246億元、502億元、1218億元。從2015年首次突破百億到2018年實(shí)現(xiàn)千億，剛滿16歲的融信中國(guó)(3301.HK)僅用三年時(shí)間就邁入了千億房企梯隊(duì)。

近日，融信中國(guó)發(fā)布2018年年報(bào)顯示，截至2018年12月31日，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額達(dá)約1218.8億元，同比增長(zhǎng)約73.35%，目標(biāo)完成率102%;銷售面積562.4萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)25%。

融信中國(guó)2016年以110億元拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地王后“一舉成名”，“地王收割機(jī)”也成為融信中國(guó)的顯著標(biāo)志。

然而，長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，2016年融信中國(guó)因拿下多宗地王名聲大噪的同時(shí)也被“地王”所拖累。近三年時(shí)間過(guò)去，不少地王項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展緩慢，涉及資金近乎百億。

一方面造成銷售成本連年增加，2018年高達(dá)263億元。另一方面，銷售周期延長(zhǎng)，拉低了毛利率。年報(bào)顯示，2017年毛利率下滑至16.56%，2018年達(dá)到23.47%，但仍然低于標(biāo)準(zhǔn)排名統(tǒng)計(jì)的100家上市房企的1/4分位數(shù)26.52%。

值得注意的是，融信中國(guó)向來(lái)以激進(jìn)著稱。2016年上市之前，曾經(jīng)因?yàn)槌^(guò)1500%的凈負(fù)債率刷新市場(chǎng)紀(jì)錄。最新2018年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融信2018年總債務(wù)為人民幣625億元，凈債務(wù)為人民幣375億元，凈負(fù)債率為105%，雖有明顯改善但仍高于行業(yè)水平。

2019年，融信主動(dòng)降速，將“穩(wěn)”作為首要目標(biāo)，保利潤(rùn)、降負(fù)債，“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”將成為其未來(lái)發(fā)展主基調(diào)。針對(duì)相關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)狀況，長(zhǎng)江商報(bào)記者聯(lián)系到融信中國(guó)方面，截至發(fā)稿沒(méi)有得到回復(fù)。

三年銷售破千億，土地儲(chǔ)備翻倍

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理融信中國(guó)近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，融信中國(guó)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展，2014年-2018年，合約銷售額分別為89.49億元、119.17億元、246.39億元、502.35億元、1218.84億元。此外，融信2016和2017年的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)均超過(guò)100%，分別同比增長(zhǎng)107%和104%，2018合約銷售額也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，較去年增加約73.35%，達(dá)到1218.84億元。

融信中國(guó)的飛躍式發(fā)展離不開(kāi)在土地市場(chǎng)的攻城略地。歷史數(shù)據(jù)顯示，土地儲(chǔ)備在連續(xù)數(shù)年翻倍增加，從2015年約517萬(wàn)平米快速增長(zhǎng)到2016年1100萬(wàn)平方米和2017年約2315萬(wàn)平方米。

具體來(lái)看，2015年融信中國(guó)一年內(nèi)并無(wú)收購(gòu)任何新土地。2016年融信中國(guó)進(jìn)入激進(jìn)拿地狀態(tài)，拿下多個(gè)地王項(xiàng)目，全年以484.45億在全國(guó)拿下21宗地塊，總建筑面積為527.12萬(wàn)平方米。其中，當(dāng)年融信中國(guó)摘得全國(guó)單價(jià)地王靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元兩幅地塊，一戰(zhàn)成名。

2017年，融信中國(guó)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模、加速拿地。當(dāng)年，融信就通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)等方式新增78個(gè)項(xiàng)目，新增總建面達(dá)到1482萬(wàn)平方米。其中，通過(guò)收購(gòu)寧波海亮及安徽海亮55%股權(quán)，融信中國(guó)新增約500萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

與2016年、2017年瘋狂的表現(xiàn)截然相反，2018年在拿地上顯得極為謹(jǐn)慎。根據(jù)融信中國(guó)2018年財(cái)報(bào)顯示，2018年，公司新增地塊24幅，總建筑面積約447.5萬(wàn)平方米，權(quán)益面積195.6萬(wàn)平方米，在拿地面積降低的同時(shí)，融信已將拿地平均成本降至5183元/平米，拿地總價(jià)191億元，同比大幅下降73%。

