5月15日，包括央行在內(nèi)的兩部門聯(lián)合發(fā)布通知，下調(diào)普通商品房首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，此舉被市場(chǎng)解讀為本輪樓市紓困的重要舉措，撬動(dòng)更多需求釋放，維穩(wěn)市場(chǎng)信心。隨著央媽“端杯”，市場(chǎng)關(guān)于后續(xù)政策的期待也愈發(fā)強(qiáng)烈，而剛性需求“解局”中，以塵封8年備受剛需、剛改詬病的普宅標(biāo)準(zhǔn)呼聲最高。

“項(xiàng)目部分房源可以做到普宅，對(duì)首付壓力大的客戶來(lái)說(shuō)，門檻又降低了不少。”低首付、低門檻，普宅也能被拿來(lái)當(dāng)“賣點(diǎn)”？在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際出現(xiàn)偏差的情況下，北京普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整也屢屢被提及。

（圖為配圖，與稿件無(wú)關(guān)）

被“擠出去”的購(gòu)房客

“置業(yè)門檻高低，直接決定我們?cè)诒本^斗所需的年限。想要留下來(lái)，買房置業(yè)是繞不過(guò)的‘坎’?！眮?lái)北京十年，宋洲開始了自己的二次置業(yè)計(jì)劃，也是經(jīng)歷過(guò)“老破小”的社區(qū)環(huán)境，宋洲將目光轉(zhuǎn)向更為“新穎”的新房項(xiàng)目。

據(jù)宋洲介紹，陸陸續(xù)續(xù)看了幾個(gè)區(qū)域，石景山、朝陽(yáng)、通州都跑過(guò)，最終選定在亦莊新城片區(qū)。從地理位置上看，這里也不屬于特別偏的區(qū)域，而且目前相關(guān)建設(shè)已經(jīng)提速，亦莊的軌道交通和周邊配套也同步跟進(jìn)，是一個(gè)置換的好去處，但更重要的是“價(jià)格”因素。

“置換跟剛需不一樣，考慮的問(wèn)題要多，還要把父母接過(guò)來(lái)一起，面積也不能小?！迸c父母同住，也是宋洲換房的一大原因之一，因此對(duì)于戶型面積絲毫不能含糊。正是秉承著“大面積”的原則，宋洲盡量往五環(huán)附近的找尋目標(biāo)，但無(wú)奈二套房80%的首付同樣是一道“坎”?！疤籼魭?，還不是價(jià)格因素決定一切，要么降低面積要求，要么只能往外看看。”

按照目前北京執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，首套房如果是普通住宅首付是35%，非普通住宅則是40%；二套房如果是普通住宅首付是60%，非普通住宅是80%。幾近全款的首付，也給宋洲等置換客群帶來(lái)了不小的壓力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉此前在接受記者采訪時(shí)曾表示，經(jīng)歷過(guò)2015-2016年的房?jī)r(jià)上漲，目前北京執(zhí)行的普宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況。“按照目前的單價(jià)測(cè)算，北京基本上不可能有符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，也就是說(shuō)，除非二手房造假避稅、做陰陽(yáng)合同，否則全北京90%以上的房子都是‘豪宅’?！?/p>

被“豪宅”化的當(dāng)下，買房置換需要更充足的“底氣”。

舉例來(lái)說(shuō)，近期位于西南四環(huán)到五環(huán)之間的橡樹灣上新入市，這個(gè)銷售指導(dǎo)價(jià)為6.6萬(wàn)/平方米的項(xiàng)目打出了“低總價(jià)上車五環(huán)，75平方米戶型可做普宅”的宣傳口號(hào)。

記者實(shí)地了解到，上述項(xiàng)目通過(guò)首期開盤的折扣，給到購(gòu)房者總價(jià)上面的“特惠”；另一方面在該項(xiàng)目產(chǎn)品中，有東西向的70多平方米小兩居提供。若非如此操作，也不會(huì)有普宅的誕生。

