日前，因?yàn)橐痪洹白尷习傩漳贸?萬(wàn)億購(gòu)房”的建議，地產(chǎn)大佬、原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇的言論引發(fā)軒然大波。
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在這番爭(zhēng)議背后，事實(shí)究竟如何？中國(guó)新聞周刊采訪了孟曉蘇，他稱(chēng)這是一些人的誤解，他從頭到尾就沒(méi)有說(shuō)過(guò)讓低收入群體買(mǎi)房。
支持剛需和改善性需求入市
中國(guó)新聞周刊：你講的讓老百姓拿出5萬(wàn)億購(gòu)房的說(shuō)法引發(fā)爭(zhēng)議， 為何提出這一建議？
孟曉蘇：日前，在一場(chǎng)會(huì)議上論及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心時(shí)，我認(rèn)為中國(guó)消費(fèi)潛力巨大，經(jīng)濟(jì)前景值得看好。當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)顯示，居民新增儲(chǔ)蓄15萬(wàn)億元，達(dá)到史無(wú)前例的高度，最新數(shù)據(jù)是2022年居民新增儲(chǔ)蓄17.8萬(wàn)億元，如果老百姓將新增儲(chǔ)蓄的1/3拿來(lái)用于購(gòu)房、裝修以及其他消費(fèi)，那么，住房及其他消費(fèi)就會(huì)恢復(fù)到以往水平。
事實(shí)上，2022年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額13.3萬(wàn)億元左右，相比于2021年的18.2萬(wàn)億元，減少了5萬(wàn)億元，正因?yàn)闃鞘袖N(xiāo)售量巨大的下降，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的沖擊。
中國(guó)新聞周刊：有網(wǎng)友質(zhì)疑，盡管整體的新增儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)較快，但是很多人收入并沒(méi)有提高，尤其是低收入者并沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房，如何看待這一爭(zhēng)議？
孟曉蘇：這是一些人的誤解，從頭到尾我就沒(méi)有說(shuō)過(guò)讓低收入群體買(mǎi)房。實(shí)事求是地說(shuō)，2022年在疫情的影響下，低收入者受到的損失較為嚴(yán)重，在關(guān)店裁員等壓力下，一些低收入階層甚至遇到了較突出的困難，在這一背景下，我建議支持有一定實(shí)力的改善性需求入市。
對(duì)有較強(qiáng)支付能力的群體而言，資金并沒(méi)有很好的投資渠道，基本是在銀行的體系里空轉(zhuǎn)，另外，部分人群還是剛性改善需求，而且，在房住不炒的基調(diào)下，支持剛需和改善性需求，這也是中央最新的精神。
中國(guó)新聞周刊：如何看待當(dāng)前的市場(chǎng)？
孟曉蘇：樓市需求不足的一個(gè)核心問(wèn)題是信心不足，在這方面，政策面需要進(jìn)一步改善市場(chǎng)預(yù)期；另外，十分重要的一點(diǎn)是，將很多樓市限制性措施取消，市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)立竿見(jiàn)影。
過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，就要出臺(tái)相應(yīng)的限制措施，但是現(xiàn)在樓市過(guò)冷，就要想辦法讓樓市重新活躍起來(lái)。當(dāng)然，因?yàn)楸鄙蠌V深一線(xiàn)城市是樓市的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)樓市具有帶動(dòng)作用，建議從一線(xiàn)城市著手調(diào)整措施，促進(jìn)整體市場(chǎng)的復(fù)蘇。
如何解決低收入者的住房難題？
中國(guó)新聞周刊：住房問(wèn)題是一大民生難題，尤其是低收入者及新市民等人群，該怎樣解決這部分人群的住房難題？
孟曉蘇：根據(jù)我數(shù)十年從事房地產(chǎn)的實(shí)踐，在我的設(shè)想里，住房是分軌制的。對(duì)于有支付能力的群體，主要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決其居住問(wèn)題。對(duì)于面臨住房難題的群體而言，大力發(fā)展保障房，正是應(yīng)有之義。這么多年來(lái)，我一直在呼吁，為低收入者建設(shè)保障房，但客觀來(lái)看，我們的建設(shè)力度明顯不夠。
中國(guó)新聞周刊：事實(shí)上，部分城市建設(shè)保障房的力度還是挺大的。但是有產(chǎn)權(quán)的保障房，好的保障房建得再多似乎也不夠分，不好的保障房也遭到了棄購(gòu)；而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的保障房，對(duì)政府的財(cái)政壓力又形成了極大的考驗(yàn)。你怎么看？
孟曉蘇：確實(shí)如此。從現(xiàn)象來(lái)看，一方面，很多保障房建在離市區(qū)很遠(yuǎn)的郊區(qū)，配套不好；另一方面，很多青年人面臨結(jié)婚等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，希望能夠擁有產(chǎn)權(quán)，不愿意住保障性租賃房，因此，我們的保障房相對(duì)于老百姓的需求而言，呈現(xiàn)明顯的供應(yīng)不足。
