近期，上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事，再次將長租公寓以及租金貸模式推向風(fēng)口浪尖。另一方面，北京商報(bào)記者也關(guān)注到，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。在分析人士看來，目前，長租公寓市場普遍存在著諸如激進(jìn)的市場拓展策略、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競爭業(yè)態(tài)等問題，被套路貸裹挾其中的各方，都會(huì)成為受害者，急需監(jiān)管整頓。

多地監(jiān)管出手整治

北京商報(bào)記者注意到，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的租金貸業(yè)務(wù)，監(jiān)管部門已展開監(jiān)管。10月19日，浙江省出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)第三條提到，嚴(yán)格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。

具體來看，《意見》要求，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)。文件要求，不得與無放貸資質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù)，不得誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔(dān)保等增信措施。

事實(shí)上，自今年來，長租公寓市場風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，在其中起到推波助瀾作用的租金貸也迎來監(jiān)管。9月30日，上海市金融服務(wù)辦公室發(fā)布相關(guān)文件，要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。同日，上海住建委也發(fā)布通知，要求代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)。

早在8月23日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，市住建委已經(jīng)會(huì)同市銀監(jiān)局、市金融局等調(diào)查“租房貸”，將嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

對(duì)于上述監(jiān)管舉措，麻袋研究院行業(yè)研究員蘇筱芮認(rèn)為，各地出臺(tái)的監(jiān)管舉措比較及時(shí)，通過發(fā)文提示、暫停業(yè)務(wù)等方式來防范租金貸風(fēng)險(xiǎn)。但長租公寓的市場并非局限于幾個(gè)主要城市，而是在全國都有業(yè)務(wù)，后續(xù)如有必要，推測監(jiān)管部門可能會(huì)出臺(tái)全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的規(guī)范綱領(lǐng)，如可參考校園貸監(jiān)管，銀監(jiān)會(huì)、教育部等六部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)校園網(wǎng)貸整治工作的通知》，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文整頓現(xiàn)金貸等。

“此前杭州市場租金貸事件，對(duì)于此類長租公寓市場是有較為明顯的影響的。這也會(huì)使得此類長租公寓政策更加強(qiáng)調(diào)對(duì)此類問題的管控。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，相比很多省市的租賃市場政策，浙江這次專門針對(duì)“長租公寓”進(jìn)行政策出臺(tái)，應(yīng)該說有很強(qiáng)的針對(duì)性。此前杭州鼎家的風(fēng)波也引起了行業(yè)的關(guān)注。此次政策出臺(tái)實(shí)際上并不是說租金貸違規(guī)，而是強(qiáng)調(diào)了知情權(quán)，即租賃企業(yè)在開展此類服務(wù)中需要有告知的義務(wù)。

異化為長租公寓套利工具

“消費(fèi)分期貸款+長租公寓”的模式，被認(rèn)為是一項(xiàng)多贏的創(chuàng)新。然而，隨著行業(yè)的野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現(xiàn)異化，部分長租公寓平臺(tái)借助租金貸業(yè)務(wù)瘋狂擴(kuò)張，并形成資金池。

近期，上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事，再次將長租公寓以及租金貸模式推向風(fēng)口浪尖。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓“爆雷”。而分析人士指出，在這其中，租金貸扮演了不光彩的角色。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，長租公寓最大的問題，其實(shí)不在推漲房租，而是金融化帶來的“資金池”。

