多地房貸規(guī)?；厣?部分城市步入“房價過熱”區(qū)間

“房住不炒” 審慎房地產(chǎn)金融基調(diào)不變

25日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布一季度百城房價報告，有23個城市一季度房價同比漲幅超過20%，步入“房價過熱”區(qū)間。與此同時，此前央行公布的最新金融數(shù)據(jù)顯示，一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元，相比去年同期均出現(xiàn)上升;而部分地區(qū)房貸規(guī)模與房價有同步上升的跡象。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“房住不炒”以及審慎的房地產(chǎn)金融政策基調(diào)不變，后續(xù)房貸市場將整體保持穩(wěn)定。也有專業(yè)人士表示，二季度部分政策或有收緊的可能，這可能體現(xiàn)在貸款、土地交易等領(lǐng)域。

多地新增房貸規(guī)模上漲

在樓市小幅升溫下，以個人房貸為主的住戶部門中長期貸款在一季度出現(xiàn)回升。央行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，住戶部門中長期貸款增加1.38萬億元，較去年的1.29萬億元增加7%。

具體分地區(qū)來看，一季度，上海金融機(jī)構(gòu)新增的人民幣住戶部門貸款中，個人住房貸款增加258億元，同比多增115億元，值得一提的是，上海僅一季度房貸新增額便是2018年全年新增額584.9億元的44.11%。

大連今年一季度住戶部門中長期貸款增加7905.2億元，相較去年同期的6931.65億元上升14%。天津一季度住戶部門貸款整體增加441.75億元，較2018年一季度的225.29億元增加也較為明顯。

而部分城市房貸規(guī)模增加與房價上漲呈現(xiàn)同步。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布一季度百城房價報告顯示，2019年第一季度，100個城市中有23個城市步入“房價過熱”區(qū)間，其中，中山房價漲幅最大，達(dá)到61%的水平。而上海、大連房價也分別以27%和21%的同比增幅，雙雙處于“過熱”區(qū)間。

但值得注意的是，也有部分地區(qū)房貸規(guī)模出現(xiàn)小幅下滑。北京一季度個人住房貸款增加93.0億元，余額同比增長2.7%，增速下降6.7個百分點(diǎn)。深圳一季度住戶部門中長期貸款增加471.11億元，較2018年同期的549.19億元，下調(diào)14.22%。

業(yè)內(nèi)人士表示，銀行房貸規(guī)模上升與整體銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大有較大關(guān)系。不過，從記者了解的情況看，目前銀行開展房貸業(yè)務(wù)的整體基調(diào)未變。

一位銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)人士告訴記者，目前，銀行房貸政策與之前沒有什么變化，整體貸款投放比較平穩(wěn)。

房企融資量大幅提升

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至18日，4月單月多家房企已發(fā)布融資計劃近2000億元，房企融資持續(xù)井噴。僅4月18日一日，綠城、深振業(yè)、綠地、中南建設(shè)、當(dāng)代置業(yè)、融信、時代中國等8家公司同時發(fā)布融資計劃。

公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，國內(nèi)集合信托成立規(guī)模超5300億元，其中，房地產(chǎn)信托募集資金1970億元，占比近四成。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自2018年四季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實(shí)施呈現(xiàn)井噴之勢。從融資渠道看，多家房企公布的境內(nèi)外融資量均明顯增加。從房企的資金成本看，融資成本繼續(xù)降低，基本告別兩位數(shù)。

部分地區(qū)樓市回升，疊加融資難度大幅度緩解，房企搶地現(xiàn)象再次出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅4月23日到4月25日3天時間，武漢、蘇州、天津、合肥、溫州等二線熱點(diǎn)城市的土地市場成交總額超過780億元。其中，武漢成交超過200億元，蘇州攬金137億元，合肥132億元。

張大偉表示，近期房企再次進(jìn)入土地市場，特別是在部分熱點(diǎn)城市，土地市場明顯活躍，溢價率迅速上升。

截至目前，已經(jīng)有21家房企年內(nèi)拿地過百億，其中融創(chuàng)拿地金額高達(dá)565億元，萬科355.04億元，新城252.84億元，中海226.23億元。

但張大偉也指出，并不是所有房企資金鏈都好。整體看，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量“地王”的企業(yè)，最近拿地非常少。

警惕資金違規(guī)流入樓市

有業(yè)內(nèi)人士提示，警惕資金以其他形式流入樓市。

央行數(shù)據(jù)顯示，3月住戶部門新增短期貸款4294億元，創(chuàng)下歷史新高。

業(yè)內(nèi)人士表示，除了部分銀行近兩年開始大力發(fā)力零售端業(yè)務(wù)的原因之外，個人消費(fèi)貸款快速攀升的背后，也不能排除有部分信貸資金違規(guī)流入股市和樓市的因素。中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，今年以來股市回暖，樓市也迎來小陽春，有一部分信貸資金借道進(jìn)入股市和樓市，監(jiān)管部門和商業(yè)銀行雖然對信貸資金流向有控制，但是很多資金的實(shí)際流向很難監(jiān)測和監(jiān)管。

據(jù)媒體統(tǒng)計，去年有超30家銀行因信貸資金違規(guī)流入樓市，而收到監(jiān)管層開出的50余張罰單，罰金累計近千萬。而今年一季度數(shù)據(jù)顯示，各級銀保監(jiān)機(jī)構(gòu)共披露1021張罰單，合計罰沒金額近2.5億元，其中超過四成涉及信貸業(yè)務(wù)，尤其是信貸資金違規(guī)流入資本市場和房地產(chǎn)市場。

中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成日前撰文指出，應(yīng)警惕資金再次大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。他認(rèn)為，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，近年來這一趨勢不斷增加。

近日召開的中央政治局會議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

而住建部門也已對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

在房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)下，監(jiān)管層對房地產(chǎn)信貸也一直是嚴(yán)控調(diào)門。央行在2019年金融市場工作會議上表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在國新辦發(fā)布會上表示，將繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個人貸款，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)大的問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著預(yù)警增多，近期各類收緊性的政策有所增加，如西安收緊公積金提取政策、部分城市討論房價年度漲幅目標(biāo)制以及蘇州土拍設(shè)定限價等。他預(yù)計，后續(xù)針對貸款、土地交易等領(lǐng)域的政策會再度增加，部分政策則會體現(xiàn)在整頓房地產(chǎn)交易秩序等層面上。