擴(kuò)張勁頭正濃，豪言猶在耳邊。
“三年內(nèi)當(dāng)代置業(yè)一定要超越500億以上”，2017年，當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬多次公開表示，企業(yè)要向500億進(jìn)發(fā)。然而，近期，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)的中期業(yè)績報告卻潑了一盆冷水。公告顯示，截至2018年6月30日，當(dāng)代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額約133.57億元。而其2018年的業(yè)績目標(biāo)為320億元，這意味著當(dāng)代置業(yè)僅完成2018年度銷售目標(biāo)的41.7%。
長江商報記者發(fā)現(xiàn)，在今年全國土地流拍超800宗，傳統(tǒng)招拍掛市場遇冷情況下，各大房企把二手并購作為拿地的主要方式。記者粗略梳理發(fā)現(xiàn)，去年12月底到今年1月初 ，當(dāng)代置業(yè)完成了三筆收購，數(shù)額近25億元。而截至2018年6月30日，其營業(yè)收入約為人民幣48.59億元，占比超過一半。
實際上，市值43.31億的當(dāng)代置業(yè)在規(guī)模上僅算中小型房企，近些年開始加速擴(kuò)張進(jìn)入高周轉(zhuǎn)模式，激進(jìn)擴(kuò)張的同時也導(dǎo)致了其融資需求增加，也因此擴(kuò)大了負(fù)債規(guī)模。
“當(dāng)代置業(yè)的銷售速度估計達(dá)不到預(yù)期。按照目前的完成的銷售業(yè)績的指標(biāo)來，半年只達(dá)到41.7%。最后的四五個月要達(dá)到60%以上的速度很難。”9月6日，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受長江商報記者采訪時表示，一方面由于目前調(diào)控政策持續(xù)不斷收緊，房企銷售速度變緩;另一方面，銀行貸款的審批相對嚴(yán)格，買房需求的釋放度可能也會放緩。
不過，謝逸楓認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)未來發(fā)展前景應(yīng)該還不錯，但要控制幾方面的風(fēng)險，第一個是負(fù)債率過高的風(fēng)險，另外一個是土地儲備的價格要控制住。此外，發(fā)展速度也要控制，一旦太快可能影響未來整體發(fā)展。
320億年銷售目標(biāo)或難達(dá)到
當(dāng)代置業(yè)2013年7月于香港上市，之后增長速度亮眼。2013年的銷售額為43.65億，2014年的銷售額為73.57億，2015年的銷售額為112.9億，2016年的銷售額為165.72億，2017年的銷售額為221.86億，已經(jīng)連續(xù)4年完成既定的銷售額目標(biāo)，5年的復(fù)合增長率達(dá)50.15%。
當(dāng)代置業(yè)業(yè)績穩(wěn)步增長，但從規(guī)模上看僅屬于中小型房企。中國指數(shù)研究院分析，2017年“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”成為百億房企的基本格局。500億元的業(yè)績成為分水嶺，500億以上大中型房企積極力爭上游、銷售規(guī)模更上臺階，陣容逐年擴(kuò)容，而100億-500億陣營數(shù)量開始變少。
“三年內(nèi)當(dāng)代置業(yè)一定要超越500億以上。”當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬在2017年多次表示當(dāng)代置業(yè)要向500億進(jìn)發(fā)。
2018年7月2日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布了2018年上半年業(yè)績報告。據(jù)公告顯示，截至2018年6月30日六個月，當(dāng)代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額約133.57億元。而2018年的業(yè)績目標(biāo)為320億元，半年133.57億元的合約銷售額意味著當(dāng)代置業(yè)僅完成2018年度銷售目標(biāo)的41.7%。
謝逸楓表示，當(dāng)代置業(yè)的銷售速度估計達(dá)不到預(yù)期。按照目前的完成的銷售業(yè)績的指標(biāo)來，半年只達(dá)到百分之四十一點多。最后的是四五個月要達(dá)到百分之六十以上的速度非常難。一方面是由于目前調(diào)控政策持續(xù)不斷地收緊，房企銷售的速度變緩，另外在大住房需求抑制情況之下，銀行貸款的審批相對嚴(yán)格。因此買房需求的釋放度可能也會放緩。他預(yù)計當(dāng)代置業(yè)今年可以完成90%的業(yè)績目標(biāo)，當(dāng)然，如果后期加快銷售速度，創(chuàng)新營銷方式或許可以完成320億的銷售目標(biāo)。
財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，從此類企業(yè)的業(yè)績完成情況看，表現(xiàn)很一般，而且銷售金額也不大，所以說類似企業(yè)會面臨一定的壓力。銷售速度若是不達(dá)預(yù)期，或也是需要通過積極推盤和以價換量策略來彌補(bǔ)問題。