緊鄰橡樹灣的某項(xiàng)目營(yíng)銷總透露，自己和某頭部房企同時(shí)在西紅門拿地，當(dāng)時(shí)就考慮過(guò)產(chǎn)品差異化的問(wèn)題，兩個(gè)項(xiàng)目也一起盤點(diǎn)過(guò)區(qū)域情況，最后在為期兩年的銷售過(guò)程中，最先完成去化的是自己項(xiàng)目中為了吸引剛需做成東西向小戶型。“一套近500萬(wàn)元的新房，首套普宅首付175萬(wàn)，非普首付200萬(wàn)，差額25萬(wàn)元左右；二套普宅首付300萬(wàn)，非普首付400萬(wàn)，差額就達(dá)到了100萬(wàn)元左右。無(wú)論是剛需的首付緊張，還是剛改的置換需求，這方面影響都比較大。本可以買五環(huán)附近的房子，卻只能考慮六環(huán)？又有誰(shuí)愿意放棄南北通透的房子選擇東西朝向呢？”

八年前的標(biāo)準(zhǔn)

5月15日，包括央行在內(nèi)的兩部門聯(lián)合發(fā)布通知，下調(diào)普通商品房首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，但二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

隨著央媽“端杯”，市場(chǎng)關(guān)于后續(xù)政策的期待也愈發(fā)強(qiáng)烈，而剛性需求“解局”中，以備受剛需、剛改詬病的普宅標(biāo)準(zhǔn)呼聲最高。

之所以北京普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的聲音越來(lái)越高漲，也是因?yàn)樵撜咭呀?jīng)實(shí)行長(zhǎng)達(dá)8年之久。北京目前實(shí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還是2014年的版本，首先需滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下；其次，單價(jià)不超過(guò)最高限價(jià)，或總價(jià)不超過(guò)最高限價(jià)，單價(jià)、總價(jià)符合其一即可。

具體的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374.4萬(wàn)元/套；六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)280.8萬(wàn)元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi)，則被劃為普宅。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，按照當(dāng)前北京的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，面積和容積率指標(biāo)相對(duì)寬松，需要優(yōu)化的地方在于價(jià)格限制。因?yàn)閮r(jià)格的波動(dòng)性較大，如果長(zhǎng)時(shí)間不調(diào)整將會(huì)偏離市場(chǎng)，建議對(duì)于價(jià)格的判定需要實(shí)行定期監(jiān)測(cè)，按年監(jiān)測(cè)，進(jìn)行發(fā)布調(diào)整。

“過(guò)分”解讀的擔(dān)憂

北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)歷久“不新”，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，之所以遲遲沒(méi)有動(dòng)作，也是擔(dān)心“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，影響到北京房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)是以穩(wěn)為主，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。當(dāng)市場(chǎng)處于敏感期，每一個(gè)動(dòng)作都需慎之又慎，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不好的當(dāng)下，普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整容易被解讀為“救市”行為。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅同樣表示，自限競(jìng)房逐漸淡化退出之后，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)有波動(dòng)上揚(yáng)趨勢(shì)，普宅標(biāo)準(zhǔn)一旦調(diào)整，在一定程度上會(huì)加速需求釋放，影響到北京房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。“可以看到，北京市場(chǎng)住房需求基數(shù)是非常大的，大家的購(gòu)房熱情也比較高，一旦有政策調(diào)控的‘泛寬松’，就會(huì)引發(fā)投資熱情的回升。”

在郭毅看來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，區(qū)域項(xiàng)目因價(jià)格和面積因素變成非普住宅，這是正常的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。但此前北京房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪高速上漲周期，這才造成現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)實(shí)際出現(xiàn)偏差。目前北京的房?jī)r(jià)調(diào)控壓力還是比較大的，因此相關(guān)政策調(diào)整也會(huì)比較慎重，按照保供、穩(wěn)定的原則去開展。

“北京作為中國(guó)的首都城市，外來(lái)人口多，購(gòu)買力優(yōu)于其他城市，北京政策的松動(dòng)對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的走向的意義過(guò)于巨大?！蓖跣詮?qiáng)調(diào)，北京在此輪市場(chǎng)恢復(fù)中屬于表現(xiàn)較好的城市，雖然同比仍不及去年同期，但同比降幅小于其他城市，結(jié)合城市本身的市場(chǎng)情況，北京的政策出臺(tái)也相對(duì)緩慢。

北京商報(bào)記者?王寅浩

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