5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》(簡稱《意見》)，從十方面明確監(jiān)管措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，保護交易當事人合法權(quán)益。
《意見》顯示，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員規(guī)模持續(xù)擴大，服務(wù)內(nèi)容不斷拓展。但部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當事人負擔、侵害其合法權(quán)益。
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對購房者而言，中介費是一筆不小的支出。以上海為例，目前二手房屋買賣的中介費通常是成交價格的3%，即買家支付2%，賣家支付1%。以一套500萬元的房產(chǎn)為例，買家需支付10萬元中介費，賣家需承擔5萬元中介費。
近日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)咨詢滬上多家中介機構(gòu)，試圖了解目前上海房地產(chǎn)中介服務(wù)費率執(zhí)行現(xiàn)狀。
多數(shù)中介服務(wù)費會給予一定折扣
此次《意見》提出，合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用。
目前，上海市占率最大的經(jīng)紀機構(gòu)為鏈家。據(jù)鏈家經(jīng)紀人介紹，“公示的收費標準為：客戶2%、業(yè)主1%，但是會根據(jù)標的情況具體申請折扣。1000萬元以下的房源，上下家費率基本不會低于2.8%?！?/p>
該經(jīng)紀人稱，鏈家提供的服務(wù)不一樣，交易中出現(xiàn)問題有安心服務(wù)承諾，可以為客戶兜底。業(yè)務(wù)員之間的合作模式也不一樣。
不過，從其他經(jīng)紀機構(gòu)收費情況看，各家差異較大。
上海一老牌房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部人士告訴澎湃新聞，公開的收費標準是客戶2%、業(yè)主1%。但在實際操作中，通常會根據(jù)客戶要求、標的價格等因素給予一定的折扣，通常而言，上下家一起收到的總費率約在2%?！坝龅绞炜突蛘呤沁B環(huán)單，中介費的談價空間則更大，有時候中介費僅收到1.6%～1.7%。”
我愛我家的經(jīng)紀人則表示，可以根據(jù)不同的客戶類型和標的給出對應(yīng)的傭金折扣，操作比較靈活。
“從市場情況看，各家經(jīng)紀機構(gòu)多少都會想辦法打點折扣。除了部分市場占有率高的機構(gòu)，基本都有一定的還價余地。一些小中介的服務(wù)費率則相對更低。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。
盧文曦指出，總體而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)完全是市場化的運作，客戶可以根據(jù)自身需求選擇不同的經(jīng)紀機構(gòu)，但由于房產(chǎn)的價格較高，多數(shù)客戶還是會選擇偏頭部的經(jīng)紀機構(gòu)。
根據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，以今年4月為例，目前，上海市占率前五的房產(chǎn)經(jīng)紀公司分別為鏈家、太平洋、我愛我家、中原以及上海佑駿房地產(chǎn)，其中，鏈家成交金額市占23.37%。
有經(jīng)紀機構(gòu)開始研討大標的費率方案
此次兩部門印發(fā)的《意見》中還提及，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。
此前，有觀點提出，中介所提供的服務(wù)和質(zhì)量，要和中介費用相匹配。比如客戶買300萬元的房子和1000萬元的房子，理論上，中介所做的工作沒有太大差異，但中介費卻相差頗多。
有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然對外公開的收費標準是上下家3%的服務(wù)費，但行業(yè)內(nèi)有些東西是約定俗成的。“整個行業(yè)里做豪宅、大標的的很少有費率是收齊的，大多數(shù)都會打折，且標的越大費率越低?！?/p>
上述人士稱，其所在的經(jīng)紀公司并沒有設(shè)置中介費上限總額，但總價越高的房子都會給折扣，“做豪宅沉默成本大、開單率較低，費率也不可能收齊，不然經(jīng)紀人做完一單就可以躺平了。從整個上海的成交數(shù)據(jù)來看，成交頻次最高的還是普通房源”。
按照上海鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年前4個月，上海全市二手房累計成交金額2295億元，同比增長80%，成交套數(shù)6.9萬套，套均總價332萬元/套。其中，4月份全市共成交二手房1.8萬套，成交金額611億元，套均總價345萬元/套。從總價段來看，4月份600萬元以下的占比88.5%。
不過，澎湃新聞了解到，上海市占率第二的經(jīng)紀機構(gòu)太平洋房屋正研討大標的費率方案。
太平洋房屋董事長張靜表示，此次兩部門聯(lián)合發(fā)文，本質(zhì)還是促進良性循環(huán)、利好樓市。太平洋房屋也積極響應(yīng)新政，對于服務(wù)于大標的的從業(yè)人員正在研討更加合理的費率方案，加強服務(wù)標準與管理，引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展。
也有經(jīng)紀機構(gòu)人士表示，針對不同標的房源，公司內(nèi)部有階梯收費的相關(guān)規(guī)定，后續(xù)會根據(jù)《意見》進一步做好相關(guān)工作。
“標的比較大的，通常中介費可以申請折扣，總價越高，折扣力度越大，但通常不低于2.2%”上海鏈家一經(jīng)紀人說道。
亦有經(jīng)紀機構(gòu)人員反饋，其所在公司中介費收取的最低標準為1.5%。
各地正探索經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)新模式
從全國范圍來講，各地正探索房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)發(fā)展新模式。
此次《意見》提及，通過“合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用”。
以深圳為例，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，這一要求與當前深圳市全面推行“單邊代理”制所倡導(dǎo)的“委托人利益至上”價值觀是一致的。因為“誰付費，誰享受服務(wù)”的普世價值觀，決定了只有做到“各付各傭”，才能保障買賣各方經(jīng)紀人盡全力維護各自委托人權(quán)益。對此，2022年5月6日深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的《深圳市二手房交易經(jīng)紀服務(wù)指引(試行)》(十大原則)就有“各付各傭”的原則指引。深房中協(xié)表示，后續(xù)將依據(jù)《意見》全力推動經(jīng)紀服務(wù)項目分類和明碼標價制度的落實，進一步探索交易雙方各自承擔經(jīng)紀服務(wù)費用的可行性。
另據(jù)央視網(wǎng)，今年4月，北京市大興區(qū)存量房信息發(fā)布平臺上線。北京大興區(qū)居民可自主上傳房源信息，符合限購條件的購房人可通過該平臺瀏覽房源信息，與賣家直接聯(lián)系，進行交易。同時，該平臺房源在公開發(fā)布前已完成信息核驗，確保房源真實有效。
此前，浙江杭州、寧波等地也上線了類似功能的平臺。業(yè)內(nèi)人士指出，建立此類房源信息發(fā)布平臺，有利于打破房源壟斷，充分發(fā)揮市場競爭作用。但二手房交易流程較為復(fù)雜，專業(yè)的中介機構(gòu)及從業(yè)人員在產(chǎn)權(quán)調(diào)查、價格發(fā)現(xiàn)、交易磋商等方面也發(fā)揮著重要作用。政府主導(dǎo)的存量房交易平臺給買賣雙方提供了一個新的選擇，但并不是“去中介”。
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