導(dǎo)讀
盡管泰禾的自救已經(jīng)初見成效，但房地產(chǎn)市場兩大關(guān)鍵因素，流動性和調(diào)控政策，正在發(fā)生微妙的變化。在調(diào)控收緊信號明顯背景之下，泰禾后續(xù)還有一場持久的“硬仗”。
署名為龍湖集團(tuán)控股有限公司主席的吳亞軍在其2018年年報中這樣寫道：“經(jīng)歷過2018年的先揚后抑，感受著長效機(jī)制在因城施策理念下靈活落地;水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返，回歸、重塑成為共識。”
2019乍現(xiàn)的“小陽春”也沒能讓開發(fā)商們緊縮的眉頭繼續(xù)舒展。4月19日的政治局會議表態(tài)，堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿，并再提“房住不炒”。緊跟著，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。也就是說，房地產(chǎn)調(diào)控可能繼續(xù)收緊。
善于“彎道超車”的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也意識到2019年最大的任務(wù)是去杠桿。房地產(chǎn)這樣一個高負(fù)債行業(yè)今年又將面臨怎樣的“回歸與重塑”?泰禾集團(tuán)是一個值得觀察的樣本。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率在房地產(chǎn)上市企業(yè)中排名第一。根據(jù)房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)布的2018年年報，泰禾集團(tuán)384.49%的凈負(fù)債率水平遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平(77家A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率行業(yè)平均值為60.82%，82家港股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率平均值為74.51%);此外，2018年，泰禾集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為13.03%，低于Wind數(shù)據(jù)庫顯示的房地產(chǎn)行業(yè)30%的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均水平。
關(guān)于對未來如何優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，把控風(fēng)險，泰禾在年報中表示將以“促周轉(zhuǎn)，抓回款”為業(yè)務(wù)經(jīng)營重心，強化管理人員經(jīng)營意識和現(xiàn)金流意識，堅持資金統(tǒng)籌管理，加強資金管控力度，提高資金使用效率。房地產(chǎn)窗口期隨時關(guān)閉之際，泰禾集團(tuán)董事長黃其森又將如何帶領(lǐng)泰禾走出困境，這是他2019年最大的命題。
蒙眼狂奔
與過去四年一樣，泰禾集團(tuán)并沒有在2018年年報中公布其年度銷售額情況，但根據(jù)中指院發(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》顯示，泰禾集團(tuán)名列第20，銷售金額為1456億元，銷售面積為641萬平方米。顯然，黃其森并沒有實現(xiàn)他曾經(jīng)喊話的2000億目標(biāo)。
僅從規(guī)模上看，泰禾集團(tuán)的確實現(xiàn)了“蒙眼狂奔”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計顯示，2013年至2018年，泰禾集團(tuán)的銷售額分別為168億元、230億元、323億元、408億元、1007.2億元、1456億元，同比增長率分別為36.90%、40.43%、26.32%、146.86%、44.56%?？梢钥闯?，泰禾集團(tuán)銷售額在2017年增速達(dá)到頂峰，于2018年有所回落。
對比其他與泰禾規(guī)模相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金地集團(tuán)(600383.SH)近四年的銷售額增長率分別為25.92%、63.10%、39.93%、15.26%，榮盛發(fā)展(002146.SZ)近四年的銷售額增長率分別為9.19%、65.77%、32.61%、49.51%，綠城中國(3900.HK)近四年的銷售額增長率為-10.56%、54.55%、28.45%、6.88%。雖然泰禾集團(tuán)的銷售額增速有所下降，但其銷售增速顯然高于同規(guī)模其他企業(yè)。
