行業(yè)大趨勢(shì)調(diào)轉(zhuǎn)方向，房地產(chǎn)結(jié)束“黃金十年”。就在剛剛過去的房企中報(bào)季，幾乎所有房企管理層都在談“穿越周期”，而如何去穿越周期，如何邁過“活下去”這道坎，則是對(duì)企業(yè)韌性的考驗(yàn)。
(相關(guān)資料圖)
地產(chǎn)行業(yè)“入冬”，企業(yè)更加需要穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、合理的戰(zhàn)略布局以及對(duì)于長(zhǎng)期主義的堅(jiān)持，恪守現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)安全的“底線”。秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，新城控股即將走過第十一個(gè)年頭，也正是源于其對(duì)于長(zhǎng)期主義的堅(jiān)持，才能在行業(yè)逆周期下構(gòu)筑起護(hù)城河。
2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元；毛利率達(dá)到21.9%，高于行業(yè)平均水平；組織交付近4萬套物業(yè)；回款金額達(dá)760.3億元，回款率117%，盡顯企業(yè)發(fā)展勢(shì)能。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)凸顯
長(zhǎng)期以來，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額651.6億元，累計(jì)銷售面積約657.2萬平方米，另有已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3468.92萬平方米，這也為其后續(xù)盈利和收入的增長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)基底。除此之外，新城控股堅(jiān)持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”，上半年回款金額達(dá)760.3億元，回款率117%，兩項(xiàng)數(shù)值均處于行業(yè)領(lǐng)先水平。
在守住回款安全的同時(shí)，新城控股積極落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”任務(wù)，上半年已組織交付近4萬套物業(yè)，預(yù)計(jì)下半年新開工67個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積624.67萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目404.7萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目219.97萬平方米。下半年計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.80萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目951.16萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目811.64萬平方米。
截至2022年6月末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。其中一、二線城市約占總土地儲(chǔ)備的37.05%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占總土地儲(chǔ)備的29.46%。全國(guó)重點(diǎn)城市群、重點(diǎn)城市全面開拓，以人口導(dǎo)入型城市為主，這是新城控股未來業(yè)績(jī)質(zhì)量的關(guān)鍵。
當(dāng)房企步入業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩“常態(tài)”，多元化業(yè)務(wù)的內(nèi)生力量被放大。
財(cái)報(bào)顯示，在今年上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入47.18億，同比增長(zhǎng)19.8%，不含稅物業(yè)出租及管理收入在今年上半年增至43.79億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的10.23%，比例進(jìn)一步上揚(yáng)。由于物業(yè)出租及管理屬于較高毛利業(yè)務(wù)（毛利率約72.22%）且在總毛利中的占比大幅提升至33.74%，公司整體毛利率被帶動(dòng)提升至21.90%，同比漲幅2.29個(gè)百分點(diǎn)。
截至報(bào)告期末，新城控股實(shí)現(xiàn)135個(gè)大中城市、189個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1189.06萬平方米，出租率達(dá)96.01%，報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入43.96億元，同比增長(zhǎng)16.57%，對(duì)公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐步提高。
對(duì)于未來，新城控股董事長(zhǎng)王曉松重申長(zhǎng)期主義，其表示，“公司將一如既往的專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)，踐行雙輪驅(qū)動(dòng)的公司戰(zhàn)略。”
示范房企穿越周期的底氣
萬事萬物皆有周期。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，而如何穿越周期，等待新風(fēng)口的到來，關(guān)鍵就是增厚現(xiàn)金儲(chǔ)備，以十足底氣應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)。
截至2022年6月末，新城控股的有息負(fù)債為822億元，與去年同期相比壓減191.6億元；整體凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)，在手現(xiàn)金余額447.82億元，現(xiàn)金短債比1.06倍；三道紅線繼續(xù)維持“綠檔”。
融資成本方面，2022年6月末新城控股整體平均融資成本6.5%，較2021年6月末逆勢(shì)下降10個(gè)bp、較2021年12月末逆勢(shì)下降7個(gè)bp。
