6月27日，俊發(fā)集團(tuán)旗下物業(yè)公司俊發(fā)七彩服務(wù)向港交所遞交招股書。

俊發(fā)七彩服務(wù)若能成功上市，將成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)“母公司未上市，物業(yè)拆分先行”的案例之一。

俊發(fā)集團(tuán)分拆子公司上市的背后原因是什么?俊發(fā)七彩為了順利上市做出了什么努力?會(huì)上市成功嗎?

未上市母企一心分拆物業(yè)先行

招股書顯示，俊發(fā)七彩服務(wù)成立于1999年，是云南省一家物業(yè)管理服務(wù)提供商，在中國提供物業(yè)管理服務(wù)超過二十年。該公司服務(wù)的內(nèi)容多元化，包括：物業(yè)管理服務(wù)、向非業(yè)主提供增值服務(wù)和小區(qū)增值服務(wù)。

但從財(cái)報(bào)中不難看出，母企俊發(fā)集團(tuán)雖未上市，對子公司的幫助可謂功不可沒。

2018-2020年三個(gè)財(cái)政年度，俊發(fā)七彩服務(wù)的營業(yè)收入分別為4.01億、5.93億和8.25億元人民幣，相應(yīng)的凈利潤分別為4761.9萬、7629.2萬和1.84億元人民幣。

而給俊發(fā)七彩服務(wù)帶來收入的最大客戶，就是母公司俊發(fā)集團(tuán)。換句話說，俊發(fā)七彩服務(wù)嚴(yán)重依賴母公司，依賴度甚至逐步提升。

俊發(fā)七彩服務(wù)在財(cái)報(bào)中坦言，過去三年，通過向俊發(fā)集團(tuán)提供服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別有9910萬元、1.71億元與2.92億元，占其總收入的24.7%、28.9%與35.4%。

除此之外，俊發(fā)七彩服務(wù)為俊發(fā)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司開發(fā)的項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別占相同年度物業(yè)管理服務(wù)總收益的約94.0%、91.4%及92.4%。

那么，母企自身不上市，一心分拆物業(yè)上市的真實(shí)意圖是什么?

天眼查顯示，俊發(fā)集團(tuán)成立于1998年12月，李鎮(zhèn)廷為其法定代表人及董事長兼總經(jīng)理。公司經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、企業(yè)管理等。

值得一提的是，有關(guān)俊發(fā)集團(tuán)資金鏈斷裂的傳聞層出不窮，原因在于其瘋狂擴(kuò)張外加銷售卻不盡人意。2019年其銷售增速開”開倒車“。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，俊發(fā)集團(tuán)地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)銷售額528.4億元，較2018年的550.3億元減少3.98%.

至此，公司采取股權(quán)出質(zhì)的次數(shù)也明顯增多。2019年至今，俊發(fā)集團(tuán)共實(shí)行了29次股權(quán)出質(zhì)。2019年有18次，合計(jì)融資超53億元;2020年股權(quán)出質(zhì)5次，合計(jì)融資11.15億元;2021年以來，該公司則通過6次股權(quán)出質(zhì)融資約20.87億元。

不僅如此，俊發(fā)集團(tuán)還于2019年發(fā)行了20億元私募型公司債，以及1億美元優(yōu)先票據(jù)用于再融資在岸債務(wù)。信息顯示，該票據(jù)利率為13%，期限2年，也就是說這筆1億美元的優(yōu)先票據(jù)將在今年到期。

在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上分拆物業(yè)，若上市成功對俊發(fā)集團(tuán)來說無疑多了一條融資渠道。

與小米對賭3000萬美元協(xié)議

或許是為了上市能夠更加的順利，俊發(fā)七彩服務(wù)與小米簽訂了對賭協(xié)議：2021年收入不少于人民幣13.59億元;2022年收入不少于18.04億元;對應(yīng)的年度稅后純利不低于3.53億元和5.31億元，否則俊發(fā)七彩服務(wù)將對其進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

小米為何偏偏選中俊發(fā)七彩服務(wù)做出業(yè)績對賭?

2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)在云南省所管理的總建筑面積約為2580萬平方米，占同期在管物業(yè)總建筑面積的92.1%。中指院數(shù)據(jù)顯示，2014年至2021年間，該公司連續(xù)八年位列總部位于云南省的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)首位。

也正是公司在云南省的區(qū)域優(yōu)勢地位打動(dòng)了小米。2021年6月10日，小米通過其全資附屬公司及海外投資平臺Fast Pace Limited以3000萬美元的價(jià)格認(rèn)購俊發(fā)七彩服務(wù)4.29%股權(quán)。認(rèn)購?fù)瓿珊?，F(xiàn)ast Pace Limited成為俊發(fā)七彩服務(wù)第三大股東。

但相應(yīng)的，俊發(fā)七彩服務(wù)存在的區(qū)域集中度過高、突圍難度大一系列問題，讓小米對其開始些許擔(dān)憂。

這才引發(fā)了小米對其做出對賭3000萬美元協(xié)議。

俊發(fā)七彩服務(wù)能順利完成對賭協(xié)議嗎?

財(cái)報(bào)顯示，2020年俊發(fā)七彩服務(wù)總營收為8.25億元，凈利潤為1.84億元。要想實(shí)現(xiàn)2021年的對賭業(yè)績，公司2021年的營收與凈利潤同比增幅分別需達(dá)到約64.73%、91.85%。

而2019年與2020年，該公司營收同比增幅僅分別為48.03%與39.13%;歸母凈利潤同比增幅分別為59.94%與142.15%。由此來看，對賭協(xié)議的要求對俊發(fā)七彩服務(wù)來說難度頗大。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，俊發(fā)七彩服務(wù)要完成協(xié)議的困難之處在于：首先，俊發(fā)七彩服務(wù)對母公司及其老本營云南依懶性較高，單個(gè)地區(qū)或無法滿足擴(kuò)張需求;其次，面對品牌房企旗下物業(yè)紛紛遞表上市，行業(yè)競爭進(jìn)一步加劇，第三方物業(yè)項(xiàng)目達(dá)成難度加劇。

但最終俊發(fā)七彩服務(wù)能否實(shí)現(xiàn)協(xié)議并成功上市，值得關(guān)注。(十一)