一財社論：用定價自由緩釋樓市風險敞口

房企的流動性紓困直接影響著樓市的風險烈度。

隨著中國最大房企碧桂園陷入流動性危機，對于房企的擔心再起。盡管目前采取三箭齊發(fā)拓寬房企籌資活動現(xiàn)金流的渠道等舉措，但房企流動性壓力依然不見改善。人們越發(fā)明確，唯有從根本上為房企打開造血功能，激活其經營活動現(xiàn)金流，樓市的風險敞口才能真正得到管控。

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伴隨房企自由現(xiàn)金流的快速緊縮，不少媒體呼吁給予房企更大自由定價權，讓企業(yè)通過降價來改善經營活動流動性。畢竟，現(xiàn)實理性警示，房企如果缺乏經營活動現(xiàn)金流支撐，其給金融機構等投資者帶來的就是無法確定風險概率分布的不確定性，而令后者望而卻步。

當前如何為房價松綁，成為市場關注焦點。珠海成了為房價松綁的一個典型案例，最近的消息是，珠海某樓盤房價出現(xiàn)大幅下降，從2021年最初備案價的每平方米2.68萬元，到最新的1.89萬元，僅備案價就下降近30%。而實際賣價還可在備案價基礎上打八五折。

這其實難能可貴。要知道，現(xiàn)在要為房價松綁并不容易，最直觀的阻力來自房價備案制，這一在2009年左右興起的政策，本意是遏制房價過快上漲。

各地的房價備案制普遍明確，開發(fā)商在首次開盤定價時，必須先到物價部門備案，然后才可向房管部門申請預售許可證，備案的價格為該樓盤最高售價。若要調整備案價，各地的規(guī)定普遍如下：報備項目有前期備案價格和前期交易均價，再次備案時，以其前網(wǎng)簽交易均價和前期最高備案均價之和的算術平均值為基準價(備案價不高于基準價的6%)；若首次備案或無前期網(wǎng)簽交易均價，則選取該區(qū)域三個在售項目前6個月網(wǎng)簽均價為上限等；而且物價部門給一個定價公式，成本+利潤+稅金+層次差價、朝向差價、環(huán)境差價等。

這使得房價更類似于拉姆齊定價(階梯定價)，在樓市單邊行情和項目分期開發(fā)模式下，開發(fā)商普遍借分期開發(fā)、分批上市進行饑餓營銷，將每一期每一批的上市都作為提高備案價的契機，使房價如同階梯一樣節(jié)節(jié)上漲。

而此次珠海某樓盤的降價，體現(xiàn)出了現(xiàn)有房價備案制在制度設計上具有類似A股漲跌停板制度的特征，即開發(fā)商要調降房價，得先根據(jù)規(guī)則調降備案價，這種拉長降價期限的做法，表面看確實用時間換取了空間，但隨著樓市進入買方市場，這容易帶來助跌效應。因為這一機制設計，給了購房者一個預期，即拉長決策時長會獲得額外價格回報，并不利于開發(fā)商降價促銷回籠流動性。

因此，當前必須明白，買方市場下，房企定價的自由度決定樓市風險的敞口烈度。房企能充分基于個體的需求和偏好來自由決定其出售的房價，將意味著樓市具有流動性變現(xiàn)能力，其所釋放的經營活動現(xiàn)金流將可有效緩解市場情緒。

因此要有效拓寬樓市的定價和交易自由，需盡快修改房價備案制度，尤其是適度取消物價部門設定的房價基準價的計算公式等。

一方面，房價備案制中對房價的許多約束，是一種定價扭曲，既不會緩解風險又存在助漲殺跌，對其適度修改、完善甚至取消，有助于樓市健康發(fā)展。

另一方面，房價是市場交易主體自利博弈的結果，任何組織任何人都無法知曉什么價格是合適的，價格本身是個非常主觀的事情，是個體為其居住偏好所愿支付的邊際價格所帶來的邊際滿足，個體的偏好是排他性的，沒有一個統(tǒng)一的標準，也正因為不同人對同一個房子有不同的偏好和定價，才有交易，有交易才有市場。

事實上，市場流動性黑洞的解決之道，不是遏制房價下降，而是要采取各種措施，護航市場定價自由和交易自由，讓市場供需雙方基于個體偏好自主定價。

市場價格內含著對相關商品和服務的風險概率分布，及不同主體對相關商品和服務風險概率分布的管控能力，將房價定價權交給市場，帶來的不是風險失范，而是樓市深厚的風險消化吸收和緩釋管控能力。

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