記者從市房屋租賃指數(shù)辦公室獲悉，今年4月，上海房屋租賃指數(shù)繼續(xù)下跌，這已是該指數(shù)連續(xù)第7個(gè)月下行。
房屋租賃指數(shù)反映的是上海住宅租金整體水平。從去年9月開始，上海住宅租金水平持續(xù)回落，租金指數(shù)從1938點(diǎn)降至1904點(diǎn)，迄今已下跌1.8%，相比2016年較高的租金水平，市場(chǎng)正回歸理性。
今年房租普遍下降5%至10%
“今年房租普遍下降5%至10%。”負(fù)責(zé)虹口區(qū)曲陽(yáng)板塊的一位房地產(chǎn)中介人士說，“雖然租賃情況整體良好，但掛牌1個(gè)月以上未能成交的房源數(shù)量增多。”這與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)不謀而合。
記者發(fā)現(xiàn)，2016年12月，上海房屋租賃指數(shù)環(huán)比下降0.13%，這是該指數(shù)連續(xù)增長(zhǎng)90個(gè)月后首次出現(xiàn)下跌。在2017年1月至3月間，租賃指數(shù)最高達(dá)1939點(diǎn)，之后漲跌互現(xiàn)，在去年9月達(dá)到1938點(diǎn)“小高峰”后一路下行。負(fù)責(zé)楊浦區(qū)中原板塊的一位房地產(chǎn)中介人士說，以往3月至4月是租賃旺季，“供不應(yīng)求”局面常常出現(xiàn)，但今年交易相對(duì)冷清。價(jià)格也出現(xiàn)明顯回落，單套房源普遍降低300元至500元。由于整體租金下行，市場(chǎng)“置換”現(xiàn)象增多，從郊區(qū)“換租”到市中心的租客有所增加。租客往往提前2至3個(gè)月就去看房，可選擇房源較多，房東議價(jià)空間降低。
“由售轉(zhuǎn)租”致租金下調(diào)
住宅銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)有著密切聯(lián)系。中信建投證券報(bào)告顯示，2015年樓市價(jià)格上漲時(shí)，房東紛紛將房源出售，導(dǎo)致出租房源減少，這也是2015年后上海房租迅速上漲的主要原因。但2016年一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，住宅銷售市場(chǎng)趨于冷靜，房東開始“由售轉(zhuǎn)租”，大幅增加市場(chǎng)租賃房源供給，使供求關(guān)系發(fā)生變化。上海師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任崔光燦認(rèn)為，租金水平下調(diào)主要是供給增多導(dǎo)致的，而人口流動(dòng)變化也影響了租賃市場(chǎng)。
此外，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展給住宅租賃市場(chǎng)帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力。記者從上海房屋租賃指數(shù)辦公室了解到，房屋租賃指數(shù)從上海2萬余個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)選取樣本，根據(jù)區(qū)域租賃活躍度選擇抽樣密度，長(zhǎng)租公寓并未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。上海已成為住房租賃企業(yè)最密集城市，在政府引導(dǎo)和市場(chǎng)規(guī)范下，已涌現(xiàn)出一批頗有影響力與規(guī)模的租賃企業(yè)。選擇入住長(zhǎng)租公寓的租客增多，也給住宅租賃市場(chǎng)帶來沖擊。
租賃熱點(diǎn)向新興CBD轉(zhuǎn)移
記者查詢一年來的上海房屋租賃指數(shù)發(fā)現(xiàn)，在所有租賃細(xì)分市場(chǎng)中，高端租賃市場(chǎng)租金下滑最明顯。從2017年1月至今，除受到節(jié)后租賃高峰影響，在2017年3月曾出現(xiàn)小幅上漲，其余時(shí)間租金呈下跌趨勢(shì)。
在古北區(qū)域工作的租賃經(jīng)紀(jì)人鄭棟東說，高端市場(chǎng)租金已回落至正常水平，未來繼續(xù)下跌可能性不大。“租金跌幅較大的板塊多為房齡較久的區(qū)域以及一些交通配套不齊全的區(qū)域。”
租賃熱點(diǎn)正從高端CBD區(qū)域向新興CBD 區(qū)域轉(zhuǎn)移。鄭棟東認(rèn)為，在虹橋商務(wù)區(qū)、靜安大寧綠地、徐匯龍華等區(qū)域，由于商業(yè)配套設(shè)施逐漸完善，對(duì)人才吸引力提升，在成交帶動(dòng)下租金走勢(shì)堅(jiān)挺。相比陸家嘴等傳統(tǒng)地段，新興CBD 區(qū)域租金便宜，受到不少高凈值人群關(guān)注。