拿地大幅下降是否會(huì)影響未來(lái)規(guī)模發(fā)展?融信中國(guó)認(rèn)為，為了降杠桿而犧牲規(guī)模是不合理的。融信中國(guó)減少拿地一方面是為去杠桿考慮，另一方面，也是行業(yè)形勢(shì)決定的，畢竟2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍拿地增速下降。

對(duì)此，克爾瑞稱，事實(shí)上對(duì)于融信而言，單純的降負(fù)債并非難事，而如何把控好未來(lái)規(guī)模、利潤(rùn)及杠桿三者間的平衡，才是真正的最難考驗(yàn)。

值得注意的是，與其他房企相比，融信中國(guó)毛利率和凈利潤(rùn)率并不算高，2018年融信中國(guó)營(yíng)收343.67億元，同比增長(zhǎng)13.27%。凈利潤(rùn)35億元，同比上升31%。歸母凈利潤(rùn)同比上升28%至22億元。毛利率同比增長(zhǎng)6.91個(gè)百分點(diǎn)至23.47%;凈利率同比增長(zhǎng)1.38個(gè)百分點(diǎn)至10.10%。

克爾瑞分析稱，雖然各利潤(rùn)指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的上升，但整體利潤(rùn)率并不高，未來(lái)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)提升盈利能力。與融信中國(guó)銷售額相近的雅居樂(lè)集團(tuán)，在2018年凈利潤(rùn)達(dá)到了人民幣83.58億元，毛利率為43.9%;中國(guó)金茂2018年歸母凈利潤(rùn)為52.1億元，毛利率為38%。

地王項(xiàng)目發(fā)展緩慢拉低毛利率

2016年可以稱為中國(guó)“地王年”。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生了超340宗單價(jià)、總價(jià)地王。融信中國(guó)也是因?yàn)樵谶@一年拿下“上海靜安地王”而一鳴驚人。

同年9月，融信中國(guó)以58億元天價(jià)競(jìng)得南京仙林湖NO.2016G58的地塊;2017年3月，融信以總價(jià)16億元競(jìng)得福建漳州市區(qū)的2017P01地塊;同月，融信又掏出36.5億元在浙江杭州搶下蕭山2017-1號(hào)地塊。融信因此被稱為“地王收割機(jī)”。上述兩個(gè)項(xiàng)目涉及資金近乎百億。

值得關(guān)注的是，融信中國(guó)約75%的土地儲(chǔ)備位于中國(guó)一二線城市的黃金地段，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備也為融信中國(guó)未來(lái)的發(fā)展提供了有力支持。但不可否認(rèn)的是，之前幾年融信中國(guó)搶下的不少高價(jià)地王項(xiàng)目，或許會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的掣肘。

長(zhǎng)商報(bào)記者注意到，2016年，融信拍下的上海靜安區(qū)中興社區(qū)地王，至今仍面臨解套難的問(wèn)題，項(xiàng)目發(fā)展近乎停滯。南京仙林湖地塊歷時(shí)兩年多建設(shè)，已有案名的融信世紀(jì)東方項(xiàng)目，曾宣傳將于今年三月開(kāi)盤(pán)。但據(jù)房產(chǎn)中介表示，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間已延期至4月中下旬或5月。

地王項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展緩慢。一方面造成銷售成本連年增加。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)融信中國(guó)2014年的銷售成本僅為29.59億元，2015年為47億元，2016年為90.7億元，同比增長(zhǎng)92.96%。2017年大幅增加179.13%至253.2億元。2018年達(dá)到263億元，同比增加3.89%。此外，2018年銷售及營(yíng)銷成本11.37億元，同比增加38.91%;而行政開(kāi)支更是同比大漲53.04%至13.41億元。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊認(rèn)為，銷售成本、行政開(kāi)支和財(cái)務(wù)費(fèi)用是衡量一個(gè)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力的的重要數(shù)據(jù)，目前看，融信這方面的成本處在行業(yè)較高位置，而且增速比較快，所以對(duì)后續(xù)整體的營(yíng)銷會(huì)帶來(lái)一定的不確定性。

另一方面，導(dǎo)致土地周轉(zhuǎn)率降低，銷售周期延長(zhǎng)，拉低了毛利率。年報(bào)顯示，2016年，融信中國(guó)毛利率20.24%，同比下滑16個(gè)百分點(diǎn)。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年達(dá)到23.47%，低于標(biāo)準(zhǔn)排名統(tǒng)計(jì)的100家上市房企的1/4分位數(shù)26.52%。

