連下兩子，華潤(rùn)萬象生活(1209.HK)開始大展拳腳。

在港所上市一周年的華潤(rùn)萬象生活一直保持平穩(wěn)勢(shì)態(tài)，市值穩(wěn)居板塊第二，此前也鮮有重大收并購(gòu)案。2022年伊始，華潤(rùn)萬家生活開始大展拳腳，在半個(gè)月內(nèi)先后公布收購(gòu)禹洲物業(yè)、中南服務(wù)。兩次交易總對(duì)價(jià)不超過33.2億元。

禹洲物業(yè)為禹佳生活服務(wù)旗下物管資產(chǎn)，中南服務(wù)為中南集團(tuán)旗下物管平臺(tái)。此前禹佳生活服務(wù)沖刺IPO兩次失效，選擇出售禹洲物業(yè)以降低資金壓力，而中南服務(wù)已于去年11月12日通過了上市聆訊。

接連收購(gòu)兩家物業(yè)公司，對(duì)華潤(rùn)萬象生活外拓來說，是極具意義的補(bǔ)充。華潤(rùn)萬象生活總裁喻霖康表示，到2025年，公司物管在管面積預(yù)計(jì)將達(dá)到4億平方米。目前其在管面積已突破1.4億平方米。

在物業(yè)服務(wù)行業(yè)集中度快速提升的背景下，通過收并購(gòu)將快速擴(kuò)大公司服務(wù)范圍，提升區(qū)域協(xié)同價(jià)值，提高市場(chǎng)影響力。

擬耗資不超33.2億收購(gòu)兩物管企業(yè)

上市一年都沒有大動(dòng)作的華潤(rùn)萬象生活在近半個(gè)月連推兩起收購(gòu)。

1月5日，華潤(rùn)萬象生活發(fā)布公告稱，擬以不高于10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“禹洲物業(yè)”)。

禹洲物業(yè)是禹佳生活服務(wù)集團(tuán)旗下物管集團(tuán)。而禹佳生活服務(wù)最早在2020年12月提交招股書，經(jīng)歷6個(gè)月的聆訊期后失效，2021年6月16日二次提交，但2021年12月17日再次失效。截至2020年12月31日，禹佳生活服務(wù)為127個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積1760萬平方米，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.1%。

負(fù)債高企，上市未果，禹佳生活服務(wù)選擇將旗下部分物業(yè)資產(chǎn)出售給華潤(rùn)萬象生活，以降低資金壓力，集中精力聚焦商業(yè)板塊。1月5日晚間，禹洲集團(tuán)公告稱，出售完成后，集團(tuán)預(yù)計(jì)于截至2022年12月31日止財(cái)政年度確認(rèn)出售公司的收益約人民幣7.19億元。

僅兩個(gè)星期后，1月20日，華潤(rùn)萬象生活又公告，擬收購(gòu)南通長(zhǎng)樂物業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱“南通長(zhǎng)樂”)全部股權(quán)及江蘇中南物業(yè)服務(wù)有限公司(簡(jiǎn)稱“江蘇中南”)1%股權(quán)，收購(gòu)代價(jià)不高于22.6億元。

資料顯示，南通長(zhǎng)樂主要提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，是香港彩虹物業(yè)有限公司的全資子公司，其掌握江蘇中南99%的股權(quán)。而江蘇中南是中南服務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體，擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計(jì)3941萬平方米，預(yù)計(jì)五年內(nèi)在管面積將達(dá)到9000萬平方米以上。

通過此次交易，華潤(rùn)萬象生活將獲得中南集團(tuán)旗下物管平臺(tái)中南服務(wù)全部股權(quán)。值得一提的是，中南服務(wù)剛剛于2021年的11月12日通過了上市聆訊。

以中南服務(wù)2020年稅后凈利潤(rùn)計(jì)算，本次并購(gòu)PE錄得近34倍，而以2021年稅后凈利潤(rùn)1.76億元推算，則為14倍左右，基本符合物業(yè)平均15倍上下的PE值。

2021年，華潤(rùn)萬象生活定下“2021年實(shí)現(xiàn)第三方拓展4500萬平方米”的規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)。財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，華潤(rùn)萬象生活第三方外拓面積的1765萬平方米中，非居住業(yè)態(tài)占比近80%，主要是依賴母公司華潤(rùn)置地的導(dǎo)入、政府資源優(yōu)勢(shì)及品牌影響力等。

接連收購(gòu)兩家物業(yè)公司，對(duì)華潤(rùn)萬象生活外拓來說，是極具意義的補(bǔ)充，也將降低其對(duì)母公司的依賴。

沖擊4億平方米在管面積

2021年初業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)萬象生活就表示，要實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)維持行業(yè)第一，物管業(yè)務(wù)方面要做行業(yè)第一梯隊(duì)。而據(jù)克爾瑞發(fā)布的2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜，華潤(rùn)萬象生活在管面積排名第20位。

2021年12月9日，華潤(rùn)萬象生活總裁喻霖康在上市一周年品牌發(fā)布會(huì)上表示，到2025年，公司物管在管面積預(yù)計(jì)將達(dá)到4億平方米。據(jù)其透露，截至2021年12月，華潤(rùn)萬象生活的在管面積已突破1.4億平方米。

而截至2021年上半年，華潤(rùn)萬象生活住宅業(yè)務(wù)在管面積已達(dá)1.21億平米，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的已開業(yè)購(gòu)物中心建筑面積達(dá)690萬平米。截至2021年11月30日物管業(yè)務(wù)外拓面積同比增長(zhǎng)2.4倍，其中非居業(yè)態(tài)占比超80%。

在具體業(yè)績(jī)方面，根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2021年6月30日，華潤(rùn)萬象生活收入40.14億元，同比增長(zhǎng)28.1%。其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊收入為23.92億元，同比增長(zhǎng)42.3%;商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊為16.23億元，同比增長(zhǎng)11.7%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，華潤(rùn)萬象生活董事長(zhǎng)喻霖康表示，當(dāng)前亟待改善的就是毛利率。據(jù)悉，2021年上半年華潤(rùn)萬象生活的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)物業(yè)管理毛利率僅為13.3%，對(duì)比2020年的基礎(chǔ)物管毛利率12.3%，有所提升，但和行業(yè)相比仍有差距。喻霖康在2021年8月26日的業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱，希望以后可以維持在14%-17%之間，目前是一個(gè)比較合適的毛利率水平。

上述兩宗收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑢U(kuò)大公司服務(wù)范圍，加強(qiáng)物業(yè)管理組合，提升集團(tuán)區(qū)域協(xié)同價(jià)值，提高市場(chǎng)影響力，并通過提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來源。(記者 王成朕)

關(guān)鍵詞： 華潤(rùn)萬象生活 物管企業(yè) 在管面積 收并購(gòu)案