曾經(jīng)與富力并稱“華南虎”的廣州粵泰集團(tuán)股份有限公司(600393.SH，下稱粵泰股份)如今深陷債務(wù)違約風(fēng)波，不得不依靠出售項(xiàng)目資產(chǎn)“續(xù)命”。
6月5日，粵泰股份宣布，擬將旗下位于安徽淮南(樓盤)的公園天鵝灣項(xiàng)目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂，合計(jì)對(duì)價(jià)8.39億元。
長江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，粵泰股份從2017年至今的兩年半時(shí)間通過已經(jīng)出售項(xiàng)目股權(quán)等方式合計(jì)盈利超過20億元。
然而，好景不長，隨著去年7月粵泰股份宣布取消22.9億現(xiàn)金收購李嘉誠江門項(xiàng)目60%股權(quán)的交易，粵泰股份靠出售成熟項(xiàng)目來扭虧難以為繼，同時(shí)深陷債務(wù)危機(jī)。其年報(bào)顯示，截至2018年底，逾期借款 29.52 億元。
針對(duì)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營狀況長江商報(bào)發(fā)送采訪函至粵泰股，但截至發(fā)稿之日尚未獲得回復(fù)。
凈利潤下滑超七成
“近年，通過整體出售地產(chǎn)項(xiàng)目或者收購已較為成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)成為公司實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段。”上交所在對(duì)粵泰股份2017年年報(bào)問詢函中就如是直言。事實(shí)也如此，長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，粵泰股份從2017年至今通過出售項(xiàng)目股權(quán)等方式合計(jì)盈利超過20億元。
據(jù)了解，2017年粵泰股份轉(zhuǎn)讓淮南天鵝灣(中校區(qū))項(xiàng)目，曾在當(dāng)年獲得8.311億元的收益;同年，粵泰股份轉(zhuǎn)讓了在廣州開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目天鵝灣二期中住宅部分共計(jì)約2979平方米，總價(jià)值為1.74億元。最終，該筆交易在粵泰股份2017年度確認(rèn)營業(yè)收入1.53億元，凈利潤2495.45萬元。
進(jìn)入2018年，粵泰股份先是轉(zhuǎn)讓沈陽安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合同權(quán)利義務(wù)及出售債權(quán)以及終止收購沈陽市的沈陽萬盈置業(yè)有限公司100%股權(quán)，獲得約12.58億元的收益?；浱┕煞葸€發(fā)布公告稱，公司擬以現(xiàn)金合計(jì)22.8億元收購江門市樂活企業(yè)策劃有限公司、廣州市譽(yù)坤投資有限公司等交易方持有的碧海銀湖公司合計(jì)60%股權(quán)。
據(jù)了解，江門碧海銀湖項(xiàng)目原先是李嘉誠想要打造和記黃埔項(xiàng)目，該項(xiàng)目曾被計(jì)劃打造成大型豪華度假旅游住宅小區(qū)，并配備星級(jí)酒店、游艇俱樂部、游艇碼頭和商業(yè)設(shè)施及社區(qū)配套。據(jù)了解，到2018年4月除了農(nóng)業(yè)生態(tài)園外，其余項(xiàng)目未見進(jìn)展。項(xiàng)目遲遲未未成形，而這塊地卻水漲船高，最終李嘉誠賣地套現(xiàn)離場。
值得注意的是，長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，2018年一季度，粵泰股份賬面的貨幣資金不足4億，流動(dòng)負(fù)債近百億，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.19億元，同比下降88.25%。
上述關(guān)聯(lián)交易引起上交所關(guān)注，2018年6月，上交所發(fā)出問詢函直指其“依賴出售項(xiàng)目盈利”，提到粵泰股份能完成業(yè)績承諾，賣項(xiàng)目是重要原因，并要求公司補(bǔ)充披露是否有足夠資金完成相關(guān)交易、是否有具體的資金籌措安排，本次收購是否進(jìn)一步加劇公司的債務(wù)負(fù)擔(dān)。7月4日，粵泰股份宣布取消22.9億現(xiàn)金收購李嘉誠江門項(xiàng)目60%股權(quán)的交易。
2018年的出售無法抵消虧損。2018年年報(bào)顯示，粵泰股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約32.76億元，同比下降41.52%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約2.9億元，同比下降75.17%，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤僅228.75萬元，同比下滑近100%。2019年一季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入10億，同比增長11.3%;歸屬于母公司所有者的凈利潤8021.7萬，同比下降50.1%。
逾期借款接近30億元
李嘉誠江門項(xiàng)目取消后，粵泰股份靠出售成熟項(xiàng)目來扭虧難以為繼。
自2018年10月以來，粵泰股份接連爆出債務(wù)違約情況。
因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結(jié)，且多處資產(chǎn)被查封，控股股東股權(quán)被輪候凍結(jié)，公司陷入借款糾紛案。