伴隨銷售規(guī)模蒙眼狂奔的是泰禾集團(tuán)遠(yuǎn)高于同行的高負(fù)債。2014年至2018年間，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率分別為530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、384.49%，2018年泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率雖然與上一年度相比有所下降，但仍遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)其他企業(yè)，在2018年與泰禾集團(tuán)銷售額規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)中，綠城中國(3900.HK)凈負(fù)債率為55.1%，正榮集團(tuán)(6158.HK)凈負(fù)債率為74%，旭輝集團(tuán)(0884.HK)凈負(fù)債率為67%，融信集團(tuán)(3301.HK)凈負(fù)債率為105%，同樣定位高端精品的融創(chuàng)中國(1918.HK)凈負(fù)債率為149%。
在房地產(chǎn)調(diào)控背景之下，高負(fù)債意味著高風(fēng)險。世聯(lián)行指出，今后三年，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的待償債務(wù)。分年度來看，2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元，壓力逐年增大。據(jù)Wind提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，所有已公布負(fù)債情況的A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債總額為7.03萬億元，港股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債總額為11.03萬億元，總計18.06萬億元。
顯然，泰禾也意識到了其高負(fù)債的風(fēng)險。促回款，降低負(fù)債成為其迫在眉睫的事情。4月12日晚間，泰禾集團(tuán)率先公布了新一季的財務(wù)業(yè)績。業(yè)績報告顯示，2019年第一季度，泰禾集團(tuán)營業(yè)收入75億元，同比增長24.5%，歸屬于上市公司股東的凈利潤9.72億元，同比大幅增長308.95%。其中，值得關(guān)注的是，其凈負(fù)債率為278.8%，同比大幅下降105.69個百分點。在泰禾集團(tuán)2018年年報中，其凈負(fù)債率高達(dá)384.49%。
泰禾2018年年報指出，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率較報告期初下降0.95個百分點，凈負(fù)債率較報告期初大幅下降90.15個百分點。2018年，泰禾集團(tuán)短期借款、長期借款分別減少57.78億元、124.62億元，占總資產(chǎn)的比例分別減少3.97個百分點與10.29個百分點，進(jìn)一步顯示了公司負(fù)債率持續(xù)下降，財務(wù)結(jié)構(gòu)改善顯著。
泰禾2018年年報中顯示，2018年公司把提高周轉(zhuǎn)、加強現(xiàn)金回款作為財務(wù)管控的重心，通過加快項目周轉(zhuǎn)、縮短開盤周期、嚴(yán)格考核項目回款等管理措施，積極增強資本實力，降低負(fù)債率。報告期內(nèi)，公司還完成了15泰禾債、15泰禾02、15泰禾03、15泰禾05的兌付兌息工作。此外，公司積極主動把握創(chuàng)新融資機(jī)會，不斷地拓寬融資渠道，旨在運用更多形式的融資工具，降低公司整體的融資成本。
綠城之鑒
如此高負(fù)債壓力之下，頻繁出售資產(chǎn)也成為泰禾集團(tuán)自救方式之一。歷史總是驚人相似。在上一輪調(diào)控歷史上，綠城中國也出現(xiàn)過因資金鏈趨緊甩賣資產(chǎn)的情況。不過在同樣高負(fù)債的情況下，泰禾集團(tuán)和綠城中國的財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)卻不盡相同。
綠城中國在2009年至2011年三年間，凈負(fù)債率均超過100%，2011年達(dá)到歷史最高點159.7%。在綠城中國2011年的負(fù)債結(jié)構(gòu)上，短期有息負(fù)債占比上升至50%，而貨幣資金和短期負(fù)債的比值僅為22.6%，償債壓力大。
高價地是造成當(dāng)時綠城資金鏈緊張的原因之一。在土地市場上，綠城中國習(xí)慣高價拿地。“只要有好地，就還要拿”“三至五年趕上萬科”，綠城曾以豪言壯語名聞房地產(chǎn)界。2011年以“限購”“限貸”等政策為核心的調(diào)控，全面收緊了房企需求端和融資端，拿下不少高價地的綠城頓時受困。
2009年至2013年間，綠城中國的銷售額增長率分別為237.50%、5.65%、-34.87%、54.67%、19.23%，可以看出綠城中國的銷售增長率在2009年達(dá)到頂峰之后經(jīng)歷了斷崖式的下降過程，直到2012年也就是引入九龍倉戰(zhàn)略投資的那一年才有所好轉(zhuǎn)。也就是說綠城中國的高負(fù)債在2009年推動了銷售額的快速增長，但公司也因高負(fù)債受困。
