本報記者 施露
隨著2022年年報披露落下帷幕，港股一批地產(chǎn)企業(yè)因未按時披露年報集體停牌。2022年是民營地產(chǎn)企業(yè)極其困難的一年，但依舊有房企實現(xiàn)盈利。
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4月3日，新城控股舉辦2022年業(yè)績會。根據(jù)新城控股披露的年報，公司2022年實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。
對房企而言，2022年的主題仍然是“活下去”，也即在保證企業(yè)順利償債的情況下，維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。新城控股以較好的現(xiàn)金流和穩(wěn)健的財務(wù)在民營房企中表現(xiàn)亮眼。
截至2022年底，公司有息負(fù)債為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。而對應(yīng)的是，公司的存貨也下降至2043.65億元，同比下降18.37%。有息負(fù)債的降幅高于存貨的降幅，整體的財務(wù)情況日趨穩(wěn)健。
商業(yè)運營韌性強 商管業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力
2022年國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體承壓，市場需求和購買力不足，房企整體銷售相較往年表現(xiàn)低迷。但在整體低迷的下行周期，新城控股穿越了低周期的迷霧，順勢突圍。
根據(jù)年報，2022年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。2022年實現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。
土儲方面，截至2022年底，公司在建項目面積5367萬平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積2914萬平方米，可售土儲4915萬平方米，其中一二線和長三角三四線城市占比62%。
2022年，新城控股雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢進一步奠定，商管業(yè)務(wù)占比再度提升，商業(yè)運營總收入破百億元。其中，公司商管業(yè)務(wù)實現(xiàn)運營總收入達(dá)100.1億元，同比增長15.8%，占公司業(yè)績貢獻比重逐步提高。其中，物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)72.6%，商管毛利占公司整體毛利占比繼續(xù)提升。
另外，2022年，新城控股新開業(yè)15座吾悅廣場，截至2022年底，公司已布局194座，已開業(yè)145座，已開業(yè)面積1319.7萬平方米，整體出租率95.13%，經(jīng)營情況保持相對穩(wěn)定。對于商業(yè)部分的擴張，新城控股將2023年商業(yè)運營收入目標(biāo)定為110億元，較去年增長10%。
值得注意的是，擁有諸多商業(yè)項目的新城控股，或?qū)⑹芤嬗赗EITs帶來的巨大利好。
3月24日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，REITs將底層資產(chǎn)范圍進一步擴大至商業(yè)物業(yè)，這有利于新城控股優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進一步完善開發(fā)+持有雙輪驅(qū)動的商業(yè)模式。
中泰證券表示，新城控股商業(yè)運營業(yè)務(wù)持續(xù)擴張，其融資的穩(wěn)定性將進一步增強。隨著商業(yè)地產(chǎn)Reits未來的開閘，公司目前在商業(yè)地產(chǎn)運營的優(yōu)勢將進一步被放大，從而讓新城控股在為未來的競爭中搶得先機。
華泰證券表示，新城控股充沛的持有商業(yè)物業(yè)為其融資渠道的穩(wěn)定性增加砝碼，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs啟航，我們認(rèn)為公司持有物業(yè)迎來價值重估。
另外，在民生方面，2022年新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項目傾斜，2022年全年已組織交付13.1萬套物業(yè)，表現(xiàn)了民營房企優(yōu)等生的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
財務(wù)穩(wěn)健 債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化
對房企而言，過去一年的主題仍然是“活下去”，也即在保證企業(yè)順利償債的情況下，維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。2022年，新城控股恪守穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面，確?，F(xiàn)金流安全。
從整體的資產(chǎn)負(fù)債表來看，新城控股在償債方面堅持底線思維，繼續(xù)壓降有息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。
公司在手現(xiàn)金余額為314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，連續(xù)五年為正。整體來看，新城控股的財務(wù)情況相對穩(wěn)健，這也是作為優(yōu)質(zhì)民營房企度過行業(yè)困境的重要底氣。
融資方面，隨著貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，疊加“金融十六條”等政策的出臺，民企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。在監(jiān)管當(dāng)局的支持下，新城控股作為中債信用增進全額擔(dān)保民營房企發(fā)債的首批試點房企之一，成功發(fā)行2022年度第二期及第三期中期票據(jù)，合計30億元規(guī)模，平均票面利率為3.96%，表現(xiàn)了監(jiān)管部門和金融機構(gòu)對于公司的認(rèn)可和支持。
2022年，公司在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)募資1億美元，受益于融資環(huán)境邊際改善，公司整體平均融資降至6.52%。截至2022年底，公司獲各大銀行授信總額度1206億元，同時與各大銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議獲1400億元意向授信額度。
進入2023年，股權(quán)融資開閘的“第三支箭”落地后，新城控股積極推進定增融資計劃，擬募集資金不超過80億元，用于6個在建項目及補充流動資金。三箭齊發(fā)，有望大幅緩解公司融資層面的壓力，為未來穩(wěn)步發(fā)展蓄勢。
（編輯 張明富）
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