集體經(jīng)營性建設(shè)用地允許直接入市，三塊地改革試點授權(quán)再延期
時隔14年，土地管理法再度修訂。
12月23日，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案(以下簡稱“草案”)提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議?，F(xiàn)行土地管理法制定于1986年，歷經(jīng)1988年第一次修正后，1998年8月全面修訂、2004年8月第三次修正。
此次草案主要修改完善了土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、強化耕地尤其是永久基本農(nóng)田保護等內(nèi)容。其中明確了我國非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”。
業(yè)內(nèi)人士認為，這對于解決我國土地城市化快于人的城市化，實現(xiàn)國家、集體與個人之間土地增值收益的合理分配都具有重大的意義。
全面完善土地征收制度
在改革過程中如何縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理規(guī)范多元保障機制，是本輪土地管理法修改主要的著眼點之一。
在征地方面，草案縮小了土地征收范圍。刪去現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定;明確因政府組織實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、成片開發(fā)建設(shè)等六種情形需要用地的，可以征收集體土地。
其中成片開發(fā)可以征收土地的范圍限定在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，此外不能再實施“成片開發(fā)”征地，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市預(yù)留空間。
規(guī)范土地征收程序方面，要求市、縣人民政府在征地前先與農(nóng)民簽訂土地補償安置協(xié)議，落實補償安置資金，充分體現(xiàn)被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征地時如實說明，供審批機關(guān)決策參考。
草案同時要求完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。建議征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由各地制定公布區(qū)片綜合地價確定;農(nóng)民住房不再作為地上附著物補償，而是作為專門的住房財產(chǎn)權(quán)給予公平合理補償;將被征收土地的農(nóng)民納入相應(yīng)的醫(yī)療、養(yǎng)老等城鎮(zhèn)社會保障體系，切實保障被征地農(nóng)民長遠生計。
允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市
為了破解集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙，草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定;對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。
這也意味著我國非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”。也就是說符合規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以不用經(jīng)過征收為國家所有，直接進入建設(shè)用地市場。
鼓勵依法自愿有償退出宅基地
根據(jù)鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)實需求和各地宅基地現(xiàn)狀，草案健全宅基地權(quán)益保障方式，規(guī)定對人均土地少、不能保障一戶一宅的地區(qū)，允許縣級人民政府在尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上采取措施，保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居的權(quán)利。
同時，草案對宅基地管理制度進行完善。包括下放宅基地審批權(quán)，明確農(nóng)村村民申請宅基地的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準、但涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);明確國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，賦予農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應(yīng)職責(zé)。在探索宅基地自愿有償退出機制方面，草案原則規(guī)定，鼓勵進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。
農(nóng)村“三塊地”改革試點授權(quán)擬再次延期
這一輪土地改革始于2014年12月2日。
2014年12月，中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議審議通過《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》(即“三塊地”)，彼時被解讀為農(nóng)村土地 改革“三箭齊發(fā)”。
到了2015年2月27日，十二屆全國人大常委會第十三次會議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)在試點地區(qū)暫時調(diào)整實施《中華人民共和國土地管理法》(簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)有關(guān)法律規(guī)定，授權(quán)期限截至2017年12月31日。
按照國土部彼時的要求，一個試點地區(qū)只開展一項試點，其中集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點各15個，土地征收制度改革試點3個。
2016年9月，原中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組決定將土地征收制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市擴大到全部33個試點縣(市、區(qū))。
2017年11月，原中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組決定將宅基地制度改革拓展到全部33個試點縣(市、區(qū))。為更好顯化農(nóng)村土地制度改革三項試點工作的整體性、系統(tǒng)性、協(xié)同性和綜合效益，與《土地管理法》修改工作做好銜接，2017年11月4日，十二屆全國人大常委會第三十次會議決定，授權(quán)在試點地區(qū)暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的期限延長至2018年12月31日。
歷時近4年、經(jīng)過一次延期的農(nóng)村“三塊地”改革試點將于今年年底收官，改革所得的相關(guān)經(jīng)驗也被納入到正在審議修改的《土地管理法》中。
自然資源部部長陸昊向十三屆全國人大常委會第七次會議作說明時介紹，4年來，各試點地區(qū)在堅持“不能把農(nóng)村土地集體所有制改垮了，不能把耕地改少了，不能把糧食生產(chǎn)能力改弱了，不能把農(nóng)民利益損害了”的前提下，因地制宜，大膽探索，形成了一批可復(fù)制、可推廣、利修法的制度創(chuàng)新成果。
截至目前，33個試點縣(市、區(qū))已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝;集體經(jīng)營性建設(shè)用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元，辦理集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押貸款228宗、38.6億元;騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝，辦理農(nóng)房抵押貸款5.8萬宗、111億元。
但陸昊同時表示，農(nóng)村土地制度三項改革試點工作在穩(wěn)步有序推進的同時，也存在一些需要通過進一步深化試點解決的問題，如試點推進不夠平衡，平衡國家集體個人三者之間收益的有效辦法還不夠多等。土地管理法修正案公布實施還需要一段時間，試點政策還要與法律修改穩(wěn)妥銜接，有必要延長法律調(diào)整實施期限。
12月23日，新華網(wǎng)消息顯示，全國人大常委會23日審議關(guān)于再次延長授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定期限的決定草案，擬將農(nóng)村土地制度三項改革試點法律調(diào)整實施的期限再延長一年至2019年12月31日。