從根本上看，是因?yàn)槲覈?guó)的住房建設(shè)體系并沒(méi)有理清。實(shí)際上，我國(guó)住房制度頂層設(shè)計(jì)是合理的，住房雙軌制早已提出，但是保障房建設(shè)一直較為滯后。
最近，中央提出打造新的住房發(fā)展模式。在這一新模式框架下，中央明確提出了“完善兩個(gè)體系”，即“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”，并且又提出“多主體供給、多渠道保障”的住房制度?！岸嘀黧w供給”就不只是開(kāi)發(fā)商供給，還應(yīng)該包括社會(huì)其他主體；“多渠道保障”，也不僅是政府提供保障，還包括企業(yè)與社會(huì)提供保障。
新的發(fā)展模式會(huì)影響未來(lái)5年或者更長(zhǎng)時(shí)間，雙軌制將會(huì)成為住房制度的主要格局，“多主體供給、多渠道保障”的住房制度將進(jìn)一步確立，有理由相信，我國(guó)的保障房建設(shè)進(jìn)程將會(huì)加快。
未來(lái)一段時(shí)期，在保障房建設(shè)方面，隨著多主體供給、多渠道保障的推進(jìn)，需要集團(tuán)化開(kāi)發(fā)與成規(guī)模樓宇建設(shè)，很多大中城市都需要建設(shè)保障房，工作量很大。
保障房缺錢(qián)怎么破？
中國(guó)新聞周刊：對(duì)于保障房建設(shè)而言，終究需要較大的投入，尤其在保障房建設(shè)體量較大的背景下，如何解決資金投入的難題？
孟曉蘇：保障房是公共服務(wù)產(chǎn)品，具有很強(qiáng)的政策屬性，縱觀全球，從責(zé)任歸屬來(lái)看主要應(yīng)該是各級(jí)政府的責(zé)任。但是，一方面，在目前的樓市環(huán)境下，地方政府的土地收入大幅下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也出現(xiàn)一定困境，整體看財(cái)政收入不足，再動(dòng)用財(cái)力建設(shè)保障房肯定是難以為繼，這也凸顯恢復(fù)樓市的重要性；另一方面，從具體操作來(lái)看，讓地方政府承建保障房有一定的操作難度，建議應(yīng)由央企國(guó)企承擔(dān)保障房的建設(shè)主體。
如果讓央企國(guó)企去建商品房，反而讓民營(yíng)企業(yè)去建保障房，這有些難以理解。世界各國(guó)的保障房大都是由政府主持、國(guó)企建設(shè)，畢竟在房地產(chǎn)領(lǐng)域提供公共產(chǎn)品，是央企國(guó)企的一大初衷。
當(dāng)然，這一建議并不是不讓央企國(guó)企盈利，只是要限制其盈利，央企國(guó)企建保障房是按照國(guó)家和社會(huì)要求，更多地履行其職責(zé)。
中國(guó)新聞周刊：目前，保障性租賃住房REITs已有多只發(fā)行上市，這對(duì)于彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金的不足，有何裨益？
孟曉蘇：經(jīng)過(guò)多年探索，REITs終于在我國(guó)落地，在保租房、基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)領(lǐng)域開(kāi)花結(jié)果，已有4個(gè)保租房REITs上市。由于保障性租賃住房一次性投入大，資金回籠時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)于資金是一個(gè)巨大的考驗(yàn)，隨著REITs渠道的打通，很多長(zhǎng)線(xiàn)的投資資金可以替代保障房建設(shè)資金的短期投入，從而化解了保障房的資金壓力。
當(dāng)然，對(duì)于擁有閑置資金的人而言，這也是很好的投資渠道。在沒(méi)有REITs等直接融資工具的時(shí)候，居民只能把錢(qián)存在銀行，再由銀行貸款給企業(yè)，讓開(kāi)發(fā)商拿這些貸款當(dāng)老板。有了REITs，普通百姓就可以做商業(yè)物業(yè)的主人?，F(xiàn)在經(jīng)常遇到企業(yè)貸款不能償還的情況，積累下去就會(huì)形成壞賬。如果此時(shí)能把債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)收租資產(chǎn)做成REITs，就不僅可以使債務(wù)人減輕負(fù)債，而且可以讓債權(quán)人變成權(quán)益人。
根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)要求，下一步要把長(zhǎng)租房和商業(yè)租賃房納入REITs試點(diǎn)。長(zhǎng)租公寓是REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因?yàn)樗旧硎巧虡I(yè)租賃型的。商業(yè)樓宇既具有一定的當(dāng)期收益，又有房產(chǎn)長(zhǎng)期增值的利好，可讓投資人獲得更多收益。如果長(zhǎng)租房和商業(yè)樓宇能夠發(fā)行REITs，就能把一批良好的直接融資產(chǎn)品提供給群眾，相信我國(guó)人民群眾的金融資產(chǎn)持有比重就會(huì)很快增長(zhǎng)，這正是商業(yè)REITs深受投資人歡迎的原因。
（作者：劉德炳）
關(guān)鍵詞： 中房集團(tuán)
