報告期內(nèi)，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)營收855.1億元，同比增長21.4%，距行業(yè)營收排名第十的龍湖集團仍有300億元的差距。而其817億港元的市值亦不及后者市值的五成

上海市第二高峰佘山腳下，一座海拔負(fù)88米原本平淡無奇的人工礦坑，因被改造成上海佘山世茂深坑洲際酒店(下稱深坑酒店)為人所關(guān)注。歷時12年于2018年年底開業(yè)的這座酒店，前后耗資超過20億元。

這座深坑酒店的主人就是世茂房地產(chǎn)控股有限公司(下稱世茂房地產(chǎn)，0813.HK)。有人認(rèn)為，酒店的落成為歷練了22年的許世壇正式接班拉開了帷幕。事實上，這位1977年出身的“房二代”，已于2019年1月30日正式接手該公司的總裁一職。也有人說這或許意味著世茂酒店板塊分拆上市進(jìn)程開始提速。

不過，對于昔日行業(yè)前十，2014年至2016年期間合約銷售額三年平均僅錄得0.5%的世茂房地產(chǎn)而言，一個酒店的開業(yè)將能帶來多大助力?

近日，世茂房地產(chǎn)公布了2018年年度業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)該公司實現(xiàn)合約銷售金額1761.5億元，同比增長74.8%。實現(xiàn)營業(yè)收入855.1億元，同比增長21.4%。

不過從利潤角度來看，相較2017年的高光，其2018年利潤增速開始掉頭向下。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤(股東應(yīng)占利潤)88.35億元，同比增速僅為12.68%，較上年同期的51.6%增速下降接近30個百分點。其扣非后歸屬于母公司股東凈利潤增速為20.41%，較上年同期的68.67%大幅下降48個百分點。事實上，TOP30上市房企的平均漲幅則超過三成。

盡管在連續(xù)四年合約銷售額增速低于行業(yè)平均水平后，2018年世茂房地產(chǎn)在中國房企銷售規(guī)模排名較上年提升5個位次至第11名，但其855.1億元的營業(yè)收入相較行業(yè)排名第十的龍湖集團(0960.HK)仍有300億元差距，后者營收同比增速超過60%。

截至2019年4月17日收盤，世茂房地產(chǎn)股價報收跌24.85億元，降幅達(dá)2.93%。同日817億港元的市值尚不及龍湖集團的五成。

核心財務(wù)數(shù)據(jù)增長遜色

事實上，世茂房地產(chǎn)利潤增速大幅下挫，與該公司權(quán)益銷售額占比持續(xù)走低不無關(guān)系。

盡管世茂房地產(chǎn)2018年權(quán)益銷售額占比僅同比下滑1.1個百分點至86.48%，但由于該公司同期新增新增土地面積權(quán)益占比下滑5個百分點至六成以下，且在近三年里呈持續(xù)下滑趨勢，令其最終未能實現(xiàn)銷售規(guī)模與營收同比例增長的現(xiàn)狀。

而這一趨勢仍在延續(xù)。

截至2019年一季度末，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額407.5億元，權(quán)益銷售金額為264.9億元，權(quán)益占比下滑逾20個百分點至65%。盡管其合約銷售行業(yè)排名仍位列第11位，但權(quán)益銷售額的行業(yè)排名卻已較2018年下滑兩個位次至第13。

據(jù)悉，世茂房地產(chǎn)目前總土儲貨值為9000億，可推貨值為3500億元，大概率能完成今年2100億元的銷售目標(biāo)。

不過今年一季度以來，其持續(xù)投資的多宗地產(chǎn)項目的股權(quán)占比大多為51%，雖然該公司當(dāng)季完成收購的1000億貨值中過半份額可轉(zhuǎn)化為今年的可推貨值，但問題是，隨著權(quán)益銷售額占比持續(xù)下滑，該公司營收增速也將面臨放緩的境況。

對于世茂房地產(chǎn)相對保守的財務(wù)結(jié)構(gòu)，連續(xù)七年保持60%以內(nèi)的凈負(fù)債率一直是其“健康合理”標(biāo)識的根基指標(biāo)之一。

數(shù)據(jù)顯示，2018年其負(fù)債總額同比增加714億元至2723.17億元。其中，2018年流動負(fù)債為1878.95億元，同比增長38.69%;非流動負(fù)債為844.22億元，同比增長14.81%;凈負(fù)債率同比上升0.5個百分點至59.4%。

不過，隨著并購戰(zhàn)略進(jìn)一步推進(jìn)以及合作項目增加，世茂房地產(chǎn)凈負(fù)債率是否會存在走高的可能?該公司未來權(quán)益銷售額和排名是否會繼續(xù)下滑?是否會出現(xiàn)合同銷售額增長，但營收下滑的局面?