一月完成三筆收購，耗資25億超半年營收
今年上半年，土地市場降溫，全國土地流拍超800宗。各大房企把二手并購作為拿地的主要方式，因為付款周期更為靈活，而且價格比公開市場更低。
長江商報記者粗略梳理發(fā)現(xiàn)，從去年12月底到今年1月初，當(dāng)代置業(yè)完成了三筆收購，數(shù)額近25億元。而截至2018年6月30日期內(nèi)營業(yè)收入約為人民幣48.59億元，占比超過一半。
具體為，2017年12月27日，當(dāng)代置業(yè)全資子公司當(dāng)代節(jié)能置業(yè)從湖州東方新型城市建設(shè)發(fā)展有限公司手中分別購得湖州東雋建設(shè)開發(fā)有限公司89.8%股權(quán)及湖州東聚建設(shè)開發(fā)有限公司84.73%股權(quán)，收購金額分別為1.99億元及5.25億元。其中湖州東雋與湖州東聚各持有一宗地塊，占地面積分別為3.7萬平方米和9.8萬平方米。
12月30日，當(dāng)代置業(yè)向嘉興綠信股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(合伙)收購火箭智業(yè)投資80%的股權(quán)，代價約2.61億元。并于同日訂立補(bǔ)充協(xié)議，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價或有估值約5405.20萬元，總代價最高為3.15億元。
2018年1月8日，當(dāng)代置業(yè)全資附屬公司遠(yuǎn)景鴻業(yè)向獨立第三方收購北京愛麗華物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及債務(wù)，代價為15.5億元。
嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，類似收購也是為了實現(xiàn)快速擴(kuò)張，當(dāng)前傳統(tǒng)土地招拍掛市場其實有很多問題，包括拿地的資金審核嚴(yán)格等，這或使得此類企業(yè)開始轉(zhuǎn)向并購市場，這樣機(jī)會也相對多一點。
謝逸楓則認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)完成這幾筆收購總體上是利好的，一定程度上有利于增加營業(yè)收入，也有利于提升品牌影響力，最關(guān)鍵是可以增加現(xiàn)金流，現(xiàn)在進(jìn)行收購應(yīng)該是最好的時機(jī)，整體成本也比較低。
高杠桿下利潤壓縮，凈負(fù)債攀升至83%
高速擴(kuò)張也帶來融資成本增加，利潤壓縮和負(fù)債攀升。
據(jù)2017年年報顯示，當(dāng)代置業(yè)2017年凈負(fù)債率為83.1%，與2016年的68.9%和2015年的75.99%相比有所增加。據(jù)公開資料顯示，當(dāng)代置業(yè)2016年底和2015年底的杠桿率分別為34%和23%，而在2017年年底升至46%。
利潤同樣在下降。當(dāng)代置業(yè)2017年的毛利率為21%，而2013年該公司上市初期毛利率約40%。另外，2017年，該公司的收益同比增長0.6%至85.06億元;股東應(yīng)占溢利同比增長6.2%至7.06億元;核心凈利率為2.9%，較2016年下降2.11個百分點。
在土儲方面，當(dāng)代置業(yè)方面強(qiáng)調(diào)，公司每一年獲取土地的總貨值均要求超過當(dāng)年的銷售額，為下一年穩(wěn)定的增長率做準(zhǔn)備，2016年當(dāng)代置業(yè)獲取的15宗土地總貨值超過了當(dāng)期整體銷售額3倍以上。為此，當(dāng)代置業(yè)擴(kuò)大了公司負(fù)債規(guī)模。2016年底，公司有息負(fù)債規(guī)模超過100億元，上一年期末有息負(fù)債為53億元，幾乎翻倍增長，其中約有1/4會要求在一年內(nèi)償付。
針對核心財務(wù)狀況等問題，上周，長江商報記者聯(lián)系到當(dāng)代置業(yè)方，但截至發(fā)稿時并未得到回復(fù)。
記者查閱2018年中期業(yè)績顯示，上半年該集團(tuán)獲得合計人民幣200億元的銀行戰(zhàn)略授信，不僅為公司下半年的發(fā)展提供了充足的資金保障，更實現(xiàn)了金融資本的提升，融資成本下降至7.6%，凈負(fù)債率也由截至2017年12月31日的83.1%降至80.1%。
“當(dāng)代置業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該是比較高的，與資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)煊兄苯雨P(guān)系。此外與銷售回款的速度比較緩慢，持有的現(xiàn)金比較少也有一定的關(guān)系。”謝逸楓認(rèn)為。
“現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場，大家都在追求高速度、高增長、規(guī)模高周轉(zhuǎn)，這也是當(dāng)代置業(yè)的追求和奮斗的目標(biāo)。”張鵬也坦承，“負(fù)債并不可怕，可怕的是產(chǎn)品質(zhì)量不好，產(chǎn)品差銷售不出，流動性沒有就會陷入困境。當(dāng)代置業(yè)周轉(zhuǎn)得很快，一時相對高的負(fù)債其實也并不可怕，當(dāng)代置業(yè)還得繼續(xù)提升周轉(zhuǎn)速度”。
