華潤(rùn)置地(01109.HK)在廣州的首個(gè)項(xiàng)目收尾并不順利。
2014年11月，華潤(rùn)置地以20.8億元拿下華美牛奶廠商住地塊，樓面地價(jià)15024元/平方米，項(xiàng)目被命名為“華潤(rùn)天合”。這是華潤(rùn)廣州首秀，其所承擔(dān)的示范意義不可謂不重大。
當(dāng)時(shí)華潤(rùn)置地廣州公司總經(jīng)理劉經(jīng)鴻說(shuō)，華潤(rùn)天合將會(huì)給廣州人帶來(lái)生活方式上的驚喜。事與愿違，因?yàn)閷W(xué)區(qū)和涉嫌虛假宣傳問(wèn)題，近日華潤(rùn)天合正被業(yè)主維權(quán)中，驚喜變成驚嚇。
近年來(lái)，華潤(rùn)置地著力推動(dòng)高周轉(zhuǎn)，提升規(guī)模，到2018年，華潤(rùn)合同銷(xiāo)售金額已超過(guò)2000億，達(dá)2106.8億元，維持行業(yè)的前十名。
“消失”的名校
北京，華潤(rùn)的代表項(xiàng)目、知名豪宅昆侖域因?yàn)橥饬⒚娌牧媳惶鎿Q，被上百名業(yè)主集體維權(quán)。這場(chǎng)近兩年來(lái)著名的維權(quán)運(yùn)動(dòng)最后以開(kāi)發(fā)商整改、設(shè)立退房通道告終。
在廣州，華潤(rùn)正面臨著相似的境地。華潤(rùn)置地在廣州的首個(gè)項(xiàng)目——華潤(rùn)天合案場(chǎng)銷(xiāo)售暗示的名小學(xué)泡湯，而項(xiàng)目?jī)?nèi)不同分區(qū)業(yè)主入讀幼兒園又遇到阻滯，業(yè)主正在緊急維權(quán)。
華潤(rùn)天合位于廣州天河的奧體板塊，盡管定位為改善型項(xiàng)目，但由于并非市中心，賣(mài)點(diǎn)力度不夠。多名業(yè)主反映，是沖著名校教育資源才作出購(gòu)買(mǎi)行為。
業(yè)主王蕊(化名)告訴第一財(cái)經(jīng)，“開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售之初就打出’幼兒園、小學(xué)雙名校’廣告詞，并暗示配建小學(xué)為廣州市天河區(qū)熱門(mén)的華陽(yáng)小學(xué)，幼兒園則為廣州市幼兒師范學(xué)校附屬幼兒園。”
記者查看華潤(rùn)天合項(xiàng)目宣傳資料發(fā)現(xiàn)，其中確有“雙名校”表述。此外，據(jù)業(yè)主反映，華陽(yáng)小學(xué)主辦、華潤(rùn)天合協(xié)辦的講座活動(dòng)，亦邀請(qǐng)華潤(rùn)天合的業(yè)主參加。據(jù)業(yè)主提供的聊天記錄，被問(wèn)及華陽(yáng)小學(xué)事宜時(shí)，銷(xiāo)售人員曾稱(chēng)：“不敢明說(shuō)，但活動(dòng)暗示好明顯。”
然而，隨著招生方案公布，華潤(rùn)天合業(yè)主的名校夢(mèng)碎。
廣州市天河區(qū)人民政府官網(wǎng)公布的《2019年天河區(qū)公辦小學(xué)招生地段及招生計(jì)劃表》顯示，華潤(rùn)天合小區(qū)配建的小學(xué)為華陽(yáng)教育集團(tuán)新辦成員校奧體東小學(xué)，并非華陽(yáng)小學(xué)。業(yè)主大失所望。
針對(duì)業(yè)主質(zhì)疑，劉經(jīng)鴻告訴第一財(cái)經(jīng)，開(kāi)發(fā)商層面從未書(shū)面承諾過(guò)配建小學(xué)為華陽(yáng)小學(xué)，銷(xiāo)售人員的宣傳是個(gè)人行為，目前尚在多方協(xié)商。
如果說(shuō)華陽(yáng)小學(xué)是華潤(rùn)置地個(gè)別銷(xiāo)售為促進(jìn)成交，把未落實(shí)的教育資源虛假宣傳為確實(shí)配套，而華潤(rùn)置地在公司層面只是監(jiān)督失當(dāng)?shù)脑?huà)，那么宣傳資料上的“雙名校”表述該當(dāng)何解?