針對上述問題，世茂房地產(chǎn)投資者關(guān)系部人員向《投資時報》記者時表示，公司始終堅持高質(zhì)量的穩(wěn)健發(fā)展，2019年仍然是公司快速發(fā)展期。權(quán)益占比因推盤項目的不同在不同時段會有波動，另外各房企的統(tǒng)計口徑也會有差異，公司將保持高于行業(yè)的平均權(quán)益占比。合同銷售額的增長，會促進(jìn)營收的增長，權(quán)益占比的影響有限。

庫存走高去化率下滑

2019年房地產(chǎn)行業(yè)的微利好政策頻出并未給全國樓市整體帶來轉(zhuǎn)勢的局面，尤其是需求已被嚴(yán)重透支、棚改紅利減退的三四線城市，更面臨巨大的回調(diào)壓力。一個糟糕的預(yù)兆是，五線城市鶴崗日前個別房源的房價已跌破300元/平米，且無人問津。要知道，該地區(qū)2015年商品房的均價一度超過4000元/平米。

世茂房地產(chǎn)下沉三四線城市的戰(zhàn)略同樣令外界產(chǎn)生擔(dān)憂。

來自克而瑞研報的觀點表示，隨著三四線庫存的消耗，在規(guī)模追趕訴求的推動下，近兩年世茂房地產(chǎn)又逐步加大了三四線土地的獲取，2018年該公司三四線新增建面更是超過前4年的總和。未來三四線市場是否可以持續(xù)有待觀察，世茂房地產(chǎn)加大布局三四線顯得略晚，未來是否會再次面臨之前的庫存問題也是未知數(shù)。

最新城市商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，截至2019年2月末，一線和二線城市2019年以來累計銷售同比增速分別為27.6%和-6.9%，而三四線城市同期累計銷售同比增速大幅下滑16.2%。

世茂方面對外也發(fā)布了類似的觀點：2019年房地產(chǎn)市場會延續(xù)2018年下半年的下行，其中部分三四線城市價量存在明顯下行趨勢;一二線城市價穩(wěn)量漲。

據(jù)了解，世茂房地產(chǎn)2018年在三四線城市新增土地建筑面積為914.4萬平米，同比增長135.2%，占總新增土地建筑面積的比例為56.6%，同比上升20個百分點。

庫存方面，2018年期末世茂房地產(chǎn)庫存面積為524.7萬平米，同比增長94.48%。原因之一是，該公司銷售規(guī)模增長的同時，當(dāng)期新供貨項目去化率并未與上一年保持一致，反而下滑了11個百分點至64.6%。

對此，世茂房地產(chǎn)投資者關(guān)系部向《投資時報》記者表示，在2018年下半年市場下行的形勢下，年度整體去化率為65%，與上一年持平。其中，整體去化率是包含了庫存和新供貨的去化。截至2018年底，公司1年期以上庫存下降24%，庫存結(jié)構(gòu)得到持續(xù)優(yōu)化。

對于分拆酒店業(yè)務(wù)上市，早在13年前，世茂董事會主席許榮茂即提出此類想法，但目前旗下已擁有世茂房地產(chǎn)和世茂股份(600823.SH)兩家上市公司的許榮茂，卻始終未能在資本市場上演“帽子戲法”。

現(xiàn)在，深坑酒店會助其圓夢嗎?

據(jù)了解，該酒店擁有336間客房和套房，均價每晚超過4000元/間。2018年圣誕期間，其頂級套餐的價格甚至高達(dá)10萬元。至于只想一睹這一網(wǎng)紅打卡地全貌的游客，也要付出198元的代價。

若按80%入住率計算，2019年深坑酒店為世茂貢獻(xiàn)的營收將超過4億元，但距世茂酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)40億元營收或許才能啟動分拆上市的目標(biāo)，還需再造兩家深坑酒店。