合景泰富近期發(fā)布了2018年全年業(yè)績，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營收77.77億元，同比下降35.2%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤40.35億元，同比增長11.46%;簽約金額655億元，同比增長72%;平均銷售價(jià)格16500元/平方米，同比下降1.8%。
合景泰富2018年年初定下的全年銷售目標(biāo)是650億元，也就是說，公司“踩線”完成了該目標(biāo)。克而瑞發(fā)布的2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名榜顯示，合景泰富位列第44位。
2019年，合景泰富將銷售目標(biāo)定在了850億，同比增幅29.77%，增長幅度位居上市房企中前列。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“這個(gè)銷售目標(biāo)和2018年的差距很大，可以認(rèn)為是偏激進(jìn)的。今年房地產(chǎn)市場有很多不確定性，很多企業(yè)都很保守，如此激進(jìn)是否會有困難，是需要注意的。”
不過，合景泰富相關(guān)工作人員在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)稱：“全體員工將齊心協(xié)力完成全年銷售目標(biāo)。”
回看2018年的財(cái)報(bào)，營收大幅下滑的合景泰富，其凈利潤為何還能實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長?中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，報(bào)告期內(nèi)公司其他非經(jīng)常收益大幅增加，其中主要包括6.83億元的階段性匯兌收入及出售一家附屬公司所得11.67億元的收益。
合景泰富上述工作人員表示：“并表營業(yè)收入下降，一方面因?yàn)?018年出售廣州一棟寫字樓是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓子公司形式交易，交易對價(jià)未反映在報(bào)表收入;另一方面是由于報(bào)告期內(nèi)合作項(xiàng)目交付較多，未反映在并表收入中。若考慮上述以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式出售寫字樓收入及非并表項(xiàng)目合景權(quán)益部分收入，2018年合景泰富按權(quán)益合并收入為225.94億元，同比增長9.2%。”
據(jù)了解，當(dāng)前合景泰富目前的業(yè)務(wù)以物業(yè)開發(fā)為主，收入占比超過80%8。年報(bào)顯示，2018年合景泰富物業(yè)開發(fā)結(jié)算收入為60.64億元，相比2017年的104.32億元，大幅下降41.9%;交付面積40.06萬平方米，相比2017年的70.54萬平方米下降了43.2%。
在整體房價(jià)保持走高的情況下，合景泰富2018年整體平均銷售價(jià)格反而有所下降，由2017年的16819/平方米下降到了16500/平方米。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，銷售均價(jià)持續(xù)往下走，或說明其項(xiàng)目銷售是有壓力的。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析，一般來說企業(yè)項(xiàng)目銷售會呈現(xiàn)每年攀升的狀態(tài)，如果出現(xiàn)均價(jià)下降，那多半是價(jià)格難以做到很強(qiáng)勢;還有另外一種可能，就是不斷進(jìn)入到中小城市，這個(gè)時(shí)候價(jià)格也是容易下降的。
銷售均價(jià)下滑的合景泰富，拿地價(jià)格卻有所上漲。數(shù)據(jù)顯示，合景泰富2018年拿地的平均成本為5400元/平方米，較2017年的5000元上漲了8%;結(jié)算地價(jià)成本也由2017年的3617/平方米上升至3750元/平方米，同比上漲3.6%，而同期全國土地價(jià)格卻呈現(xiàn)下降趨勢，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國300個(gè)城市住宅類用地成交樓面均價(jià)同比下降7%;住宅類用地平均溢價(jià)率為15%，也較2017年下降19個(gè)百分點(diǎn)。
合景泰富相關(guān)工作人員認(rèn)為：“拿地價(jià)格之所以逆勢上漲，主要由于2018年購買了北京、深圳、廣州的項(xiàng)目。”在今年的4月4日，合景泰富剛剛以10.2億的成交總價(jià)拿下門頭溝北京市門頭溝區(qū)混合地塊，溢價(jià)率20.14%。
據(jù)了解，2019年合景泰富可售貨值達(dá)到1500億元，按城市等級劃分，一、二線城市可售貨值占比約90%，其中按照區(qū)域劃分，粵港澳大灣區(qū)可售貨值占比37%，長三角區(qū)域可售貨值占比35%。合景泰富工作人員告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“公司在大灣區(qū)擁有超過2000億元的總可售貨值。”
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，踩下加速油門的合景泰富負(fù)債已經(jīng)逐年走高，截至2018年末，公司負(fù)債總額151.9億元，相比2017年末的106.6億元上升了42.5%;資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)82.3%，逼近85%的融資監(jiān)管紅線。