綠城受困的另外一個重要原因是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率過低。查閱當(dāng)年綠城中國的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況，2009年至2013年，綠城中國的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為14.97%、11.21%、17.42%、30.23%、25.31%，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力在2012年引入戰(zhàn)略投資者之后得到大幅提升;再看泰禾集團(tuán)的情況，2013年至2018年，泰禾的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為22.04%、15.43%、18.24%、18.59%、13.81%、13.03%，在近三年也有下降趨勢。此外，根據(jù)Wind房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)庫的資料顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均值一直以來保持在30%左右，從這一角度來看，在負(fù)債率較高的情況下，綠城中國和泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均不及同行業(yè)平均水平。
高負(fù)債之下資產(chǎn)周轉(zhuǎn)過低，斷臂自救是最見效的選擇。從2011年起，為了增加流動資金，緩解資金周轉(zhuǎn)壓力，綠城中國變賣了一些項目來獲得即時資金維持正常的運營。此外，綠城還通過引入戰(zhàn)略投資者的辦法解決企業(yè)資金問題和融資問題。包括2012年引入九龍倉，以及在2014年引入中交。
泰禾也如此。從去年開始，泰禾就旗下多個項目尋找合作方，換取即時的現(xiàn)金回報和未來的現(xiàn)金支持。泰禾在2018年年內(nèi)曾分別出售過天津泰禾錦輝置業(yè)有限公司、江陰泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州泰航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、尤溪泰禾房地產(chǎn)有限公司、福州泰福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)，總收入約20.67億元;今年3月22日-27日，泰禾陸續(xù)發(fā)布公告轉(zhuǎn)讓杭州泰禾蔣村項目51%股權(quán)、南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項目51%股權(quán)、漳州泰禾紅樹灣項目40%股權(quán)，交易方均是世茂，交易對價分別為3.79億元、18.06億元、6.34億元。
搶收與“裁員”
近些年來，泰禾在產(chǎn)品定位上格外發(fā)力，作為泰禾的超級IP，2018年，泰禾院子系產(chǎn)品加速布局，從2017年的“17城31院”發(fā)展到“22城44院”，且已在全國29城累計開發(fā)全產(chǎn)品系列項目九十余個。值得關(guān)注的是，泰禾院子系產(chǎn)品定位于中高端客群，企業(yè)在拿地考量上也多傾斜于一二線核心城市。不過，不同企業(yè)在投資策略及項目評判上完全不同，泰禾所認(rèn)為的優(yōu)質(zhì)土地儲備，給到其他企業(yè)可能是“燙手山芋”。但硬幣總有兩面性，泰禾主打高端“院子系”產(chǎn)品線存在“天生”的缺陷——周轉(zhuǎn)率、回款率過低。
根據(jù)其財報顯示，2016年至2018年，泰禾的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為1626.75天、2346.81天、2622.00天，在房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品布局和銷售能力表現(xiàn)不錯的融創(chuàng)中國同期存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的數(shù)據(jù)分別為1065.40天、1531.26天、1255.67天。此外，近三年，融創(chuàng)中國的存貨周轉(zhuǎn)率分別為34%、29%、24%，同期，泰禾的存貨周轉(zhuǎn)率為22%、15%、14%，通過對比可以看出，同樣定位高端精品戰(zhàn)略，泰禾產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)情況要弱于融創(chuàng)中國。
顯然，提高周轉(zhuǎn)也是泰禾目前最重要的自救方式之一。增加銷售回款、轉(zhuǎn)賣銷售泰禾集團(tuán)的一季度報告可以明顯看出其目前經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為119.39億元，貨幣資金達(dá)到206億，較2018年末的149億繼續(xù)增加，即因為銷售回款增加和引入少數(shù)股東增資所致，管理費用同比下降37.17個百分點。報告中解釋變動原因是，人員結(jié)構(gòu)變化，管理人員減少，以及管理提升，相應(yīng)費用減少。