高利率發(fā)債融資成本高超10%

前兩年的速擴(kuò)張給融信中國(guó)帶來(lái)了不小的資金壓力。

2016年上市之前，其就曾經(jīng)因超過(guò)1500%的凈負(fù)債率刷新市場(chǎng)紀(jì)錄。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014-2018年凈負(fù)債率分別為：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手筆攻城略地后導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總額飆升至758.18億，同比增長(zhǎng)155.07%。

截至2018年末，融信中國(guó)流動(dòng)負(fù)債1276.7億元，非流動(dòng)負(fù)債401.55億元，合計(jì)負(fù)債總額高達(dá)1678.26億元。

扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到74.46%，較2017年末76.15%下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)公司資產(chǎn)負(fù)債率水平仍高于標(biāo)準(zhǔn)排名統(tǒng)計(jì)的100家上市房企的中位數(shù)74.12%。凈負(fù)債率方面，2018年融信中國(guó)凈負(fù)債率為105.39%，較2017年的159.08%大幅所下降，但該指標(biāo)高于標(biāo)準(zhǔn)排名統(tǒng)計(jì)的100家上市房企的中位數(shù)80.84%。

同時(shí)，融信中國(guó)短期借款為248.23億元，公司在手現(xiàn)金及銀行余額共計(jì)250億元，現(xiàn)金短債比大于1倍。短期償債能力較去年有所提升。

“從數(shù)據(jù)可以看到融信中國(guó)的杠桿水平高于行業(yè)的中等水平，需警惕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”2018年年初，CFO曾飛燕表示將在當(dāng)年末將凈負(fù)債率下降至100%以內(nèi)。2019年融信中國(guó)的凈負(fù)債率目標(biāo)是降低到70%-90%。

“由于對(duì)擴(kuò)張的需求和對(duì)債務(wù)的填充，在動(dòng)態(tài)中，也就是需要很高的現(xiàn)金流來(lái)維持?jǐn)U張，就不得不高成本融資，所以優(yōu)先票據(jù)的利率高。”肖磊指出。

2018年，融信中國(guó)就分6次發(fā)行了約10億美元優(yōu)先票據(jù)、1次11億港元配售和1次13億證券。進(jìn)入2019年，融信中國(guó)的融資動(dòng)作也是頻繁上演，其中分3次發(fā)行約7.08億美元優(yōu)先票據(jù)，用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。并于今年4月4日，宣布第三次進(jìn)行股本融資，計(jì)劃先舊后新配股凈籌約11.8億港元。

值得關(guān)注的是，近期融信中國(guó)一直頻繁高利率發(fā)債，其中2018年末、2019年初三次發(fā)債利率分別達(dá)到11.50%、11.25%和10.5%。最新發(fā)行2億元美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8.75%。而同期內(nèi)發(fā)美元債的融創(chuàng)利率為7.875%，旭輝為6.55%，雅居樂(lè)為6.7%，而近期整體房地產(chǎn)行業(yè)境外融資成本僅在6%至8%之間。

針對(duì)融信中國(guó)的高利率發(fā)債，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，“說(shuō)明企業(yè)對(duì)于資金方面是比較渴求的，當(dāng)然從側(cè)面也說(shuō)明近期市場(chǎng)降溫帶來(lái)了一定的影響。特別是地王項(xiàng)目進(jìn)展比較停滯，說(shuō)明地王項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)壓力增加。當(dāng)然這類問(wèn)題后續(xù)是可以得到緩解的，通過(guò)發(fā)債也可以導(dǎo)入流動(dòng)性，對(duì)于項(xiàng)目加快運(yùn)作和建設(shè)是利好的。”

狂奔過(guò)后，降負(fù)債，保利潤(rùn)，“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”成為融信中國(guó)未來(lái)發(fā)展的主基調(diào)。肖磊向長(zhǎng)江商報(bào)記者指出，融信未來(lái)的方向依然跟大部分房地產(chǎn)企業(yè)一樣，面臨轉(zhuǎn)型問(wèn)題，“這種轉(zhuǎn)型可能不是像大型房企的跨行業(yè)，而是從激進(jìn)拿地，高成本推廣，變成精細(xì)化運(yùn)作，控制整體成本和提高項(xiàng)目溢價(jià)，以及后續(xù)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。”