不斷加碼的監(jiān)管政策和歷史最高的到期債務(wù)規(guī)模，給2021年的中國(guó)房企增加了更多挑戰(zhàn)。在此背景下，各大房企加快了融資步伐。
貝殼研究院近期發(fā)布的融資月報(bào)顯示，2021年1月，中國(guó)房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1630億元，其中境外債券規(guī)模占比54%。
在1月新發(fā)行境內(nèi)信用債的房企中，萬(wàn)科以50.71億元的規(guī)模遙遙領(lǐng)先，其次為華僑城和首開(kāi)股份，規(guī)模分別為45億元和43億元，信達(dá)地產(chǎn)、金融街、遠(yuǎn)洋、龍湖的發(fā)債金額也均在30億元以上。從票面利率來(lái)看，珠江投資最高，為7.5%;兆泰集團(tuán)、陽(yáng)光城、融創(chuàng)等境內(nèi)信用債票面利率也不低于6%，超過(guò)4.6%的行業(yè)平均值。
而1月新發(fā)美元債的內(nèi)地房企中，發(fā)債規(guī)模最大的是碧桂園，合計(jì)金額為12億美元;融創(chuàng)、世茂集團(tuán)緊隨其后，融資金額分別為11億美元和8.72億美元。從票面利率來(lái)看，1月內(nèi)地房企發(fā)行美元債的平均票面利率為7.34%，其中國(guó)瑞置業(yè)、鑫苑置業(yè)、廣州方圓房地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、隆基泰和置業(yè)和佳源國(guó)際的票面利率均超10%，分別為14.25%、14%、13.6%、12.75%、12.5%和12.5%，最低的則為碧桂園。公告顯示，碧桂園發(fā)行的5億美元于2026年7月到期的優(yōu)先票據(jù)1T7B票面利率為2.7%，發(fā)行的7億美元于2031年1月到期的優(yōu)先票據(jù)MMLB票面利率為3.3%。
今年到期債務(wù)規(guī)模突破萬(wàn)億
中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，房企發(fā)債融資主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資，也就是常說(shuō)的“借新還舊”。
貝殼研究院報(bào)告顯示，2021年1月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1447億元，同比增加118.9%;預(yù)計(jì)2021年房企到期債務(wù)規(guī)模將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億元大關(guān)。
從單個(gè)企業(yè)來(lái)看，1月到期債券總量最高的是綠地控股，到期債券達(dá)100億元;其次為富力地產(chǎn)，規(guī)模為96億元;首開(kāi)股份、卓越地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋1月到期債券總量也超過(guò)30億元。
伴隨資金壓力增加，房企信用債違約數(shù)量也不斷增多。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年房企違約債券222只，約是2019年的4倍，其中重點(diǎn)房企債券違約涉及金額接近170億元。泰禾集團(tuán)、天房集團(tuán)、新華聯(lián)、福晟集團(tuán)、三盛宏業(yè)榜上有名。此外，千億級(jí)房企華夏幸福也于今年2月初發(fā)布公告，稱發(fā)生債務(wù)逾期涉及的本息金額為52.55億元。
據(jù)了解，房企密集發(fā)債始于2015年，一般公司債的發(fā)債年限為3-5年，尤其是2016年年底境內(nèi)債發(fā)行受限后，2017年房企開(kāi)始大量轉(zhuǎn)向海外發(fā)債，也集中在未來(lái)三年償付。這意味著未來(lái)可能出現(xiàn)更多的債券違約。
“三道紅線”試點(diǎn)范圍或擴(kuò)大
房企到期債券規(guī)模激增的同時(shí)，監(jiān)管政策也在不斷加碼。
2020年8月，“三道紅線”(剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍)政策在12家房企試點(diǎn)，監(jiān)管層對(duì)房企降杠桿、去負(fù)債要求達(dá)到史上最嚴(yán)。同年10月，央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰在出席新聞發(fā)布會(huì)時(shí)談到了“三道紅線”，表示將不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。近期，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，央行、銀保監(jiān)會(huì)等政府部門已組織一批此前未在試點(diǎn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)會(huì)，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。要求建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，并為銀行金融機(jī)構(gòu)設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。
中指研究院在研報(bào)中提到：“房地產(chǎn)金融已成為現(xiàn)階段金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的‘灰犀牛’，無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是金融市場(chǎng)均帶來(lái)巨大的潛在威脅。”
多家房企表示“有質(zhì)量發(fā)展”
面對(duì)監(jiān)管政策的不斷加碼以及到期債務(wù)規(guī)模的走高，各大房企該何去何從?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)指出，除發(fā)債外，房企還應(yīng)加強(qiáng)自身的去化能力和銷售回款，在整體行業(yè)增速放緩的情況下實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。
多家房企在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)都提到了“提高資金利用效率，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展”。
據(jù)悉，中國(guó)恒大早在2020年3月就宣布全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”新戰(zhàn)略，目標(biāo)是從2020年起總負(fù)債每年要下降1500億元，三年下降4500億元，到2022年底將總負(fù)債降到4000億元以下。
碧桂園方面表示，2021年將推行全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，同時(shí)持續(xù)提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，做到產(chǎn)品力、服務(wù)力和成本力的均衡發(fā)展。
金科股份則表示從四方面持續(xù)推進(jìn)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：控制有息負(fù)債杠桿水平;以現(xiàn)金流和凈利潤(rùn)為核心，不斷提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)效特別是周轉(zhuǎn)效率，嚴(yán)控存銷比，縮短交房周期，加大銷售質(zhì)效、預(yù)售賬款及回款效率;積極與戰(zhàn)略合作資方合作,在經(jīng)營(yíng)端借力戰(zhàn)略合作資方實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)拿地方式,提高收并購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及產(chǎn)業(yè)拿地等土地儲(chǔ)備占比,主動(dòng)提升經(jīng)營(yíng)性負(fù)債能力;適當(dāng)提升供應(yīng)鏈融資,加大標(biāo)準(zhǔn)化ABS/ABN和非標(biāo)保理、銀行渠道供應(yīng)鏈融資。加大銀行開(kāi)發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比,發(fā)揮其期限長(zhǎng)、成本低的優(yōu)勢(shì)。主動(dòng)控制、壓降融資資金實(shí)際使用期限短、成本高的非銀行金融機(jī)構(gòu)融資額度和占比。(記者 安平)
