邁入“千億陣營(yíng)”不久的融信中國(guó)，因出售合資公司股權(quán)、頻繁高利率發(fā)債，引發(fā)了市場(chǎng)上對(duì)其資金鏈緊繃的猜測(cè)。
融信中國(guó)6月9日發(fā)布的公告顯示，公司發(fā)行于2022年到期的2.35億美元額外票據(jù)，票面利率8.75%;該票據(jù)將與4月17日發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。
此前的4月30日，融信中國(guó)發(fā)布公告稱，額外發(fā)行于2022年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.5%，該票據(jù)將與2月25日發(fā)行的2022年到期3億美元優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。2月18日，融信中國(guó)發(fā)行了2.07億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)11.25%。
以此粗略推算，融信中國(guó)今年合計(jì)發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)金額已經(jīng)超過(guò)10億美元。此外，融信中國(guó)還于今年2月宣布向上交所申請(qǐng)發(fā)行本金總額最多40億元的境內(nèi)債。
中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者對(duì)比其他房企同期發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)發(fā)現(xiàn)，融信中國(guó)的利率處于較高水平。世茂房地產(chǎn)年初發(fā)行的5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為5.2%;碧桂園、雅居樂(lè)、旭輝發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率也均低于7%。
對(duì)于融信中國(guó)的高利率發(fā)債，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“融資成本高低和很多因素有關(guān)，如企業(yè)融資的緊迫性、資金的期限和用途等。但是高成本的利率往往是有負(fù)面意義的，說(shuō)明項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中可能需要更多的資金補(bǔ)給，這也要求此類地產(chǎn)企業(yè)把控風(fēng)險(xiǎn)。”
中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，融信中國(guó)上述融資所得款項(xiàng)凈額，全部用于其若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“成本若是可控，那么積極獲取新的融資來(lái)還債也還是值得肯定的。”
凈負(fù)債率超過(guò)100%
融信中國(guó)的資金壓力，我們可從其2018年年報(bào)窺得一斑。截至2018年末，融信中國(guó)負(fù)債總額為1678.26億元，與2017年末的1394.35億元相比大幅增加;凈負(fù)債率為105%，雖然較2017年下降了54個(gè)百分點(diǎn)，但仍遠(yuǎn)高于行業(yè)70%-80%的水平。公開數(shù)據(jù)顯示，與融信中國(guó)規(guī)模相近的雅居樂(lè)、榮盛發(fā)展和中國(guó)金茂，凈負(fù)債率分別為79.1%、87.9%和71%。
融信中國(guó)CFO曾飛燕在2018年年初曾表示，融信中國(guó)到2018年底的凈負(fù)債率要降至100%以內(nèi)，2019年的目標(biāo)是降至70%-90%。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“去年控債目標(biāo)沒(méi)有達(dá)標(biāo)，今年希望似乎也十分渺茫。”
為緩解資金壓力，融信中國(guó)還將合資公司上海愷泰房地產(chǎn)50%股權(quán)出售給了綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，交易價(jià)格為10.05億元，綠地地產(chǎn)需以現(xiàn)金支付。交易完成后,融信中國(guó)將不再持有上海愷泰任何權(quán)益。此前，還有媒體曝出融信中國(guó)計(jì)劃出售江浙等項(xiàng)目以降杠桿，不過(guò)公司很快否認(rèn)了這個(gè)消息。
同規(guī)模房企中毛利率偏低
事實(shí)上，融信中國(guó)如今的資金壓力，與此前大規(guī)模拿地?cái)U(kuò)張不無(wú)關(guān)系。
數(shù)據(jù)顯示，2015年全年未收購(gòu)任何新土儲(chǔ)的融信中國(guó)，2016-2018年收購(gòu)的土地超過(guò)120塊。截至2018年末，融信中國(guó)覆蓋全國(guó)39個(gè)城市，項(xiàng)目共154個(gè)，總土地儲(chǔ)備面積約2542萬(wàn)平方米。從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)來(lái)看，80%的貨值位于一線及強(qiáng)二線城市。
在融信中國(guó)所獲的土地中，不乏“地王”項(xiàng)目，但部分開發(fā)極為緩慢。以2016年讓融信中國(guó)一鳴驚人的“上海靜安地王”為例，據(jù)《長(zhǎng)江商報(bào)》報(bào)道，項(xiàng)目發(fā)展近乎停滯，至今仍面臨解套難的問(wèn)題。中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電致函融信中國(guó)，求證昔日“地王”項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，但截至發(fā)稿時(shí)未收到回復(fù)。
回款緩慢拉低了融信中國(guó)的毛利率水平。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，融信中國(guó)的毛利率分別為20.24%、16.56%和23.47%。而與其銷售規(guī)模相近的雅居樂(lè)集團(tuán)，2018年的毛利率是43.9%，中國(guó)金茂則為38%。克而瑞在分析中指出，融信中國(guó)未來(lái)應(yīng)繼續(xù)提升盈利能力。
前5個(gè)月銷售完成年度目標(biāo)的33%
進(jìn)入2019年，一度以“黑馬”姿態(tài)著稱的融信中國(guó)，其銷售業(yè)績(jī)令市場(chǎng)有點(diǎn)“失望”。
2019年1月至5月，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)總合約銷售額約466.48億元，同比增長(zhǎng)約4.29%;值得注意的是，融信中國(guó)2019年的銷售目標(biāo)為1400億元，按照此計(jì)算，今年前5月的年度目標(biāo)完成率為33.32%。
不過(guò)，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，融信中國(guó)前5個(gè)月銷售的總合約建筑面積約為249.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約19.67%;平均合約售價(jià)約為每平方米1.87萬(wàn)元，同比減少約12.85%。對(duì)此，有市場(chǎng)人士質(zhì)疑稱，融信中國(guó)銷售額的微漲是靠“降價(jià)促銷”完成的，并認(rèn)為該模式“難以為繼”。
那么，融信中國(guó)對(duì)今年的銷售目標(biāo)是否有信心完成?有哪些具體措施促進(jìn)銷售和回款?我們期待融信中國(guó)的答案。