去年下半年以來，泰禾多次陷入規(guī)模性裁員的傳聞。2018年7月中下旬，泰禾被指裁員總體比例達(dá)30%，涉及北京、上海等區(qū)域，裁員規(guī)模大概為二三百人。但當(dāng)時接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪的泰禾集團(tuán)相關(guān)人士稱，“這是主動的人力整合。與那種業(yè)務(wù)停滯不前、被動裁員是完全不同的，準(zhǔn)確來說，我們不是裁員，而是‘換員’。”2018年11月19日，又有消息稱，閩系房企泰禾集團(tuán)爆發(fā)大規(guī)模人員調(diào)整事件，目標(biāo)主體為規(guī)模在400人左右的2018屆“禾苗生”，約談內(nèi)容為2018屆的“禾苗生”部分轉(zhuǎn)為社招或營銷，部分被裁員。
財務(wù)業(yè)績向好的背后，也是泰禾集團(tuán)在一季度大力度促銷搶收。2019年一季度，泰禾在北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)100億銷售業(yè)績，福州和廈門兩大超級城市共實現(xiàn)銷售七十多億，華東區(qū)域取得了超80億的成績，在大灣區(qū)實現(xiàn)銷售額超32億元。銷售業(yè)績的提升與一季度業(yè)績報告里所反映的銷售費用同比上升148.90%情況吻合，公司在售項目增加，相應(yīng)的營銷推廣費用增加。
2018年1月2日，央企華僑城抽身北京第三高價地，泰禾108億接手，也就是現(xiàn)在的金府大院。2019年初，泰禾集團(tuán)官方公眾號顯示泰禾在春節(jié)后首周就啟動“壹號搶收計劃”，泰禾北京共有四個高端項目，北京泰禾·金尊府、北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院及泰禾·北京院子二期參加“搶收”。
不過，也存在著讓泰禾集團(tuán)“束手無策”的高價項目。據(jù)公開資料顯示，泰禾在2016年12月以3.5億拍下廣東惠州惠東地塊，地塊溢價153%，之后又出資近17億收購惠陽三和項目，然而，兩年多過去了，惠東項目和三和項目均不見動靜。其背后反映出精品開發(fā)商的痛點之一，限價政策。泰禾高成本拿地，然而對比三和片區(qū)備案價，此時入市，難有利潤。
多元化與“持久戰(zhàn)”
泰禾集團(tuán)年報中對于市場展望這樣寫道：“2019年，公司將堅持以房地產(chǎn)為核心，為全面提升城市生活品質(zhì)和自身多元化發(fā)展而踐行‘泰禾+’戰(zhàn)略，依托自身在品牌等領(lǐng)域的核心競爭優(yōu)勢，聚合其他相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域資源，不斷豐富和擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)的縱深，追求有質(zhì)量的增長，謀求長期可持續(xù)發(fā)展。”“泰禾+”指的是，除了堅持以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，泰禾也已經(jīng)進(jìn)入了金融、醫(yī)療、影視等領(lǐng)域。
根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，在醫(yī)療板塊，泰禾健管中心已完成全國十余家布局，國際健康社區(qū)試點、家庭醫(yī)生服務(wù)站均已落地;在教育板塊，泰禾旗下首個國際幼兒園、泰禾學(xué)苑也已開始啟動;泰禾影城2018年內(nèi)新開業(yè)4家，目前已簽約項目達(dá)120個，并與杜比、北方華錄等強強聯(lián)合;商業(yè)領(lǐng)域，北京大興泰禾里已于2018年內(nèi)開業(yè)。
不過，從年報數(shù)據(jù)披露的營業(yè)收入與成本構(gòu)成來看，多元化戰(zhàn)略給泰禾集團(tuán)并沒有帶來多少顯著的收入及成本變化，2018年泰禾集團(tuán)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營業(yè)收入比重和營業(yè)成本比重相比2017年均在同比下降，2018年泰禾集團(tuán)的非房產(chǎn)產(chǎn)品營業(yè)收入占比僅為4.63%，非房產(chǎn)產(chǎn)品營業(yè)成本占比僅為3.79%。
關(guān)于對未來如何優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，把控風(fēng)險，泰禾年報中表示將以“促周轉(zhuǎn)，抓回款”為業(yè)務(wù)經(jīng)營重心，強化管理人員經(jīng)營意識和現(xiàn)金流意識，堅持資金統(tǒng)籌管理，加強資金管控力度，提高資金使用效率。
盡管泰禾的自救已經(jīng)初見成效，但房地產(chǎn)市場兩大關(guān)鍵因素，流動性和調(diào)控政策，正在發(fā)生微妙的變化?？深A(yù)見的是，開發(fā)商們的“好日子”就快要結(jié)束了。
顯然，2019年，對于資金鏈緊張房企將是嚴(yán)峻的考驗。在調(diào)控收緊信號明顯背景之下，泰禾后續(xù)還有一場持久的“硬仗”。
