基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是我國資本市場的新興品種，上市一年多以來收獲頗豐，試點發(fā)展穩(wěn)步推進，在我國宏觀經(jīng)濟體系中的作用愈發(fā)重要，有效盤活資產(chǎn)，促進投融資良性循環(huán)，降低負(fù)債率，成為支持實體經(jīng)濟、促進可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的重要工具。
【資料圖】
截至2022年9月7日，公募REITs共上市發(fā)行17只，總市值為697.25億元，發(fā)行規(guī)模為579.40億元，全市場平均溢價率為20.34%。按底層資產(chǎn)分為兩大陣營：產(chǎn)權(quán)類REITs（產(chǎn)業(yè)園區(qū)4只、倉儲物流2只，保障性租賃住房3只）平均溢價率為39.30%；特許經(jīng)營權(quán)REITs（高速公路5只，生態(tài)環(huán)保2只，發(fā)電能源1只）平均溢價率為9.22%。預(yù)計今年底上市REITs可能達(dá)到約30只，全市場市值邁入千億級別。
公募REITs試點階段呈現(xiàn)以下幾個特點：
第一，REITs底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，主要分布在北上廣深等核心城市。資產(chǎn)類型較為集中，高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs規(guī)模居前兩位，目前市值達(dá)到445.16億元，占總市值比例為63.85%，且這兩類資產(chǎn)后續(xù)還有望繼續(xù)擴容。原始權(quán)益人以大型央企、地方國企和城投公司為主，外商獨資企業(yè)和民營企業(yè)（項目審核通過待上市）各1單。
第二，國家政策大力支持，既有自上而下的頂層設(shè)計，也有自下而上的市場探索?？紤]到試點初期，發(fā)行審核較為嚴(yán)格，政策對土地、權(quán)屬、收益等條件均進行了嚴(yán)格限制，最根本的要求是底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定和權(quán)屬性質(zhì)清晰合規(guī)。
第三，“封閉式公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)，具有權(quán)益性、公開發(fā)行的特點，沒有結(jié)構(gòu)化分級、無需評級和增信擔(dān)保措施，完全依賴底層資產(chǎn)本身。
第四，交投活躍度較高，日均交易額在2.1億元左右，日均換手率為1.6%，顯著高于海外REITs的日均換手率（美國市場在0.7%左右，日本、新加坡、中國香港市場在0.5%以下）。絕大多數(shù)情形下，上市前兩日價格實現(xiàn)大幅上漲后趨于平穩(wěn)。
在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)欠配的背景下，公募REITs的綜合收益十分可觀，市場認(rèn)購火熱。這其中根本原因在于現(xiàn)階段我國REITs資產(chǎn)的獨特稀缺性。
投資公募REITs之前，應(yīng)當(dāng)明確幾點：一是REITs是介于股票和債券之間的另外一種資產(chǎn)，具有中等收益和波動性，與其他大類資產(chǎn)的相關(guān)性不大。二是區(qū)別對待特許經(jīng)營權(quán)REITs和產(chǎn)權(quán)類REITs，兩者的投資邏輯不同，前者分紅收益率偏高但價格彈性較小，偏債性；后者分紅收益率相對偏低但未來增值空間大，偏股性。三是傳統(tǒng)的公募基金是組合投資理念，而REITs的核心是資產(chǎn)邏輯。四是REITs的投資收益來源于每年穩(wěn)定的保底分紅收益與二級市場的資本利得。
如何把握和投資公募REITs？建議秉持中長期投資理念，多關(guān)注長期價值，考慮綜合收益。一方面，要關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、客戶群體等情況，資產(chǎn)估值的關(guān)鍵參數(shù)設(shè)置是否合理，如租金價格、增長率等，能否獲取超額收益及抵御風(fēng)險。另一方面，高度重視基金的運營管理?；鹌谙揲L達(dá)20到90年以上，能否充分發(fā)揮公募REITs真正的作用，關(guān)鍵取決于運營管理水平。現(xiàn)階段國內(nèi)對發(fā)行端比較重視，而運營管理端容易被忽視。投資者打新策略是最常見的，收益可觀且變現(xiàn)快，但問題在于公募REITs公開認(rèn)購比例極低，打新份額極少。目前，REITs整體估值較貴，建議謹(jǐn)慎參與二級市場投資，切勿盲目炒作。
展望后續(xù)，公募REITs的擴募勢在必行，將進一步擴大市場規(guī)模，預(yù)計首批擴募項目今年能落地。建議盡快推出公募REITs指數(shù)，提升市場投資和分析的便利性。加強基金管理人的信息披露，完善治理機制和提升運營管理水平。優(yōu)化流程和申報材料，提高審核效率，穩(wěn)步拓寬資產(chǎn)類型和試點范圍，加大民企REITs支持力度，持續(xù)改革稅收制度，擇機出臺專項立法。
我國公募REITs將進入快速發(fā)展階段，市場變化很快，對監(jiān)管機構(gòu)、參與主體、投研人員等都將提出更高的要求，要以不斷學(xué)習(xí)的心態(tài)，不斷更新和探索新知識、理念和體系，助力REITs實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
（李慧杰系中證鵬元資信評估股份有限公司研發(fā)總監(jiān)，吳進輝系中證鵬元資信評估股份有限公司研究發(fā)展部研究員）
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