2018年，綠城中國控股有限公司(3900.HK,下稱“綠城中國”)未完成其年度銷售目標(biāo)1600億元，實(shí)際完成1564億元，全年凈利潤下滑超50%。在此背景下，公司仍然提出2019年考核目標(biāo)1800億元，爭取實(shí)現(xiàn)2000億元，2019年前四月，銷售金額僅383億元，這無疑將給綠城中國帶來巨大挑戰(zhàn)。

宋衛(wèi)平減持“砸盤”

就在近日，綠城中國創(chuàng)始人宋衛(wèi)平加速離場引發(fā)了資本市場關(guān)注，根據(jù)公告，4月25日至5月6日，宋衛(wèi)平7次減持綠城股票，合計(jì)減持423.05萬股。受此影響，公司股價(jià)連續(xù)走低，截至5月15日收盤，綠城中國股價(jià)為5.68港元，相比4月初的股價(jià)高位8.49港元大幅下跌，總市值從177億港元縮水至123億港元。

對此，綠城中國表示，此舉系規(guī)避同業(yè)競爭問題，未來宋衛(wèi)平仍會繼續(xù)減持，直至持股比例降低至10%以下。目前宋衛(wèi)平仍手握綠城10.59%的股權(quán)，不僅如此，他還持有藍(lán)城70%的股權(quán)，是藍(lán)城第一大股東。藍(lán)城的主要業(yè)務(wù)為文旅小鎮(zhèn)，2016年該公司層提出“百鎮(zhèn)萬億”計(jì)劃，即十年內(nèi)造100個小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)一萬億的銷售額的宏偉目標(biāo)。

但隨著綠城進(jìn)駐小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步落地，宋衛(wèi)平似乎陷入了“左右互搏”的尷尬境地。2019年3月，在綠城中國舉辦的媒體溝通會上，綠城總裁張亞東宣布要建設(shè)20個小鎮(zhèn)項(xiàng)目的投資計(jì)劃，并表示綠城為此準(zhǔn)備了50億的資金拿地，這一戰(zhàn)略的提出或與公司業(yè)績下滑有關(guān)。

公開資料顯示，綠城中國一向以高品質(zhì)、長周期、高端化的開發(fā)策略見長，曾經(jīng)一度名列行業(yè)前十，但在2018年公司排名已掉至第17位。2018年綠城中國實(shí)現(xiàn)合同銷售1564億元，僅增長6.9%，排在20強(qiáng)房企銷售額增速的末尾，全年凈利潤僅10.03億元，同比下滑54.18%。

對于業(yè)績下滑的癥狀，綠城中國表示，是因?yàn)榧瘓F(tuán)2018年度出售附屬公司而產(chǎn)生的凈收益減少、年內(nèi)集體的物業(yè)減值虧損撥備有所增加，以及人民幣貶值而對集團(tuán)若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損。

不過，這一解釋似乎不具備太大說服力。根據(jù)財(cái)報(bào)，2018年年中時(shí)公司凈利潤還有23.35億元，到2018年年末凈利潤已降到10.03億元，半年內(nèi)凈虧損14.5億元;此外，2018年公司凈利率為3.94%，創(chuàng)近5年新低，凈資產(chǎn)收益率3.7%，為近3年來的最低記錄。

1800億的目標(biāo)充滿挑戰(zhàn)

盡管2018年業(yè)績不佳，但綠城中國還是制定了未來三年高速增長的目標(biāo)，2019年銷售額爭取為2000億元，考核目標(biāo)為1800億元;2020年、2021年的爭取目標(biāo)分別為2500億元、3000億元。

但從目前銷售業(yè)績完成情況來看，公司能否完成1800億元的考核目標(biāo)仍是未知數(shù)，2019年前4月，綠城中國銷售金額僅383億元，同比減少7.3%。照此計(jì)算，今年前四個月，其目標(biāo)的完成度僅為21%。

《投資者網(wǎng)》研判財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2019年公司銷售額下滑的主因在于代建業(yè)務(wù)縮水，而這一業(yè)務(wù)曾是綠城中國追趕頭部房企的重要利器，其毛利率一度達(dá)到60%。2017年年報(bào)顯示，代建業(yè)務(wù)的規(guī)模已達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的一半，在整體收入中的占比近42.13%。

但到了2018年，形勢急轉(zhuǎn)直下，代建業(yè)務(wù)在總銷售額中的占比大幅下降到34%。2019年1-4月，其代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約95萬平方米，合同銷售金額約為115億元，同比減少33.9%，代建業(yè)務(wù)在總銷售額中占比下滑至30%。

這似乎又與代建項(xiàng)目品質(zhì)下滑有關(guān)。2018年，綠城中國開發(fā)的物業(yè)多次陷入品質(zhì)危機(jī)，業(yè)主維權(quán)聲音不斷。杭州綠城富春玫瑰園、青島綠城郁金香岸、即墨中航綠城·理想城三個樣本項(xiàng)目，甚至登上《中國房地產(chǎn)報(bào)》“315”期間發(fā)布的工程質(zhì)量黑榜，外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓是上黑榜的主要問題。

代建業(yè)務(wù)顯然已經(jīng)不再能支撐業(yè)績增長，綠城中國決定另辟蹊徑，發(fā)力小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)。4月19日，綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)與開元酒店集團(tuán)簽署合作協(xié)議，并宣布要打造“中國小鎮(zhèn)第一品牌”。

不過，對于公司未來發(fā)展前景，業(yè)內(nèi)多持懷疑態(tài)度。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，綠城中國綜合投資評級2019年3月起被下調(diào)至“賣出”。當(dāng)月，CIMB投資銀行發(fā)布研報(bào)給出“減持”評級，預(yù)測公司目標(biāo)價(jià)為5.6港元;花旗集團(tuán)則給出“賣出”評級，預(yù)測其目標(biāo)價(jià)為6.22港元。

除基本面惡化外，債務(wù)問題也被機(jī)構(gòu)納入考慮范圍。截至2018年年末，公司負(fù)債率已達(dá)78.51%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負(fù)165.56億元，相比2017年的負(fù)150.83億元大幅降低，代表償債水平的流動比率與速動比率分別為1.66與0.64，低于2和1的正常值。

土儲是房企未來業(yè)績的基礎(chǔ)，目前看來，公司庫存不具備太大優(yōu)勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2018年年末，綠城中國總土儲建面為2238萬平方米，在房地產(chǎn)企業(yè)中排行第36位。

在此背景下，公司考核目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)，為何仍提出2019年2000億元的爭取目標(biāo)?在謀求高速增長的同時(shí)，將采取哪些措施保證樓盤品質(zhì)?2018年以來公司頻頻更換組織架構(gòu)與高管層，對公司正常經(jīng)營有怎樣的影響?對于負(fù)債壓力，后續(xù)會采取哪些措施加以緩解?近期《投資者網(wǎng)》致電綠城中國，并向證券事務(wù)代表馮征及公關(guān)負(fù)責(zé)人倪芳芳發(fā)去調(diào)研函，但對方都未做出任何回應(yīng)。