“與此前的校園貸、現(xiàn)金貸等產(chǎn)品相似，租金貸在發(fā)展過程中出現(xiàn)了普遍性的異化，從緩解租客資金壓力的金融工具逐步異化成了緩解長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)資金壓力的手段。”蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言表示，性質(zhì)異化后，公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)成為租金貸的積極推動(dòng)者，為了自身利益最大化，不惜犧牲租客利益，導(dǎo)致租金貸業(yè)務(wù)套路叢生、問題不斷，侵害了租客和房東的利益，而長租公寓市場魚龍混雜的競爭格局更是加劇了問題的嚴(yán)重性，急需監(jiān)管整頓。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，租金貸業(yè)務(wù)其實(shí)是銀行等金融機(jī)構(gòu)一次性撥款，然后撥給長租公寓企業(yè)或租客，這樣可以滿足長租的目的。現(xiàn)在提到的違規(guī)租金貸，其實(shí)是在租客不知情的情況下辦理了貸款，而且此類貸款用途不清晰。對(duì)于此類租房貸來說，未來使用需要注意一點(diǎn)，即需要在知情的情況下辦理。另外，后續(xù)此類貸款業(yè)務(wù)建議也要形成第三方資金監(jiān)管的模式，防范資金被濫用。對(duì)于租客來說，參與金融服務(wù)本身有利于形成更好的租賃消費(fèi)，但是也要警惕很多租金貸背后的還貸壓力等。

在蘇筱芮看來，“長租公寓+金融”模式作為長租公寓的盈利點(diǎn)之一，在長租公寓的攻城掠地中起到了推動(dòng)作用。因此在租金貸業(yè)務(wù)監(jiān)管收緊后，長租公寓的快速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)將會(huì)減緩。一些精耕細(xì)作、擁有雄厚資本實(shí)力的長租公寓品牌或迎來發(fā)展新契機(jī)，而一些無序經(jīng)營、疊加高杠桿開展業(yè)務(wù)的長租公寓，不久后或被洗牌出局。

亟待監(jiān)管細(xì)則出臺(tái)

不過，值得關(guān)注的是，市場對(duì)于租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管也存在分化。有觀點(diǎn)認(rèn)為，監(jiān)管對(duì)于租金貸不應(yīng)一刀切，也有觀點(diǎn)指出，目前，租金貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻頻爆發(fā)，行業(yè)遲早迎來洗牌，為了避免后續(xù)更大的風(fēng)險(xiǎn)事件，出臺(tái)較為嚴(yán)厲的政策是合理的。

在監(jiān)管背景下，銀行也開始收縮租金貸業(yè)務(wù)。平安銀行于9月7日暫停租房貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)，“房租貸”產(chǎn)品在平安銀行App上下架，也停止了與蛋殼公寓等租房中介機(jī)構(gòu)的合作。

對(duì)于租賃市場的管控，嚴(yán)躍進(jìn)建議，還是需要金融業(yè)務(wù)做支持，所以也很難說要打壓，后續(xù)對(duì)于此類租金貸業(yè)務(wù)，不能完全打壓，關(guān)鍵就是要讓資金的流動(dòng)更為清晰。薛洪言表示，合規(guī)的租金貸業(yè)務(wù)，客觀上促進(jìn)了租客的消費(fèi)升級(jí)、幫助房東實(shí)現(xiàn)了租金的提前回籠，也為消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)提供了優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)場景，一刀切的政策的確會(huì)對(duì)合規(guī)運(yùn)作的相關(guān)各方帶來不便。為了避免后續(xù)更大的風(fēng)險(xiǎn)事件，出臺(tái)較為嚴(yán)厲的政策是合理的。

蘇筱芮指出，針對(duì)近期集中爆發(fā)的租金貸風(fēng)險(xiǎn)，政府相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)通報(bào)相關(guān)情況并出臺(tái)文件，使廣大群眾能夠加強(qiáng)防范，提高警惕。其次，除了對(duì)現(xiàn)有租金貸市場摸排整改，監(jiān)管也可以引導(dǎo)持牌金融機(jī)構(gòu)等帶頭開展租金貸業(yè)務(wù)，為有租金貸款需求的租客提供正規(guī)服務(wù)。最后，對(duì)于開展租金貸業(yè)務(wù)的平臺(tái)，應(yīng)當(dāng)監(jiān)測其資金流向，杜絕資金池的存在，對(duì)于違規(guī)行為加大處罰力度;而對(duì)于租客，可以建立相關(guān)溝通渠道暢通信息，接受相關(guān)投訴、建議等。