近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。

住建部主管的《中國建設(shè)報》發(fā)布的這則消息引發(fā)關(guān)注。

倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

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這是7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部的最新表態(tài)。58安居客房產(chǎn)研究院院長張波對此表示，這在政策的推進(jìn)方向上給出了具體的指引，重點在首套房的首付比例和利率，以及此前市場呼聲較高的對于“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)整。

降低首套房首付比例和貸款利率

對于降低購買首套住房首付比例和貸款利率的表述，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，其含義在于還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預(yù)計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。

從首付比例看，上海易居房地產(chǎn)研究院6月26日發(fā)布的報告顯示，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，為35%；廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞等的首付比例也比較高。

從房貸利率看，貝殼研究院監(jiān)測顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。其中，一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%。

“目前多個一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜也表示，短期來看，一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。

值得關(guān)注的是，隨著新增房貸利率的不斷下調(diào)，降低存量房貸利率也呼聲再起。7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”或有更大影響

個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表述則被認(rèn)為有更大的新意，也是最受關(guān)注的部分。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

陳文靜解釋稱，“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場。

“從各地實際操作看，尤其以一線城市為例，在這個領(lǐng)域政策過緊，也導(dǎo)致了二套房認(rèn)購成本過高?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該表述對于一線城市影響是最大的，在相關(guān)領(lǐng)域或許會有持續(xù)寬松的政策變化。

嚴(yán)躍進(jìn)以北京為例解釋稱，當(dāng)前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，導(dǎo)致很多購房者在換房過程中，首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

陳文靜預(yù)計，短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化影響或有限。

另外，在支持改善需求方面，住建部還提到了“改善性住房換購稅費減免”。

“這主要還是應(yīng)理解為免個稅的政策?？傮w上看，降低交易稅費，如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。陳文靜也表示，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。

各地優(yōu)化政策節(jié)奏或?qū)⒓涌?/strong>

24日召開的中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，住建部本次表態(tài)中提及的措施比較明確，即降低住房消費門檻、成本，能夠改善預(yù)期并釋放需求。降利率、降首付、降稅收適應(yīng)了多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時期的供求關(guān)系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。

“考慮到熱點城市剛需集中，換房需求開始主導(dǎo)，此次政策降低成本和門檻會有效果，但具體的效果還要看后續(xù)各地推進(jìn)落實的情況，要看金融財稅部門后續(xù)的政策實施。”李宇嘉說。

“對熱點城市來說，核心問題是能讓真正的改善需求得到相匹配的政策支持?！睆埐A(yù)計，下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢不變，尤其一二線熱點城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、稅費減免等方向的政策會加快出臺。

“整體來看，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍。預(yù)計各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上?！标愇撵o認(rèn)為。