日前，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了2019年1月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》(以下簡稱“報(bào)告”)。報(bào)告顯示，2018年12月全國房價(jià)下跌速度趨緩，下跌城市減少，房價(jià)總體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。在房價(jià)良性回調(diào)的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量繼續(xù)增大。報(bào)告預(yù)測，一二線城市房價(jià)上漲的動力與下跌的壓力并存，三四線城市房價(jià)短期以繼續(xù)向下調(diào)整為主線。

房價(jià)下跌速度總體趨于緩和，重點(diǎn)城市住房成交量繼續(xù)回升

對于住房市場運(yùn)行的最新動態(tài)，報(bào)告顯示，2018年12月全國房價(jià)下跌速度趨緩，下跌城市減少，房價(jià)總體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示，2018年12月，142個(gè)樣本城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.68%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)環(huán)比下跌的城市為105個(gè)，比上月減少2個(gè)，占樣本數(shù)的74%。環(huán)比上漲城市37個(gè)，占樣本數(shù)的26%。全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期趨于悲觀，使得購房者觀望情緒增強(qiáng);房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的預(yù)判一再落空，開始逐步降價(jià)售房;貨幣化棚改政策的調(diào)整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了降溫的作用。

在房價(jià)良性回調(diào)的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量繼續(xù)增大。大數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2018年12月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為110.22，比上月增長5.6%。近2月重點(diǎn)城市住房成交量隨著價(jià)格下降而放大，表明房地產(chǎn)市場基本面較為穩(wěn)健，潛在的住房需求仍然比較旺盛。在價(jià)跌量增的背景下，不僅市場整體風(fēng)險(xiǎn)可控，而且居民購房負(fù)擔(dān)有所減輕，房地產(chǎn)調(diào)控取得了預(yù)定的效果。重點(diǎn)城市成交量的放大表明住房市場處于良性調(diào)整狀態(tài)，這也為進(jìn)一步完善住房市場體系和住房保障體系、構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制提供了有利條件。

一二線城市房價(jià)下跌速度顯著減緩，三四線總體繼續(xù)向下調(diào)整

2018年12月，一二線城市房價(jià)總體繼續(xù)向下調(diào)整，但房價(jià)下跌速度顯著減緩，下跌城市也有所減少。大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示，2018年12月，一線城市房價(jià)環(huán)比平均下跌0.308%，環(huán)比跌幅比上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。除深圳環(huán)比止跌微漲0.42%外，另3個(gè)一線城市繼續(xù)下跌。其中廣州環(huán)比微跌0.12%，北京環(huán)比小幅下跌0.82%，上海環(huán)比小幅下跌0.71%。與上年同期相比，2018年12月一線城市平均同比下跌1.237%。其中上海同比下跌11.28%，北京同比上漲0.17%，深圳同比上漲1.42%，廣州比上漲4.74%。

大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示，2018年12月二線城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.701%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.737個(gè)百分點(diǎn)。除了沈陽環(huán)比微漲外，其余二線城市房價(jià)均有下跌，但下跌速度都趨于緩和。2018年12月，三四線城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.678%，環(huán)比跌幅比上月繼續(xù)擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)樣本城市中，下跌的城市為84個(gè)。下跌城市占比71%，與上月大體持平。

與一二線城市相比，三四線城市房價(jià)調(diào)整的背景有所不同。2017年下半年以來，部分一線城市已經(jīng)經(jīng)歷了一波房價(jià)調(diào)整，三四線城市2018年上半年正經(jīng)歷了一波較快上漲，多數(shù)城市房價(jià)同比漲幅仍較高。由于目前才剛進(jìn)入階段性調(diào)整，距離再次復(fù)蘇仍需時(shí)日。

預(yù)計(jì)一二線城市房價(jià)漲跌并存 三四線城市短期將繼續(xù)向下調(diào)整

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測。報(bào)告認(rèn)為，一二線城市房價(jià)上漲的動力與下跌的壓力并存。一方面，受全球資本市場動蕩加劇、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期調(diào)低及嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，一二線城市房價(jià)短期仍存在一定的下降壓力;另一方面，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長期存在，部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調(diào)整，房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定程度釋放。目前一二線城市房價(jià)上行主要受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。一旦外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，部分一二線城市樓市可能會率先緩慢回暖。

三四線城市房價(jià)短期以繼續(xù)向下調(diào)整為主線。三四線城市本身的住房投資投機(jī)需求較低，房價(jià)上漲主要受收入水平及人口吸引力偏低的制約。此外，三四線城市大多仍處于增量房市場的發(fā)展階段，當(dāng)銷售不暢時(shí)，住房庫存將再度增加，并反過來進(jìn)一步增強(qiáng)房價(jià)下降壓力。2017-2018年，受貨幣化棚改下沉至三四線城市、房價(jià)補(bǔ)漲等因素的影響，二三四線城市房價(jià)大都累積了不小的漲幅，房價(jià)客觀上也有階段性下調(diào)的需要。2019年貨幣化棚改政策的調(diào)整，對三四線城市房價(jià)上漲起到釜底抽薪的功效。住房銷量的下滑，將推動三四線城市房價(jià)的向下調(diào)整。