(guān)人士在回復(fù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪函表示：“集團(tuán)對(duì)今年及2020年沖刺千億目標(biāo)有堅(jiān)定信心并持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。”該人士透露，禹洲地產(chǎn)2019年上下半年的推貨節(jié)奏是4:6，全年推貨貨值為1103億元，670億目標(biāo)對(duì)應(yīng)61%的去化率，而過去數(shù)年禹洲去化率一直穩(wěn)定在65-70%。”
談到禹州地產(chǎn)去年未完成銷售目標(biāo)的原因，該人士稱：“并非無法實(shí)現(xiàn)，實(shí)際是由于2018年下半年市場行情嚴(yán)峻，公司主動(dòng)放緩了推貨節(jié)奏。”
前5月拿地184億元
為實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，禹洲地產(chǎn)的拿地步伐在不斷加快。截至2018年末，禹洲地產(chǎn)土地儲(chǔ)備1738萬平方米，貨值超過3000億，其中80%分布在一線和二線城市。不過，與其同級(jí)別的龍光地產(chǎn)、中國奧園等多家公司的土儲(chǔ)均超過了3000萬平方米。
禹洲地產(chǎn)的土儲(chǔ)能否支撐銷售規(guī)模擴(kuò)張速度?禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安在出席2018年度業(yè)績發(fā)布時(shí)曾給出答案。林龍安表示，禹洲地產(chǎn)會(huì)適宜根據(jù)銷售進(jìn)度增加拿地，2019年總預(yù)算約400億。
2019年以來，禹州地產(chǎn)拿地速度的確有所加快。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-5月禹洲地產(chǎn)拿地金額為184億元，在所有房地產(chǎn)企業(yè)中排第19位;而去年同期該公司的拿地金額為96億元，排第27位。禹洲地產(chǎn)在回復(fù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者的函件中也談到，截至目前公司已拿到12塊地，其中9塊在1-3月份地價(jià)相對(duì)低估時(shí)獲得。
禹洲地產(chǎn)還強(qiáng)調(diào)，公司堅(jiān)定聚焦長三角、大灣區(qū)以及中西部核心城市，在具體地塊方面則關(guān)注能夠符合快速供貨、快速去化、高利潤的標(biāo)準(zhǔn)。
或許是由于拿地速度加快，禹州地產(chǎn)近期陷入了暫停發(fā)債傳聞。5月30日，有消息稱內(nèi)地監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品，更傳有5家拿地進(jìn)取的房企暫停公開市場發(fā)債名單，其中包括禹洲地產(chǎn)。
不過，上述消息遭到了禹洲地產(chǎn)的否認(rèn)。禹洲地產(chǎn)相關(guān)人士告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“公司沒有接到任何監(jiān)管機(jī)構(gòu)通知，目前資金鏈和生產(chǎn)運(yùn)營也未受到任何影響。”同時(shí)，林龍安在出席禹洲地產(chǎn)股東大會(huì)時(shí)也指出，公司拿地策略以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健為主，支持國家政策落地，以及保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
杭州地塊引入宋都合作開發(fā)
但不可否認(rèn)的是，伴隨著銷售和拿地規(guī)模擴(kuò)大，禹洲地產(chǎn)的負(fù)債正在不斷走高。截至2018年年末，禹洲地產(chǎn)負(fù)債總額為936億元，與2017年底相比增長了逾300億元;資產(chǎn)負(fù)債率81.38%，在港股上市房企中排第33位，凈負(fù)債比率約為66.97%。
高負(fù)債下，禹洲地產(chǎn)在引入華僑城戰(zhàn)投后，又將高價(jià)拿下的土地項(xiàng)目與宋都股份合作開發(fā)，一度引發(fā)市場對(duì)其資金鏈緊張的猜測。
據(jù)了解，去年9月，華僑城(亞洲)全資附屬公司華昌國際以18.24億港元認(rèn)購禹洲地產(chǎn)增發(fā)的4.6億股，至此，華僑城(亞洲)成為禹洲地產(chǎn)第二大股東。對(duì)于配售所得款項(xiàng)，禹洲地產(chǎn)表示，將在機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)用作未來可能的投資。
今年5月底，宋都股份發(fā)布公告，將與禹洲地產(chǎn)附屬公司合作開發(fā)其近期拍得的杭州地塊，并將投資23.28億元獲得項(xiàng)目公司50%股權(quán)。資料顯示，上述地塊位于杭州市拱墅區(qū)祥符地區(qū)，系禹洲地產(chǎn)子公司在5月17日以最高限價(jià)46.57億元競得，溢價(jià)率近30%。
有業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于正在千億道路上奔跑的禹洲來說，土儲(chǔ)擴(kuò)張重要性不言而喻，但一個(gè)項(xiàng)目近50億的價(jià)格依然不是一個(gè)能夠輕易負(fù)擔(dān)的數(shù)字，而23.28億元引入宋都之后，無疑能夠?yàn)橛碇薜馁Y金鏈“回上一大口血”。
以超過8%的利率發(fā)債融資逾百億
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還注意到，今年以來，禹州地產(chǎn)頻繁發(fā)債。今年1月16日、1月29日和2月19日發(fā)布的公告顯示，禹洲地產(chǎn)分別發(fā)行了5億元美元的優(yōu)先票據(jù)，折合人民幣超過100億元，利率分別為8.625%、8.5%和8.5%。
1月30日，禹洲地產(chǎn)還發(fā)行了50億元的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，票據(jù)年利率同為8.5%。實(shí)際上，8.5%的票面利率在同期發(fā)債的房企中處于較高水平，世茂房地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂、旭輝發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率均低于7%。至于上述國內(nèi)外4筆借款的用途，禹洲地產(chǎn)均表示用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。
此外，禹洲地產(chǎn)3月29日發(fā)布的公告顯示，公司發(fā)行不超過35億元規(guī)模的公司債計(jì)劃獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)企業(yè)融資說明企業(yè)資金上存在一定的壓力，尤其在近兩年房地產(chǎn)管控相對(duì)嚴(yán)格的情況下，這是很多開發(fā)商目前面臨的問，而融資成本較高更能說明房企資金壓力較大。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，開發(fā)商愿意付出一定的融資成本以確保資金回籠，說明企業(yè)銷售受到了影響，需要通過融資獲取資金支持。
不過，禹洲地產(chǎn)告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“公司不存在資金壓力，截至2018年12月31日，公司手頭現(xiàn)金約293億元，針對(duì)今年到期的債務(wù)，已通過多元化的渠道穩(wěn)妥安排。”