近期，監(jiān)管層面不斷釋放房企融資的積極信號(hào)，作為首批示范房企，新城控股享受到政策暖風(fēng)。
今年5月24日，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，助力新城控股發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)。信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證擬創(chuàng)設(shè)總金額不超過1.3億元，支持新城控股融資總規(guī)模不超過10億元。本期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證搭配債券的品種為中期票據(jù)，期限2+1年，有效支持了企業(yè)中長(zhǎng)期限融資需求。
此外，新城控股在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元，本期美元債為今年4月份以來第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)。今年1-8月，新城控股的臺(tái)州黃巖吾悅廣場(chǎng)、泰安泰山吾悅廣場(chǎng)等20座吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地，累計(jì)獲得融資62億元左右。
基于對(duì)公司未來發(fā)展前景的信心，新城控股拿出真金白銀回購(gòu)股份、購(gòu)買公司債券，用實(shí)際行動(dòng)表示支持。
9月1日，新城控股發(fā)布關(guān)于以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購(gòu)股份的進(jìn)展公告稱，截至8月31日，新城控股已累計(jì)回購(gòu)股份238萬股，占本公告日公司總股本的比例為0.11%，購(gòu)買的最高價(jià)為21.10元/股、最低價(jià)為20.20元/股，已支付的總金額為4933.64萬元（不含交易費(fèi)用）。
不僅如此，新城控股部分董事和高級(jí)管理人員以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買存續(xù)公司債券，截至6月20日，已累計(jì)在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買公司債券金額1224.29萬元。
“公司將繼續(xù)堅(jiān)守底線思維，提升資金使用效率，降低財(cái)務(wù)杠桿，提升經(jīng)營(yíng)能力，追求高質(zhì)量回籠資金，保持良好的流動(dòng)性，提前或按時(shí)全額償還債務(wù)本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及全體投資者的利益?！蓖鯐运煞Q。
新能源賦能的又一“長(zhǎng)期主義”
新城控股積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，并將其納入公司戰(zhàn)略，與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展深度融合。尤其是在“雙碳”背景下，新城控股也將綠色可持續(xù)發(fā)展納入到長(zhǎng)期戰(zhàn)略。
今年5月18日，新城控股首次披露其綠色低碳品牌“新藍(lán)行動(dòng)”。“新藍(lán)行動(dòng)”通過綠色建造的管理藍(lán)圖、綠色低碳的運(yùn)維藍(lán)圖及綠色可持續(xù)的發(fā)展藍(lán)圖，實(shí)現(xiàn)新城控股綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略。而在“新藍(lán)行動(dòng)”的綠色低碳藍(lán)圖板塊中，新城控股戰(zhàn)略布局新能源業(yè)務(wù)，搶先探索新發(fā)展模式。
據(jù)悉，吾盛能源創(chuàng)立于2019年12月，是由新城控股聯(lián)合國(guó)有上市公司金開新能參與投資的能源投資與管理平臺(tái)，聚焦新能源領(lǐng)域開發(fā)、投資、建設(shè)及運(yùn)維。依托于新城控股全國(guó)項(xiàng)目的規(guī)?；季旨皬?qiáng)開發(fā)能力，疊加金開新能的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、資源優(yōu)勢(shì)，吾盛能源近兩年實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。
“綜合能源服務(wù)”是吾盛能源的核心業(yè)務(wù)板塊，以商業(yè)綜合體、大型酒店、醫(yī)院、快消類工商業(yè)為核心客戶應(yīng)用場(chǎng)景，通過用戶側(cè)能源互聯(lián)網(wǎng)搭建，實(shí)現(xiàn)用戶側(cè)的能源結(jié)構(gòu)由高碳到低碳、能源利用由低效到高效、能源服務(wù)由單向供給到智能互動(dòng)。服務(wù)內(nèi)容包括給客戶提供能源方案設(shè)計(jì)咨詢、碳管理咨詢、增量配網(wǎng)服務(wù)、綜合能效管理服務(wù)、分布式能源和儲(chǔ)能服務(wù)、充電樁服務(wù)等。
“公司堅(jiān)持做精主業(yè)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)圍繞主業(yè)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的研究和探索。截至2022年6月末，吾盛能源累計(jì)投產(chǎn)項(xiàng)目55個(gè)，累計(jì)裝機(jī)規(guī)模約60MW，預(yù)計(jì)年發(fā)電總量7500萬度，每年減少碳排放量74775噸。”王曉松在中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露了吾盛能源的最新進(jìn)展。
可以預(yù)見的是，在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)之外，新能源的積極探索將構(gòu)筑新城控股的又一長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。隨著綠色電力等碳交易試點(diǎn)開啟與后續(xù)成熟，以及隨著金融機(jī)構(gòu)的支持等行業(yè)利好頻出，為用戶提供高效、綠色、低碳綜合能源服務(wù)的企業(yè)必將獲得長(zhǎng)期盈利性保障。
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