德邦證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘆哲：LPR改革后，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率參照基準(zhǔn)是5年期LPR利率，基準(zhǔn)部分隨5年期LPR變化，而加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。這導(dǎo)致雖然存量房貸利率也會(huì)隨LPR下調(diào)而下降，但加上加點(diǎn)后依然較高，尤其是去年以來(lái)存量房貸與新發(fā)房貸利差走闊，持有較高加點(diǎn)房貸合同的居民必然會(huì)對(duì)付出更多利息支出存疑。

申萬(wàn)宏源宏觀高級(jí)分析師屠強(qiáng)：居民提前還貸的其中一個(gè)原因，是房貸利率加點(diǎn)下調(diào)但存量合同中加點(diǎn)剛性，導(dǎo)致存量合同利率或較最新、最低利率高140bp，觸發(fā)存量合同持有人提前還貸需求。目前大部分房貸利率理論上最低為“LPR-60bp”，也體現(xiàn)為去年三季度以來(lái)房貸利率與LPR利差快速下降，明顯低于此前存量合同平均“LPR+80bp”的情況。

需要注意的是，剛性加點(diǎn)導(dǎo)致利率偏高的問(wèn)題在2022年一季度已暴露，房貸利率與理財(cái)收益率利差最大的時(shí)候也為2022年一季度，但今年上半年才出現(xiàn)居民較大規(guī)模提前還貸現(xiàn)象，背后本質(zhì)上在于居民購(gòu)房偏好與預(yù)期的調(diào)整。

Q4：這一政策的主要目的是什么？將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

華泰宏觀研報(bào)：粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個(gè)基點(diǎn)。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%，等量于年度社零總額的0.2%-0.5%。

在存量房貸利率向新增房貸利率對(duì)齊的情形下，居民“剛性”支出可能減少，實(shí)際意義上可支配收入增厚。某種意義上，其效果等同于減稅，或者對(duì)居民的轉(zhuǎn)移支付。但從“乘數(shù)效應(yīng)”看，可能效果更優(yōu)。此外，如果撬動(dòng)地產(chǎn)周期，則有望能通過(guò)某些渠道、更全面提振內(nèi)需——包括消費(fèi)。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青：若今年下半年存量房貸利率較大幅度下調(diào)，將是2021年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策轉(zhuǎn)向以來(lái)，推出的最強(qiáng)有力措施，將釋放堅(jiān)定的穩(wěn)樓市信號(hào)。這會(huì)在很大程度上改善樓市預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)在下半年盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，進(jìn)而提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇內(nèi)生動(dòng)能，有效控制重大經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：近期購(gòu)房市場(chǎng)一攬子紓困政策，統(tǒng)一激發(fā)了市場(chǎng)的有效需求。1-7月，全國(guó)房屋銷售面積的跌幅是6.5%。樂(lè)觀估計(jì)，全年房屋銷售面積會(huì)較去年有5%左右的增長(zhǎng)，悲觀的話大約會(huì)較去年下跌5%。我個(gè)人更傾向樂(lè)觀的觀點(diǎn)，也就是今年9-12月，住房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)比較明顯的增長(zhǎng)。

Q5：何時(shí)會(huì)具體落地？銀行目前準(zhǔn)備情況如何？

《通知》中提到，政策實(shí)施的具體時(shí)間為2023年9月25日。《通知》要求各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施。

值得一提的是，是否調(diào)整貸款利率的決定權(quán)在于銀行，降或不降都合法合規(guī)。中原銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平日前在社交媒體上表示：“大家期盼已久的降低存量房貸利率即將落地，為那些率先實(shí)行的銀行點(diǎn)贊。”

截至目前，已有多家銀行就存量住房貸款利率公開(kāi)表態(tài)，部分銀行表示已制定好房貸利率下調(diào)預(yù)案。