讓業(yè)主們雪上加霜的是，小學(xué)維權(quán)未平，幼兒園的就讀權(quán)力成了另一宗不確定事件。
資料顯示，華潤(rùn)天合由AG兩區(qū)組成，為兩個(gè)不同地塊。由于開(kāi)發(fā)商報(bào)建的修建性詳細(xì)規(guī)劃文件中僅有G區(qū)，A區(qū)業(yè)主無(wú)優(yōu)先入讀權(quán)利，需搖號(hào)就讀。然而，此前幼兒園登記入讀通知和開(kāi)發(fā)商在宣傳介紹中均未提及AG分區(qū)問(wèn)題。
目前，無(wú)論是配建的小學(xué)還是幼兒園，華潤(rùn)天合實(shí)現(xiàn)承諾和兌現(xiàn)宣傳均阻力重重。幾經(jīng)溝通，華潤(rùn)天合AG兩區(qū)幼兒園今年能滿(mǎn)足業(yè)主家庭的入讀需求，但明年卻仍需按區(qū)域劃分搖號(hào)。
購(gòu)房者何以維權(quán)艱難
如果說(shuō)，華潤(rùn)昆侖域是采取替換材料減少成本挽救利潤(rùn)的話(huà)，那么華潤(rùn)天合的教育資源宣傳便有虛假宣傳的嫌疑。
替換的材料、消失的名校、縮水的配套面積……多少樓盤(pán)交付即維權(quán)。與華潤(rùn)天合一城之隔的深圳，萬(wàn)科云城的業(yè)主們也正因入讀配套學(xué)校的積分政策變更問(wèn)題走上維權(quán)之路。
然而開(kāi)發(fā)商不會(huì)將學(xué)位、學(xué)區(qū)承諾寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商也可辯解對(duì)樓盤(pán)的廣告宣傳資料僅供參考。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，為“要約邀請(qǐng)”，不具法律約束力。
若無(wú)保存開(kāi)發(fā)商明確的承諾證據(jù)，購(gòu)房者的維權(quán)注定難上加難。
國(guó)家社科基金曾針對(duì)“我國(guó)剛性社會(huì)矛盾趨勢(shì)分析與化解對(duì)策研究”的課題進(jìn)行研究，結(jié)果顯示，處于強(qiáng)勢(shì)交易地位的房地產(chǎn)商與經(jīng)紀(jì)人，常常采取隱瞞回避、虛假宣傳、夸大承諾等促成交易的手段，進(jìn)行成交。而在不平等、不透明的市場(chǎng)交易條件下，購(gòu)房者常常被置于各種合同陷阱、欺詐圈套中，成為風(fēng)險(xiǎn)最終承受者。
開(kāi)發(fā)商規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，近年購(gòu)房維權(quán)事件卻愈演愈烈，儼然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“結(jié)構(gòu)性矛盾”。
被維權(quán)的房企不分規(guī)模，無(wú)論是百億的新兵還是五千億的巨頭，無(wú)論是民營(yíng)企業(yè)還是央企，均難有底氣說(shuō)自己從來(lái)清白未與購(gòu)房者有過(guò)糾紛，華潤(rùn)天合事件僅是渾濁地產(chǎn)江湖中一個(gè)個(gè)案。
一場(chǎng)糾紛個(gè)案，把開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者擺在兩個(gè)對(duì)立面，在彼此利益最大化的角度上，雙方訴求難以調(diào)和。
回到華潤(rùn)天合身上，若配套小學(xué)及幼兒園問(wèn)題后續(xù)無(wú)法圓滿(mǎn)解決，不少業(yè)主已經(jīng)萌生出對(duì)于央企華潤(rùn)的不信任感。
華潤(rùn)置地副總裁蔣智生在近期一次品牌發(fā)布會(huì)上自嘲，“華潤(rùn)置地面臨著在當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)背景下‘一個(gè)地產(chǎn)中年油膩男的焦慮’問(wèn)題。”