10月26日，粵泰股份公告稱，公司全資子公司廣州旭城實(shí)業(yè)有限公司(下稱“廣州旭城”)開發(fā)的廣州榮慶二期房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖已封頂，但尚未取得商品房預(yù)售證，暫未能進(jìn)行公開銷售，以致其未能籌集足額資金償還銀行借款。截至公告披露日，廣州旭城與銀行簽訂的房地產(chǎn)借款合同項(xiàng)下金額為3億元的授信業(yè)務(wù)現(xiàn)已逾期，逾期金額為2.6億元。作為擔(dān)保方的粵泰股份自然也受到牽連，其表示，如被提出訴訟，公司或?qū)⒁袚?dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。在上述公告發(fā)布的前一天，因粵泰股份控股股東粵泰控股借款發(fā)生逾期，粵泰股份控股股東之一致行動(dòng)人持有公司股權(quán)被司法凍結(jié)。
11月14日，粵泰股份公告稱，因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結(jié)總計(jì)11個(gè)，合計(jì)司法凍結(jié)金額10.16億元，實(shí)際凍結(jié)金額442.37萬元，且多處資產(chǎn)被查封。
財(cái)報(bào)顯示，截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款為29.52億元，并涉及較多的訴訟、仲裁事項(xiàng)，部分銀行賬戶、開發(fā)項(xiàng)目、物業(yè)和股權(quán)、債權(quán)等被凍結(jié)或查封，逾期應(yīng)付利息2.46億元，同時(shí)，因逾期有息負(fù)債增加較大，2018年粵泰股份的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加37.47%，達(dá)2.87億元，與此同時(shí)，截至2018年底，粵泰股份短期借款約37.2億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)29.73億元，而截至2018年底其手持現(xiàn)金只有約3.91億元。
粵泰股份試圖通過各種方式緩解緊張的債務(wù)。今年4月24日，粵泰宣布獲得北方國際信托提供63億授信融資，合作期限不超過5年，年融資成本不低于11.2%?；浱┕煞荼硎荆?018年度未分配利潤累積滾存至下一年度，以滿足公司一般營運(yùn)資金和未來利潤分配的需求，同時(shí)用于償還公司的債務(wù)。
中國指數(shù)研究院指出，未來隨著償債壓力的加大，保持充足的現(xiàn)金流成為關(guān)乎生存的關(guān)鍵因素。隨著房地產(chǎn)債券到期高峰到來，房企務(wù)必關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)更加重視現(xiàn)金流管理，以加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。
實(shí)控人收證監(jiān)局警示函
值得關(guān)注的是，粵泰股份的控股股東目前也同樣處于風(fēng)口浪尖。
2018年，6月20日，粵泰股份曾披露一份增持公告，公司實(shí)際控制人楊樹坪計(jì)劃通過公司控股股東廣州粵泰控股集團(tuán)或其一致行動(dòng)人，自6月21日起未來9個(gè)月內(nèi)增持，累計(jì)出資不低于4億元，且不超過10億元。
Wind數(shù)據(jù)顯示，此間粵泰股份股價(jià)從6月20日的開盤價(jià)4.11元/股附近，一路下跌，并在當(dāng)年10月19日最低下探1.83元/股。
但截至11月3日，增持沒有絲毫進(jìn)展，原因是自6月21日至今，粵泰股份股價(jià)的持續(xù)下跌導(dǎo)致楊樹坪及粵泰控股需持續(xù)對(duì)質(zhì)押股份提供現(xiàn)金和其他資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)充增信，加上融資受阻，楊樹坪及粵泰控股未能按照原資金計(jì)劃安排籌集到相應(yīng)的增持資金。
2019年4月11日，粵泰股份發(fā)布公告稱，公司及公司實(shí)際控制人楊樹坪于2019年4月9日收到了廣東證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管措施決定書《關(guān)于對(duì)楊樹坪采取出具警示函的決定》。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，粵泰股份實(shí)控人楊樹坪收到廣東證監(jiān)局下發(fā)的警示函和其涉及的最高10億元的“忽悠式增持”密切相關(guān)。
不久前，加加食品(002650.SZ)也被曝出“忽悠式增持”，擬增持不超過2億元，同樣一股未買，直至增持計(jì)劃取消。
據(jù)了解，楊樹坪增持計(jì)劃未實(shí)施的原因在于所需資金未及時(shí)到位或者資本市場情況發(fā)生變化等因素。
四處受困的粵泰股份布局養(yǎng)老地產(chǎn)希望為公司帶來新的利潤增長點(diǎn)，2018年4月12日，粵泰股份宣布與關(guān)聯(lián)方共同出資設(shè)立湖南粵泰仙嶺湖文化旅游發(fā)展有限公司。公告顯示，粵泰仙嶺湖注冊(cè)資本擬為1億元整，粵泰股份出資0.7億元，占比70%，廣州樺熵投資有限公司出資0.2億元，占比20%，粵泰股份關(guān)聯(lián)方廣州億城安璟投資出資0.1億元，占比10%。粵泰仙嶺湖的成立是粵泰股份布局養(yǎng)老地產(chǎn)的重要一步，公司未來有望介入養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老院的經(jīng)營管理和康復(fù)醫(yī)療行業(yè)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，作為廣州本地地產(chǎn)企業(yè)，粵泰股份擁有豐富的地產(chǎn)資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，公司在介入養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)后，有望大展身手，為公司帶來新的利潤增長點(diǎn)。
