5月6日下午，金科股份業(yè)績說明會如期召開。在充滿“波詭云譎”的2021年，大部分房企雖如期“交卷”，但成績多表現(xiàn)不佳。基本符合市場預(yù)期，金科股份也交出了“大家都一樣”的答卷。
業(yè)績會上，金科股份以“結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績短期承壓”開場，管理層也直面問題給出了回應(yīng)?！敖Y(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績短期承壓主要是因為地售比的提高、合作開發(fā)投資收益的下降，以及公司按照‘謹慎’原則有較大幅度的存貨計提減值。”金科股份董事長周達也給出包括收縮戰(zhàn)線、聚焦深耕等應(yīng)對措施。
18、19年拿地集中入市
從數(shù)據(jù)指標上看，2021年金科股份凈利潤為66.88億元，同比下降31.08%；歸母凈利潤36.01億元，同比下降48.78%；毛利率17.22%，較去年同期下降5.94個百分點；凈利率5.96%，較去年同期下降5.11個百分點。
“2021年公司結(jié)算業(yè)績階段性承壓，但整體上看公司經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)健的態(tài)勢沒有變，長期向好的趨勢沒有變。”周達稱，公司實現(xiàn)結(jié)算收入1123億元，同比增長28.05%；結(jié)算面積1201萬平方米，同比增長18.44%。作為一家負責(zé)任的上市公司，公司董事會、管理層需要對全體股東負責(zé)。
針對記者提問，周達也詳細解讀了“結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績短期承壓”的原因。周達指出，2021年進入結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要是在2018、2019年前后拿地的，這些項目地售比重持續(xù)上升，導(dǎo)致報告期內(nèi)毛利潤下降了9.7億元，結(jié)算毛利率從2020年的23.16%下滑至去年的17.22%，公司聯(lián)營、合營項目的投資收益較上年減少了5.09億元，同比下降了39%。
周達表示，市場波動等多重因素的影響下，房企之間合作項目增多，這方面投資收益也相應(yīng)有一定減少，公司投資收益較上年減少5.09億元，同比下降39.06%。此外，2021年公司在存貨計提減值上面按照“謹慎”原則，審慎研判了房地產(chǎn)調(diào)控和項目所在市場的變化，去年公司存貨計提減值是21.62億元，和2020年相比同比增長了427%。
“結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績短期承壓，既有外部環(huán)境原因，也有公司自身管理的內(nèi)部原因，公司需要努力去改善，這方面責(zé)無旁貸?！敝苓_補充道。
選擇求“穩(wěn)”
2021年，金科股份及所投資的公司實現(xiàn)銷售金額約1840億元，同比下降17.56%；房地產(chǎn)銷售面積約1966萬平方米，同比下降12.23%。報告期內(nèi)，金科股份在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。
土地儲備方面，2021年金科股份累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內(nèi)。其中，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積為549萬平方米，占比56%；新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比約87%。
地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，從目前企業(yè)拿地狀況來看，房企公開市場拿地意愿有所減退。民企方面更多是為了“自?！?，選擇穩(wěn)健經(jīng)營來抵御風(fēng)險；而國企方面的收并購機會增多，這也是此類企業(yè)目前的市場機會。
周達指出，2022年金科股份將堅持收縮戰(zhàn)線、聚焦深耕?；貧w核心城市，強化精準投資，踩準投資節(jié)奏，寧可少拿地，也不能拿錯地。
“眼下正是政策傳導(dǎo)的關(guān)鍵時期，保障公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營，不出現(xiàn)信用風(fēng)險，企業(yè)才能最終受益。為此，穩(wěn)健經(jīng)營會是我們2022年的核心目標?！敝苓_在業(yè)績會上，也為金科股份2022年的工作定調(diào)。
金科股份總裁楊程鈞則補充稱，近幾年地產(chǎn)行業(yè)高負債、高增長、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式，面對行業(yè)調(diào)控、政策和市場環(huán)境的惡化，公司通過體系改革、系統(tǒng)優(yōu)化、模式調(diào)整等舉措，千方百計地穩(wěn)定和改善公司的盈利能力?！敖Y(jié)合最近兩年公司的銷售情況，我們預(yù)計未來兩年公司的結(jié)算單價有進一步的提升空間。”
年內(nèi)現(xiàn)金短債比提升至1以上
“三道紅線”之后，房企更加注重現(xiàn)金流安全。
截至2021年末，金科股份資產(chǎn)負債率降為79.07%，同比下降1.65個百分點；凈負債率為69.51%，同比下降5.56個百分點；扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為69.17%，同比下降了0.68個百分點；存貨周轉(zhuǎn)率為39.99%，同比增長9.99個百分點。
“現(xiàn)金短債比方面，因為貨幣資金余額有所降低，同時會計處理上將部分年內(nèi)有回售權(quán)的公開債務(wù)納入短期負債考慮，導(dǎo)致階段性下降至1倍以下?！睏畛题x稱，2022年金科股份將繼續(xù)聚焦現(xiàn)金流安全，相信隨著存量債務(wù)的逐漸降低，銷售端的逐步企穩(wěn)改善，預(yù)售監(jiān)管政策的優(yōu)化，公司希望年內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn)金短債比提升至1以上。
財報數(shù)據(jù)顯示，2021年金科股份來自銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。
另外，有息負債方面，2021年金科股份大幅壓降有息負債規(guī)模，由上年末的977億元下降至806億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。
針對市場普遍關(guān)心的5月、6月的公開市場債務(wù)兌付問題，周達也在會上給出了回應(yīng)：“我們的策略是兩條腿走路。一方面，積極推進項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，做足銷售回款，盡可能盤活沉淀經(jīng)營資金。另一方面，利用公司25.5億元可發(fā)行債券額度，積極推進新增發(fā)行20億元小公募，目前正在與主承券商、評級機構(gòu)、交易所、潛在投資者進行密切的溝通?！?/p>
北京商報記者?王寅浩
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